Aangesien daar ideaal gesproke 'n vriendelike en vertrouende verhouding tussen huurder en verhuurder moet wees, is dit altyd raadsaam om die huurder te kontak voordat 'n waarskuwing uitgereik word en om uit te vind wat die redes is vir die gedrag in stryd met die kontrak. Dikwels is dit net 'n fout of 'n tydelike probleem wat binnekort opgelos sal word. ’n Waarskuwing aan die huurder kan slegte bloed hier veroorsaak, wat die toekomstige vertrouensverhouding beïnvloed.
Wat is die redes vir 'n waarskuwing aan die huurder?
As die poging om 'n vriendskaplike skikking te bereik misluk, moet verhuurders beslis optree en 'n waarskuwing uitreik. Dit is moontlik en geregverdig om die volgende redes:
1. Waarskuwing vir oortredings van die huisreëls
Die huisreëls bevat talle reëls wat bedoel is om die huurders in staat te stel om vreedsaam en bedagsaam saam te leef. Die huurder onderneem om die huisreëls na te kom sodra hy die huurooreenkoms onderteken. As hy die reëls wat daarin neergelê is, oortree, waag die huurder 'n waarskuwing.
Die mees algemene punte in die huisreëls wat oortree word en wat 'n waarskuwing vereis, is die volgende:
- Geraas: Almal wil hul vrede by die huis hê. Geraas van ander huisbewoners kan tot aansienlike spanning en onenigheid in die huishouding lei. 'n Waarskuwing as gevolg van konstante musiekmaak, boor buite die toegelate tye of as gevolg van harde partytjies tot laat in die nag is dus dikwels redes vir 'n waarskuwing.
- Skoonmaak verpligting: In veral Suid-Duitsland is dit algemeen dat huurders om die beurt die gang of trap skoonmaak. Indien 'n huurder nie hierdie verpligting nakom nie, kan dit ook 'n rede vir 'n waarskuwing wees.
- Gebruik van die buiteluggeriewe: Kinders wat bal speel, braai in die binnehof of kontraktueel ooreengekome tuinwerk - daar is ook regte en verpligtinge buite die woonstelle. Sodra die huurder dit ignoreer, kan hy 'n waarskuwing ontvang.
- Verhitting en ventilasie: Huurders is verplig om die kontraktuele item, dit wil sê die woonstel, versigtig te hanteer. As die huurder die risiko loop om vormgroei in die woonstel te veroorsaak deur verkeerde verhitting en ventilasie, kan dit ook lei tot 'n waarskuwing.
2. Waarskuwing vir onwettige veeteelt
Die verhuurder kan binne 'n sekere raamwerk spesifiseer of diere in 'n gehuurde woonstel aangehou kan word. Hoewel hy nie klein diere soos hamsters of voëls kan verbied nie, kan hy byvoorbeeld verbied om honde aan te hou. Indien die huurder dit oortree en steeds ’n hond het, is daar ook ’n dreigement van ’n waarskuwing.
3. Waarskuwing weens agterstallige huur
Die huurder is verplig om die maandelikse huur betyds te betaal. As hy dit nie doen nie en dus agterstallig raak met die huurgeld, word hy aanvanklik gedreig met 'n waarskuwing en, in die geval van verdere wanbetalings, selfs 'n uitsettingsgeding tot en met uitsetting. Indien die huurder die huur sonder rede verlaag, is dit ook 'n rede vir 'n waarskuwing.
4de. Onderverhuur
Indien die huurder die woonstel aan 'n derde party oorlaat sonder om die verhuurder te raadpleeg, is dit 'n ongemagtigde onderverhuring. Die verhuurder is dan ook geregtig om 'n waarskuwing uit te reik.
Hoe moet die waarskuwing aan die huurder lyk?
'n Waarskuwing kan oor die algemeen mondelings of skriftelik gegee word. Om egter in 'n noodgeval te kan bewys wanneer watter waarskuwing uitgereik is as gevolg van watter omstandighede, is dit absoluut raadsaam om die huurder skriftelik te waarsku.
