Ken jy al ons podcast?
Hoe word jy deel van 'n gemeenskap van eienaars?
As 'n koper van 'n kondominium of 'n ryhuis bekom jy nie net self die woonstel of huis nie, maar word ook 'n mede-eienaar van die hele eiendom. Jou persoonlike bydrae hiertoe word bereken uit die aantal vierkante meter van jou woonstel gemeet aan die grootte van die eiendom as geheel. Jy kan dus nie op jou eie sekere dinge besluit en reguleer soos wat jy kan doen met 'n eiendom wat net aan jou behoort nie.
Wat besluit die gemeenskap van eienaars?
Indien die dak byvoorbeeld weer bedek moet word of die toegangsroetes hernu moet word, moet die eienaars dit gesamentlik besluit. En afhangende van die grootte van jou woonstel, sal jy dan tot die koste moet bydra.
Basies word alles wat met die hele eiendom te doen het, gesamentlik deur alle eienaars bespreek en gereguleer. Gewoonlik word 'n administrateur aangestel wat eienaars gereeld na vergaderings nooi waar alle hangende onderwerpe, voorstelle of probleme bespreek word. In die notule van die eienaarsvergadering word die besluite wat deur die eienaarsvereniging geneem word ook presies gedokumenteer vir die deelnemers wat nie teenwoordig is nie.
Dit is in elk geval raadsaam om die notule van die laaste eienaarsvergaderings noukeurig deur te lees voordat jy ’n woonstel koop. Hier vind jy noodsaaklike inligting oor huisopknappingsmaatreëls wat bespreek, beplan of dalk selfs reeds besluit word. Jy kan ook 'n beter prentjie kry van hoe die gemeenskap van eienaars gestruktureer is. Kan u vinnig tot 'n vergelyk kom oor belangrike besluite en pragmaties, konstruktief en doelgerig optree?? Of is daar moeilikheidmakers en laterale bestuurders wat ook vinnig die pret van jou eiendom in die toekoms kan bederf? Dit is finansieel die moeite werd om dit van nader te bekyk en dit is maklik op jou senuwees.
Baie van die werk wat in of aan die terrashuis hangende is, moet deur alle eienaars goedgekeur word.
Foto: fotolia / schulzfotoWat is die regsgrondslag van 'n gemeenskap van eienaars?
Alle regte en verpligtinge in verband met die aankoop van 'n woonstel of 'n terrashuis word presies gereguleer in die Condominium Wet (WEG) vanaf 1951, wat laas in 2014 gedeeltelik gewysig is. Die paragrawe wat daar uiteengesit word bevat regulasies oor die regte en verpligtinge van die individuele eienaars binne die gemeenskap van eienaars, asook die vereistes vir die bestuur van die eiendom en regulasies oor die take van die administratiewe adviesraad. Die WEG-hervorming het aan die einde van 2020 in werking getree.
Wat is individuele eiendom, gesamentlike eiendom en gedeeltelike eiendom?
Soos reeds genoem, koop jy met jou condominium of meenthuis ook dele van die hele eiendom. Hier moet egter onderskei word watter dele van die algehele eiendom deur wie gebruik word en hoe. Want eers dan is dit duidelik wie wat moet betaal en wat kos. Daar word dus onderskei tussen individuele eiendom, gesamentlike eiendom en gedeeltelike eiendom.
Wat is deel van aparte eiendom en gedeeltelike eiendom?
Aparte eiendom is die eienaarskap van jou selfstandige woonstel of huis. Daarbenewens is daar alleeneienaarskap van alle kamers wat aan die woonstel behoort maar nie vir woondoeleindes gebruik word nie, soos die motorhuis of die kelder. Hierdie kamers of areas - dit wil sê die individuele eiendom saam met die alleeneienaarskap - lei saam tot wat bekend staan as gedeeltelike eienaarskap van die hele eiendom.
Enigiets anders wat aan jou as die individuele eienaar behoort, word ook na verwys as aparte eiendom. U kan hierdie aparte eiendom na u eie goeddunke verwyder of u kan iets byvoeg as dit nie die mede-eienaars in die woonkompleks steur of die uiterlike voorkoms van die eiendom verander nie. Jou private eiendom sluit byvoorbeeld in:
- Vloer- en muurbedekkings, parket, laminaat, teëls, plakpapier
- Sanitêre geriewe insluitend alle toebehore
- Toegeruste kombuise
- Alle binnedeure van jou woonstel
- Alle nie-draende mure
- Alle toevoerlyne binne u woonstel of meenthuis
Wat tot die gemeenskaplike eiendom behoort?
