Aankondiging van 'n modernisering
In ooreenstemming met die huurwet, moet die verhuurder die huurder skriftelik in kennis stel van die moderniseringsprojek ten minste drie maande voor die aanvang van bouwerk (Artikel 555 c Para. 1 BGB). Die brief moet die omvang van die modernisering aandui, wanneer die werk sal begin, hoe lank dit gaan duur en watter huurverhogings die huurder kan verwag. In die geval van 'n energieke opknapping hoef die verhuurder slegs te verwys na algemeen bekende algemene waardes in die dekbrief.
Plig van die huurder om modernisering te duld
Een voordeel vir verhuurders is dat wanneer die maatreël aangekondig word, huurders nie meer die modernisering kan weier nie weens die verwagte verhoging in huur. Sedert 2018 moes huurders die maatreëls in ’n groter mate as voorheen verdra. U kan slegs swaarkry een maand na ontvangs van die kennisgewing van die maatreëls beweer. Verhuurders moet die huurder van hierdie sperdatum in kennis stel.
Dit is nuut: huurverhoging ná modernisering
Volgens § 559 BGB kon verhuurders slegs agt persent van die moderniseringskoste by die huur per jaar voeg in plaas van die vorige elf persent. In die loop hiervan is 'n perk vasgestel op 3 euro per vierkante meter binne 6 jaar, waarmee die huur as 'n maksimum kan styg na 'n modernisering. As huurders tans minder as 7 euro huur per vierkante meter betaal, is die perk 2 euro.
Geen huurverlagings vir energieke modernisering nie
Energiedoeltreffende modernisering sluit die huurder se reg uit om die huur vir drie maande te verminder. Indien die isolasie van die buitefasade byvoorbeeld met konstruksiegeraas en vuilheid geassosieer word, kan die huurder nie die huur onmiddellik tot 2018 verminder nie weens die verswakking van sy lewensgehalte. Dit is nou eers moontlik vanaf die vierde maand, mits die bouwerk voortgaan om die huurder in die normale gebruik van die woonstel te beperk. Die veranderde huurvermindering is slegs van toepassing op energieke moderniserings wat op lang termyn energie bespaar – byvoorbeeld as jy effektiewe verhitting installeer, ou vensters vervang of termiese isolasie installeer. Die huurder moet ook die installering van sonkragtegnologie of ventilasiestelsels met hitteherwinning vir drie maande duld.
In die geval van energieke modernisering soos die isolasie van die buitefasade, word 'n huurvermindering as gevolg van verswakking van die lewensgehalte slegs vanaf die vierde maand toegelaat volgens die huurwet.
Foto: iStock / intek1Dra beleggingskoste vir modernisering aan die huurder deur
Gewoonlik moet die koste van 'n nuwe verhittingstelsel deur die verhuurder gedra word. Sogenaamde hittekontraktering word egter nou al meer en meer gereeld gebruik. Met hierdie beginsel word die nuwe verhittingstelsel geïnstalleer en bedryf deur 'n verwarmingsmaatskappy of 'n energieverskaffer teen 'n maandelikse fooi. Dit is uiters aantreklik vir verhuurders, aangesien die koste aan die huurders deurgegee kan word. Die koste van hittevoorsiening kan egter aan die huurder gehef word as bedryfskoste ooreenkomstig Artikel 556 c Para. 3 BGB kan slegs hertoegewys word indien die oorskakeling koste-neutraal vir hom is. Boonop moet die projek minstens drie maande vooruit aangekondig word. Sodoende kan die betrokke huurder nagaan of die voorvereistes vir 'n latere toewysing van die hittevoorsieningskoste as bedryfskoste werklik bestaan.