Dikwels word verskeie mense as verhuurders in die kontrak gelys. Dit is belangrik dat almal die waarskuwing teken, anders is dit ondoeltreffend. Indien daar verskeie verhuurders is, byvoorbeeld 'n gemeenskap van erfgename, kan die ander verhuurders ook 'n volmag laat uitreik. Belangrik: Hierdie volmag moet by die waarskuwing aangeheg word en deur alle verhuurders onderteken word. Speel dit ook veilig tydens versending: sodat die verhuurder die aflewering van die waarskuwing in die geval van 'n dispuut kan bewys, moet dit altyd per geregistreerde pos gestuur word.
Watter inligting moet die waarskuwingsbrief aan die huurder bevat?
- Sodat geen misverstande kan ontstaan nie, moet die woord "waarskuwing " in die brief verskyn.
- Wys duidelik op die gedrag van die huurder in stryd met die kontrak. Skryf byvoorbeeld: "Boorwerk op 15. April 2018 na 22:00 in die gehuurde woonstel ". Belangrik: Noem die presiese datum, tyd en, indien van toepassing, getuies vir die wangedrag.
- Beskryf die reël wat deur die wangedrag oortree is (byvoorbeeld "Aktiwiteite wat die stilte ontwrig word slegs toegelaat op weeksdae vanaf ..
tot
..Op Sondae en openbare vakansiedae. ")
- Stel 'n sperdatum waarteen die wangedrag opgelos moet word.
- Noem die gevolge wat verdere wangedrag sal hê (bv. beëindiging van die kontraktuele verhouding).
Om nie 'n kontraktuele verhouding met 'n onwelkome huurder in 'n noodgeval in die hof te hoef voort te sit as gevolg van klein formele foute nie, moet verhuurders regshulp invra in vrae oor waarskuwings.
Aan wie moet die waarskuwing gerig word?
Ten einde die waarskuwing regtens korrek te wees, moet dit gerig word aan alle huurders wat die huurooreenkoms vir die gehuurde eiendom onderteken het. Indien dit byvoorbeeld bekend is dat die rusverstoring snags van slegs een huurder van die woonstel kom, moet die waarskuwing steeds gerig word aan alle huurders wat in die huurooreenkoms gelys is en met wie die kontraktuele verhouding dus bestaan.
Wanneer is 'n waarskuwing nie nodig nie??
In sommige gevalle is die verhuurder nie verplig om die huurder 'n waarskuwing te stuur nie, maar kan die kontraktuele verhouding onmiddellik beëindig. Dit is die geval in hierdie gevalle:
- Daar kan nie van die verhuurder verwag word om die kontraktuele verhouding voort te sit nie. Dit is byvoorbeeld die geval as hy fisies deur die huurder aangeval is.
- Die huurder is aansienlik agterstallig en het vir twee maande agtereenvolgens nie die huur ten volle betaal nie.
- Die huurder betaal slegs sy huur onreëlmatig, sodat 'n totale agterstallige huur van twee maande se huur opgehoop het.
- Die huurder het die woonstel sonder toestemming onderverhuur.
- Die huurder gebruik die woonstel strydig met die kontrak deur 'n besigheid daarin te bedryf.
Wat is die gevolge van die huurder se waarskuwing?
As 'n huurder 'n waarskuwing ontvang het, moet dit nie ligtelik opgeneem word nie. Soos hierbo genoem, is 'n waarskuwing die eerste stap in die rigting van eweredige beëindiging sonder kennisgewing. Hoe meer gereeld die huurder die kontrak verbreek het en hoe meer waarskuwings die verhuurder moes uitstuur, hoe groter is sy kanse om reg te kom in 'n beëindigingsprosedure.
Indien die huurder slegs in 'n kortstondige noodgeval verkeer, is dit dus absoluut raadsaam om die verhuurder te kontak en uit te klaar hoe die kontrakbreuk ontstaan het en hoe alles in die toekoms weer volgens die reëls kan verloop.
Indien die huurder egter voortgaan met sy gedrag strydig met die kontrak ten spyte van die vasgestelde sperdatum, kan die verhuurder selfs skadevergoeding eis. Dit geld veral indien die verhuurder koste aangaan weens die huurder se gedrag wat nie sou ontstaan het indien die huurder reg opgetree het nie. Byvoorbeeld, as die huurder ongemagtigde lywige afval in die vulliskamers wegdoen, kan die verhuurder die koste vir die verwydering daarvan deurgee aan die huurder wat dit veroorsaak het in ooreenstemming met Artikel 280 van die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB).
