Verbandleningswaarde van vaste eiendom: dit is hoe dit bereken word

Die verbandleningswaarde is die som wat vir die eiendom bereik kan word met 'n waarskynlikheid wat grens aan sekerheid ten tyde van aankoop, maar ook op enige ander tydstip binne die volgende 30 jaar. Dit word bepaal in die sogenaamde verbandleningstoets.
In die Kapitaaltoereikendheid Ordonnansie (CRR) word die verbandleningswaarde in Art. 4, par. 1 (74) word gedefinieer as die waarde van 'n eiendom "wat bepaal word deur 'n noukeurige beoordeling van sy toekomstige bemarkbaarheid, met inagneming van sy langtermyn duursame eiendomme, normale en plaaslike marktoestande, huidige gebruik en redelike alternatiewe gebruike ".
Hierdie waarde is so belangrik vir kredietinstellings omdat die huis of woonstel wat die lener gekoop het altyd as sekuriteit vir die finansiering dien. As die lening nie meer terugbetaal kan word nie, kan dit op 'n uitsluitingsveiling kom. Die verkoopprys wat vir die huis of woonstel behaal word, is gewoonlik laer as die oorspronklike prys wat betaal is toe dit gekoop is. Hierdie feit word reeds in ag geneem by die bepaling van die verbandleningswaarde van 'n eiendom, wat die bank die sekuriteit gee om die geld terug te kry.
Leeswenk: Vra jouself net af hoeveel lening jy kan bekostig? Ons antwoord.

Hoe hoog is die verbandleningswaarde?

Die verbandleningswaarde van vaste eiendom stem nie ooreen met die koopprys of die boukoste van 'n huis of woonstel nie. As 'n reël is dit ongeveer 70 tot 90 persent van die koopprys om moontlike toekomstige waardedalingsrisiko's te demp. Nie alle banke gebruik egter hierdie veiligheidsbuffer nie. Sommige kredietinstellings weerhou hulle ook van hierdie afslag, sodat die markwaarde van die eiendom ook ooreenstem met sy verbandleningswaarde.
Volgens § 16, Para. Pfandbrief Act (PfandBG) moet egter nooit die markwaarde oorskry nie: "Die verbandleningswaarde mag nie die waarde oorskry wat voortspruit uit 'n noukeurige beoordeling van die toekomstige verkoopbaarheid van 'n eiendom en met inagneming van die langtermyn, volhoubare eienskappe van die eiendom, die normale streeksmarktoestande en die huidige en moontlike ander gebruike. "

Hoe word die verbandleningswaarde bepaal?

By die bepaling van die verbandleningswaarde vir finansiering, moet banke voldoen aan die Ordonnansie op die Bepaling van die Verbandleenwaarde (BelWertV). As die waarde van vaste eiendom meer as 400 is.000 euro, 'n waardeerder moet ook geraadpleeg word vir die waardasie.
Om die verbandleningswaarde in die verbandleningstoets te bepaal, is daar drie prosedures in 'n eerste stap. Hulle stem ooreen met dié wat ook gebruik word om die markwaarde van 'n eiendom te bepaal:

  1. Vergelykingswaarde metode
    In die vergelykingswaarde-metode word die verkooppryse van soortgelyke eiendomme gebruik wat onlangs in 'n vergelykbare area verkoop is en waarvan die toestand ooreenstem met dié van die eiendom waarvoor die waarde nou bepaal moet word.
     
  2. Verdien waarde metode
    Die verdiskonteerde verdienstemetode word gebruik wanneer die eiendom verhuur of kommersieel gebruik word. Hier word die huurinkomste of kommersiële inkomste vergelyk met die uitgawes vir instandhouding en ook met die risiko's (soos vakatures).
     
  3. Werklike bate metode
    In die reële waarde-metode word die werklike waarde van die gebou bepaal. Vir hierdie doel word 'n ouderdomsverwante waardevermindering van die koste vir 'n vergelykbare nuwe gebou afgetrek. As jy die grondwaarde bytel, kry jy uiteindelik die werklike waarde van die eiendom.

As 'n reël word nie net een van hierdie metodes gebruik nie, maar gewoonlik 'n kombinasie van ten minste twee. Soos hierbo genoem, word 'n aftrekking van 10 tot 30 persent van die vasgestelde markwaarde van die eiendom gemaak, wat lei tot die verbandleningswaarde van 70 tot 90 persent van die markwaarde.

Jy sal dalk ook belangstel in Eiendomsidees Algemene waarde: Definisie en berekening van eiendomsidees Aanslae: Wanneer dit belangrik word Eiendomsidees Gekapitaliseerde verdienstemetode: Hoe om die markwaarde van 'n eiendom te bereken?