Huurwet vir laat betaling op deposito
Indien die huurder nie 'n huurdeposito betaal nie, alhoewel hy volgens die huurooreenkoms verplig is om dit te doen, kan die verhuurder volgens § 569 Para. 2a BGB beëindig die huurooreenkoms sonder kennisgewing indien die agterstallige bedrag ooreenstem met twee maande se huur. By die berekening van die maandelikse huur word die huur egter as grondslag geneem sonder die vooruitbetalings vir bedryfskoste. 'n Waarskuwing is nie nodig nie. Volgens 'n uitspraak deur die Federale Hof van Justisie (lêernommer VIII ZR 175/14), kan verhuurders selfs die kontrak sonder kennisgewing beëindig indien die vertraging veroorsaak is deur die werksentrum se wanbetaling in betaling.
Nuwe huurwet: retensiereg en uitsetting
Die verhuurder se retensiereg
Volgens § 562 Abs.1 BGB, het die verhuurder die reg om 'n retensiereg op die huurder se voorwerpe wat in die gehuurde perseel ingebring is in te vorder indien die huurder agterstallig is met sy betalings. Om die verhuurder se retensiereg uit te oefen, is 'n verklaring deur die verhuurder dat hy van sy reg gebruik sal maak voldoende. As die huurder dan probeer om sy besittings uit die woonstel te verwyder sonder die medewete van die verhuurder, is hy gewoonlik strafbaar volgens § 289 StGB.
Uitsetting: Die verhuurder word toegelaat om dit te doen volgens die huurwet
Uitsluiting om die huureiendom te ontruim word vereis indien die huurder nie die woonstel wil verlaat nadat die huurkontrak beëindig is en die retensiereg uitgeoefen is nie, of as die verhuurder weier om in te gaan. Die uitsettingsaksie bepaal dat die huurder sy ingebringde items in 'n bewaarplek moet sit en die gehuurde kamers moet afstaan.
Die hof moet sulke uitsettingsklagtes vinniger verwerk as 'n paar jaar gelede. Die doel is om die verhuurder se risiko te verminder dat betalingswanbetalings sal optel as gevolg van die lang regsdispuut. In die proses kan die hof beveel dat die huurder die bedrag geld wat verskuldig is, deponeer. Indien dit nie reageer nie, kan dit die ontruiming van die woonstel deur middel van 'n bevel beveel.
Die koste wat onder meer aangegaan word vir die vervoer, verpakking en berging van die items moet deur die verhuurder betaal word deur middel van 'n vooruitbetaling aan die balju. Aangesien hierdie koste duisende kan beloop, is daar 'n ander soort uitsetting om die koste te vermy - die sogenaamde Berlynse model.
Om die hoë vervoer- en bergingskoste te vermy, kan die verhuurder slegs die ontruiming na die gehuurde eiendom beperk. Dit moet verstaan word as die opdrag van die verhuurder in die huurder se items in die woonstel. Dit verminder die kostevoorskot vir afdwinging aansienlik, aangesien daar geen koste vir opruiming en vervoer is nie.
Huurwet spesifiseer in detail wanneer 'n verhuurder 'n woonstel kan laat ontruim.
Foto: iStock / MartinPrescottHuurreg: omskakeling in eiendom
Na huurskuld is persoonlike behoeftes die tweede mees algemene rede waarom 'n huurder kennis gegee word. Verhuurders moet egter hier aan streng vereistes voldoen. Huurders het dikwels 'n goeie kans om te verhoed dat hulle uitgeskop word of om vergoeding te eis.
Indien die verhuurder 'n natuurlike persoon is, kan hy die huurooreenkoms beëindig indien hy die huureiendom vir homself of 'n familielid wil gebruik. Volgens §573 Para. 2 No. 2 BGB kan bewys word.
'n Regspersoon, soos 'n maatskappy of korporasie, kan nie die huurkontrak beëindig weens sy eie behoeftes nie. Die uitsondering hierop is 'n maatskappy onder siviele reg. Hier word die aandeelhouers toegelaat om kennis te gee van beëindiging weens hul eie behoeftes.
In die beëindigingsbrief moet die verhuurder presies spesifiseer vir watter familielede hy persoonlike gebruik wil registreer. Indien die verhuurder verskeie woonstelle besit, moet dit ook duidelik wees waarom die huureiendom benodig word. Boonop bepaal die huurwet dat die verhuurder die datum van beëindiging regverdig.
