Bereken ekwiteitskapitaal vir verbandlenings: Dit is hoe dit werk!

Vir baie mense is hul eie huis die duurste aankoop in die lewe. Om hierdie groot projek finansieel te kan hanteer, benodig huiskopers en bouers kapitaal – en in die meeste gevalle ’n lening. Slegs 'n paar van hulle kry dit reg om dit op hul eie te doen, dit wil sê sonder kapitaal van buite, sonder konstruksiefinansiering. Daarom lei die pad na die droomhuis aanvanklik deur die bank en sy buitekapitaal. Die meeste kredietinstellings staan ​​slegs 'n lening toe as die lener 'n deel van die totale kapitaal uit die sak kan finansier. Hierdie rykdom word ekwiteit genoem.

Wat tel in ekwiteit?

Ekwiteit sluit al die lener se bates in. Benewens kontantbedrae, kan jy byvoorbeeld die volgende reserwes by die bank verklaar:

• Saldo in die bankrekening, oproepgeldrekening en vaste depositorekening
• Sekuriteite soos aandele, fondse en ETF's
• Spaarboek
• betaalde bouperseel
• Geld gespaar uit die Riester-pensioen (slegs van toepassing op bedrae wat vanaf 2010 inbetaal is)
• huislening en spaarkontrak gereed vir toekenning
• Geld geskenke
• Lenings van werkgewers, vriende of familie

As jy al die waardes bymekaartel, weet jy hoeveel ekwiteit jy tans beskikbaar het.

Benewens kontantbedrae, word sekuriteite, bouverenigingkontrakte en 'n paar ander bates by ekwiteit ingesluit.

Foto: IStock / Peopleimages

Watter waardes kan ook in ag geneem word?

Wanneer ekwiteit bereken word, is dit die moeite werd om buite die boks te dink. Want wat baie bouers en huiskopers nie weet nie: Dit is moontlik om bates in te reken wat eers in die toekoms beskikbaar sal wees. Dit kan as bykomende sekuriteit dien. Dit sluit in:

• verdere vaste eiendom of grond (afbetaal)
• Bauspar-kontrakte wat gereed is om in die toekoms toegeken te word
• Beleggings en realiseerbare aandele (maatskappye, koöperasies, ens.)
• openbare toelaes (bv. subsidies van die KfW-program)
• opeisbare en afdwingbare eise teen derde partye
• Waardevolle items (bv. skilderye of goue munte)
• hangende geskenke of erfporsies 
• Lewensversekering (afkoopwaarde)
• belastingopgawes
• Bonusbetalings van die werkgewer

Jy moet ook 'n ogie hou oor komende uitgawes. Dit verminder dan die beskikbare ekwiteit.

Hoeveel ekwiteit benodig die bank vir verbandlenings??

Hoeveel ekwiteit 'n bank benodig bykomend tot buitekapitaal verskil. ’n Mens vereis dat jy ten minste 5,5 persent van die koopprys bydra. Die ander keur die leningsaansoek net goed as jy ten minste 10 tot 15 persent van die koopprys kan betaal. Dit stem min of meer ooreen met die bykomende aankoopkoste. Vir baie banke is dit egter steeds nie genoeg nie: dit is nou redelik algemeen om op 20 tot 30 persent van die totale kapitaal as ekwiteit te reken. Die banke het immers sekuriteit nodig vir die geld wat hulle leen. Die lener trek ook voordeel uit 'n hoër ekwiteitsverhouding.
Terloops: Jy kan ook 'n huis koop sonder ekwiteit. Kenners praat dan van volle finansiering. Dit beteken: die bank finansier jou projek 100 persent. Jy moet egter verwag dat die adviseur jou kredietwaardigheid van nader sal bekyk. Boonop is volle finansiering relatief duurder.  

Watter bewyse het jy nodig?

Noudat jy 'n idee van jou finansiële situasie het, kan jy na die bank gaan. Neem alle dokumente saam wat as bewys van billikheid gebruik kan word, byvoorbeeld:
 

• notariële dokumente
• Beleide
• lopende state (rekening, deposito, spaarboeke, ens.)
• Sertifikate
• Aanslag
• Kontrakkopieë

Die lener is wetlik verplig om hierdie bewyse aan te vra. Dit is die enigste manier waarop hy homself kan oortuig dat jy werklik die verklaarde ekwiteit het. 