Waardasieverslag om die verbandleningswaarde te bepaal

Talle banke maak die leningsgoedkeuring afhanklik van 'n eiendomsinspeksie, waartydens die eiendomswaarde en gevolglik die uitleenwaarde bepaal word.
Dit is belangrik vir potensiële kopers om te weet dat hierdie eiendomsinspeksie dalk nie deur die bank gefaktureer word nie. Dit is uitsluitlik in die belang van die kredietinstelling, daarom moet die koste hiervoor ook deur die bank gedra word. Die bepaling van die verbandleningswaarde van die eiendom is een van die wetlik gestipuleerde verpligtinge van die bank, sodat geen geld van die lener geëis mag word nie (LG Stuttgart vanaf 24.04. 2007 - Az. 20 O 9/07 asook OLG Düsseldorf vanaf 05.11.2009 - Az. I-6 U 17/09).

Hoekom is daar die verbandleningswaarde?

Die bedrag wat die bank in die konteks van 'n lening vir eiendomsfinansiering beskikbaar sal stel, hang af van die verbandleningswaarde. Banke stem gewoonlik net in om 'n maksimum van 80 persent van die verbandleningswaarde as 'n konstruksielening aan te bied. Mens praat dan van die eiendom se uitleenlimiet.

Wat is die LTV?

In teenstelling met die verbandleningswaarde, is die uitleenlimiet die bedrag waartoe 'n bank eiendomsfinansiering moontlik maak. Die uitleenlimiet is gewoonlik 70 tot 90 persent van die uitleenwaarde.
Uitsonderings hierop, waarin 'n lening beskikbaar gestel word tot en met die verbandleningswaarde vir 'n huislening, is oor die algemeen slegs beskikbaar indien die lener 'n buitengewone goeie inkomste het of ander sekuriteit kan verskaf soos 'n eiendom wat hy reeds besit.

Hoe word die uitleenlimiet bepaal?

Sodat die bank aan die veilige kant is met die toestaan ​​van die verbandlening, word 'n sekere persentasie van die verbandleningswaarde afgetrek om die verbandleningslimiet te bereik. Hierdie bykomende "buffer" is bedoel om die bank te beskerm teen onverwagte risiko's wat kan lei tot 'n daling in die waarde van die eiendom. Die persentasie van hierdie buffer is veranderlik en kan dus vrylik deur elke bank bepaal word. As 'n reël is dit egter 70 tot 90 persent van die verbandleningswaarde.
Die uitleenlimiet word met behulp van hierdie formule bereken:
Verbandleningswaarde - persentasie risiko afslag = uitleenlimiet vir die verbandlenings

Voorbeeldberekening vir die bepaling van die verbandleningswaarde en uitleenlimiet

Wil jy byvoorbeeld 'n eiendom hê met 'n markwaarde van 500.As jy EUR 000 finansier, sal die bank voortgaan volgens hierdie berekeningsvoorbeeld:
 

Markwaarde van die eiendom

500.000 €

Uitleenwaarde (80% van die markwaarde)

400.000 €

Uitleenlimiet (80% van die uitleenwaarde)

320.000 €


So die bank sal na verwagting instem, ongeveer 320.Om 000 EUR as 'n lening vir konstruksiefinansiering te verskaf. As dit die markwaarde gelykstel aan die verbandleningswaarde, sal 'n lening van 400.000 euro moontlik. Jy sal die tekort met ekwiteit moet dek.

Wat is die LTV?

Die verbandleningswaarde en die verbandleningslimiet wat daarmee bereken word, is nie die enigste waardes wat noodsaaklik is vir 'n eiendomslening nie. Daarbenewens is daar ook die lening-tot-waarde-verhouding.
Hierdie persentasiewaarde dui die verband tussen die leningsbedrag en die verbandleningswaarde aan. En hy besluit watter voorwaardes die banke jou bied met betrekking tot die rente vir die verband: hoe laer die lening-tot-waarde-verhouding, hoe beter aanbiedinge met laer debietrente sal jy van die bank ontvang. Om dit eenvoudiger te stel: hoe meer ekwiteit jy inbring, hoe laer is die leningsbedrag en dus hoe laer is die risiko vir die bank. En hoe beter die aanbod in terme van rente wat die bank vir jou maak vir die verbandlening.
Die eiendomsfinansiering is dus onvermydelik goedkoper vir jou met 'n lae lening-tot-waarde-verhouding as met 'n hoër waarde: As jy meer geld bring, kry jy die finansiële middele wat jy nodig het om te finansier met 'n lening met laer rentekoerse as iemand wie minder geld gespaar het en die huisaankoop moet deur volle finansiering bestuur word.

Hoe word die lening-tot-waarde-verhouding bepaal?

Die lening-tot-waarde-verhouding word met behulp van hierdie formule bereken:
Uitleentydperk = leningsbedrag * 100 / uitleenwaarde
 

Markwaarde van die eiendom

500.000 €

Verbandleningswaarde

400.000 €

Uitleenlimiet

280.000 €

Minder. ekwiteitskapitaal

220.000 €

Leningsbedrag

280.000 €

Uitleentydperk

70%


In die geval van 'n huislening met 'n leningsbedrag van 280.000 euro en bygedra ekwiteit van 220.000 euro, die lening-tot-waarde-verhouding is 70 persent as die lening-tot-waarde-verhouding 400 is.000 euro word aanvaar.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here