Die verhuurder moet ook by die kennistydperke hou. 'n Kennisgewingstydperk van drie maande moet nagekom word vir 'n huurtydperk van tot vyf jaar, 'n kennistydperk van ses maande vir 'n huurtydperk van tot agt jaar en 'n kennistydperk van nege maande vir 'n huurtydperk wat langer as agt geduur het. jare.
Aandag: Nadat 'n huurwoonstel in 'n kondominium omskep is, moet 'n kennisgewingblokkeringstydperk van 3 tot 10 jaar nagekom word in die geval van beëindiging weens persoonlike gebruik, indien 'n meerderheid persone (soos 'n maatskappy onder siviele reg) die eiendom.
Volgens die huurwet kan beëindiging vir persoonlike gebruik slegs uitgereik word indien die verhuurder 'n natuurlike persoon is. Die uitsondering is beëindiging deur 'n sivielregtelike maatskappy.
Foto: Fotolia / StockWERKDit is wat die huurwet sê oor huurverhogings
Huurverhogings vir bestaande huurkontrakte
In beginsel, volgens § 558 BGB, kan die verhuurder sy huur by die plaaslike tarief aanpas as daar 'n bestaande huur is. 'n Plaaslike huur is gebaseer op die gemiddelde pryse vir 'n vergelykbare huureiendom op dieselfde plek oor die afgelope vier jaar. 'n Verhoging word nie toegelaat as dit geregverdig is met die huurindeks van die naburige munisipaliteit nie.
'n Huurverhoging volgens § 558 Para. 1 sin 1 BGB kan beweer word. Boonop is die huurverhogings beperk. Die aanpassing aan die plaaslike huur mag binne drie jaar nie meer as 20 persent beloop nie. As hierdie perk op 20 persent bereik is, kan die huur eers oor drie jaar weer verhoog word. Huurverhogings as gevolg van modernisering bly onaangeraak.
In stede en munisipaliteite in metropolitaanse gebiede waar die voldoende voorsiening van behuising van die bevolking in gevaar is, is die perk verminder van 20 persent tot 15 persent. Gevolg: Binne drie jaar mag die huur nie met meer as 15 persent verhoog word nie (§558 Abs. 3 BGB).
Die veranderde huurwet op die huurrem en buitensporige huurgeld
In die geval van 'n nuwe huurooreenkoms verseker die sogenaamde huurprysrem dat die huur slegs 10 persent bo die plaaslike vergelykbare huur mag wees. Aangesien sommige verhuurders gebruik gemaak het van die talle uitsonderings op die wet, is huurwet in hierdie verband weer in 2019 en 2020 verskerp. Om dit vir verhuurders moeiliker te maak om die huurprysrem met uitsonderings te vermy, moes hulle sedert 2019 ongevraagde inligting aan huurders bekend maak. Byvoorbeeld, jy moet die voorafhuur vermeld as jy dit noem en 'n hoër huur eis as wat die huurperk toelaat (Artikel 556e Para. 1 BGB). Ook oor ander omstandighede wat dit moontlik maak om die huurrem te omseil, soos 'n vorige modernisering (§ 556e para. 2 BGB), het huurders die reg om inligting te bekom. Indien die verhuurder nie die verpligting om inligting te verskaf nakom nie, mag hy nie 'n hoër huurgeld vasstel nie. Hy word egter toegelaat om die inligting in te haal.
Die huurprysrem is nou terugwerkend van krag vanaf die dag wat jy intrek (§ 556g BGB). Na die aanvang van die huurperiode het die huurder nou 30 maande om die teruggawe van enige buitensporige huureise te versoek. Hierdie verandering in huurwet het op 1 in werking getree. April 2020 en is van toepassing op alle huurkontrakte wat na hierdie datum ontstaan het. Dit is ook 'n voorvereiste dat die huurder steeds in die woonstel woon wanneer hy die geld terugvra. Om oor die buitensporige hoë huur te kla, is 'n gekwalifiseerde klagte sedert 2019 nie meer nodig nie, net 'n eenvoudige een. Dit beteken dat die huurder nie meer hoef te verduidelik hoekom die huur nie gepas is nie, maar bloot noem dat dit die geval is en, indien van toepassing, dat die verhuurder hom op 'n uitsondering op die huurrem beroep.