Wat is die voordele van 'n hoë aandeel van ekwiteit wanneer 'n huis gekoop word?

Basies, hoe hoër die ekwiteit, hoe laer is die vereiste leningsbedrag. Baie banke beloon kliënte wat 'n groot deel van die koste self kan dra met beter terme. Omdat jou eie kapitaal - soos 'n hoë inkomste - 'n goeie kussing is wat onverwagte koste en risiko's demp. Die meeste kredietinstellings gun kliënte met so 'n kussing in hul rug goedkoper rentekoerse. Dit stel die lener in staat om sy lening vinniger terug te betaal – en is gouer skuldvry.

As die ekwiteitskapitaal hoog is, beloon die banke hul kliënte met beter omstandighede.

Foto: IStock / Indysystem

Watter formule kan gebruik word om die ekwiteitsverhouding te bereken??

Die ekwiteitsverhouding illustreer die verhouding van ekwiteit tot totale kapitaal. Dit word as 'n persentasie gegee en is die belangrikste sleutelsyfer wanneer kredietwaardigheid gekontroleer word. Die vereiste belegging bestaan ​​uit die koopprys vir die huis of woonstel en die bykomende aankoopkoste vir makelaars, eiendomsoordragbelasting, notaris en grondregister. Daarbenewens moet jy 'n bedrag vir meubels en ander uitgawes beplan.
Die reël vir die berekening van die ekwiteitsverhouding is:
(Ekwiteit x 100) / totale belegging = ekwiteitsverhouding in persentasie

Watter invloed het die ekwiteitsverhouding op die vlak van rente??

Hoe hoër die ekwiteitsverhouding, hoe laer is die rente op jou lening. 'n Voorbeeld: Jy wil 'n condominium in Offenburg koop. Die koopprys is 300.000 euro. Die bykomende koste is 31.710 euro. Dit stem ooreen met sowat 10 persent van die koopprys. Jy benodig dus altesaam 331 vir finansiering.710 euro. Kies tien jaar as die vaste rentekoers en 2 persent as die terugbetalingskoers.
 

Leningsbedrag
in Euro

Beskikbaar
ekwiteitskapitaal
in Euro

Ekwiteitsverhouding
(afgerond)

Gebonde
Debietrente bl.a.

331.710	0	0 persent	1,63 persent
298.710	33.000	10 persent	1,13 persent
265.710	66.000	20 persent	0,85 persent
231.710	100.000	30 persent	0,70 persent
198.710	133.000	40 persent	0,62 persent
165.710	166.000	50 persent	0,56 persent
132.710	199.000	60 persent	0,63 persent
99.710	232.000	70 persent	0,69 persent
65.710	266.000	80 persent	0,88 persent

Ons voorbeeld wys: Met 'n ekwiteitsverhouding tussen 40 en 70 persent kry jy die beste rentekoers. Dan word die neiging omgekeer en rentekoerse styg weer.

Moet jy die hele ekwiteit gebruik vir verbandlenings?

geen. Verbandkenners raai hierteen af. Maak nie saak hoe groot die begeerte na 'n huis is nie - moenie die laaste sent van jou reserwes opoffer nie. Hou 'n noodreserwe van twee tot drie netto maandelikse salarisse. Want dit gebeur dikwels onverwags, veral wanneer jy ’n huis bou of koop. ’n Herstel aan die huis hier, ’n defekte elektriese toestel daar – jy begin finansieel struikel.

Wat is agter die spierverband?

As die geboueienaar of koper hand bysit met die bou of opknapping van die huis, word dit 'n spierverband genoem. Jy kan dit by die bank bykomend tot jou ekwiteit eis. Want diegene wat self die vakman se werk aanpak, verlaag die boukoste. Dit verhoog die ekwiteitsverhouding – en die kans om ’n konstruksielening te kry. Die bedrag van die spierverband is egter beperk tot 'n maksimum van 10 tot 15 persent van die konstruksiesom. Nie later nie as 30.000 euro is gewoonlik die einde. Daarbenewens moet jy kan bewys dat jou werk behoorlik uitgevoer is.

Aandag

Moenie die moeite wat by die handwerk betrokke is onderskat nie en moenie jou vaardighede oorskat nie. As foute gebeur, word die konstruksietyd verleng. Afgesien daarvan moet jy self vir alle kostes betaal.