Aandag: Vir almal wat. As jy op 1 April 2020 in jou gehuurde woonstel gewoon het, mag jy slegs buitensporige hoë huurgeld terugeis wat ná die klagte verskuldig was. Die klagte moet steeds in teksvorm wees; beide 'n brief en 'n e-pos word toegelaat.
In 2020 is die huurrem ook tot 2025 verleng. Dit beteken dat stede en munisipaliteite tot dan – in plaas van net soos oorspronklik beplan tot einde 2020 – toegelaat sal word om bykomende gebiede te definieer waarin die huurrem moet geld.
Huurderregte is ook versterk ten opsigte van buitensporige huurgeld. Om hulself hierteen te verdedig, moes die huurder sedert 2020 minder bewyse lewer. Dit is genoeg as dit objektief verstaan kan word dat vergelykbare leefruimte moeilik is om te kry. Die boete wat dan vir die verhuurder opgelê word, was 50.000 tot tot 100.000 euro verhoog.
Huurwet vir tuin- en balkongebruik
Huurders kan slegs 'n tuin wat aan die huis behoort gebruik indien dit in die huurooreenkoms aan hulle verhuur is of as dit vir alle huisbewoners beskikbaar is. Dit geld ook vir grondvloerwoonstelle. Slegs in die geval van 'n enkelhuis word die tuin outomaties as gehuur beskou, tensy anders ooreengekom.
Tuinonderhoud in huurreg
Indien die huurder ook die tuin moet versorg, moet dit ook in die huurooreenkoms vermeld word. Indien daar ooreengekom is dat die huurder vir die tuinonderhoud sal sorg, beteken dit net grassny, blare hark en onkruid trek. As die heining byvoorbeeld ook geknip moet word, moet dit apart gelys word. As die verhuurder diensverskaffers vir die tuin laat versorg, kan hy die prys aan die huurders deurgee via die nutsrekening. Dit geld egter net vir normale werk soos grassny, nie vir die instandhouding van 'n groot tuindam wat die verhuurder geskep het nie.
Huurwet vir die ontwerp van die tuin
Huurders het 'n reg op die "beoogde gebruik" van die tuin. Dit beteken dat jy dit kan plant en versier – maar nie sonder beperkings nie. Deko, meubels en speeltoerusting, soos 'n swaai, moet spoorloos verwyder kan word wanneer uitgetrek word. Volgens die huurwet is die plant of afkap van groot bosse of bome slegs moontlik met die toestemming van die verhuurder. Indien huurders bestaande, goed bewaarde plante verwyder en vervang, kan die verhuurder by uittrek eis dat die huurder die tuin na sy oorspronklike toestand terugbring (District Court Detmold, Az. 10 S 218/12).
Huurwet vir die gebruik van die balkon of terras
Die regte van die verhuurder en ander kamermaats moet ook in ag geneem word wanneer 'n balkon of terras gebruik word. Blomkaste moet goed vasgemaak word. As hulle aan die buitekant van die balkonborswering, wat deel van die huisfasade is, geheg is, kan die verhuurder 'n sê hê. Bure moet vallende blare verdra. Dit geld egter nie vir wilde en welige plante soos knopkruid of klimop nie, wat selfs skade aan die boustof kan veroorsaak. Huurders word toegelaat om klein wasgoed af te droog. Vriende en kennisse word ook toegelaat om te sonbaai en koffie te drink op die balkon. Na 21:00 moet die res egter waargeneem word. Rook op die balkon word oor die algemeen toegelaat. Huurders wat deur rokende bure gesteur voel, het egter die reg op rookvrye tye (BGH, Az. V ZR 110/14).