Aan die ander kant word die areas van die eiendom wat ewe toeganklik is vir alle eienaars en ook deur alle mede-eienaars gebruik kan word, na verwys as gemeenskaplike eiendom. Dit beteken byvoorbeeld die traphuis of die fasade van die woongebou. Die buitedeure van die woonstel is ook deel van die gemeenskapseiendom en mag nie sonder magtiging vervang word nie. Die gemeenskaplike eiendom sluit ook in:
- Hysbakke
- dakke
- Verhittingstelsels
- Alle draende mure van die hele gebou ook binne jou woonstel
- Toevoerlyne tot by die ingang van die woonstel
- Skrei
- Vensters en Franse deure
- Bedekking
- Fasades
Die vensters en Franse deure in die ryhuis behoort aan almal, so dit is deel van die gemeenskapseiendom.
Foto: fotolia / foto 5000Sommige hiervan is sekerlik vir jou 'n vanselfsprekendheid, maar jy sal dalk verbaas wees dat vensters en Franse deure ook deel van gemeenskapseiendom is. En dit was net die geval sedert 'n hofuitspraak deur die Hamm Hoër Streekhof (OLG Hamm, uitspraak van 22.8ste.91, verw. 15 W 166/91) so. In die verlede was vensters en Franse deure deel van die individuele eiendom van elke individuele eienaar. Almal was daarvoor verantwoordelik en kon hul individualiteit uitleef. Vandag is dit anders: die vensters en deure van die individuele woonstelle of terrashuise behoort aan die gemeenskap.
Selfs al het jy nog 'n ou verklaring van verdeeldheid voor jou, is dit nie meer wetlik effektief nie as gevolg van die nuwe wetlike vereistes. As jy dus sonder ’n gesamentlike besluit die ou houtvensters deur nuwe plastiekvensters in jou woonstel wil laat vervang, sal jy die uiterlike voorkoms van die woonkompleks verander en in die ergste geval verplig word om dit deur die gemeenskap van eienaars af te breek. Dit is natuurlik meer as irriterend en lei dikwels tot teenstrydighede en misverstande, veral in eienaarsverenigings met minder homogene belange.
Alle koste wat die gemeenskaplike eiendom aangaan, word proporsioneel tot die onderskeie mede-eiendomsaandeel onder die eienaars verdeel. Alle instandhoudingsmaatreëls op die gemeenskaplike eiendom moet ook deur 'n meerderheid gesamentlik op die eienaarsvergadering besluit word.
Selfs al is daar 'n dakterras wat vir alle eienaars toeganklik is, 'n swembad, 'n fiksheidskamer of as 'n tuin deur alle eienaars gebruik kan word, behoort al hierdie fasiliteite aan die sogenaamde gemeenskapseiendom. Dit sal presies uiteengesit word in jou verklaring van verdeling (meer hieroor hieronder). As 'n koper van 'n condominium, moet jy dit noukeurig lees en oorweeg of die reëlings wat getref is vir jou aanvaarbaar is.
Huislening spaar en finansies Huislening spaar: Dit is hoe jong mense hul eie huis kan besit! in samewerking met LBS Vind meer uit Wat is spesiale gebruiksregte?
Jy moet ook noukeurig na die spesiale gebruiksregte kyk. Dit beteken terrasse en tuine wat slegs deur die eienaar van die onderskeie grondvloerwoonstelle gebruik mag word, maar steeds aan die gemeenskap behoort. As jy met die aankoop van 'n tuinwoonstel in 'n gemeenskap van eienaars speel, vind presies uit of die regulasies wat in die verklaring van verdeling geanker is, ooreenstem met jou idees vir die toekoms.
Spesiale gebruiksregte vervang altyd die aparte eiendom indien dit nie wetlik geïmplementeer kan word nie of nie deur die deeleienaar verlang word nie. Die eiendomsontwikkelaar, as die eerste eienaar van 'n residensiële kompleks, kan aanvanklik sekere dele van die eiendom in die gemeenskap laat en voorsiening maak vir 'n spesiale gebruiksreg. Hy sal dit dikwels doen vir terrasse en tuine of vir bogrondse voertuigparkeerplekke.
Wat is die verklaring van verdeeldheid?
Indien ’n hele eiendom in gedeeltelike eienaarskap verdeel word, moet ’n sogenaamde verdelingsverklaring opgestel word. Dit word dan direk in die grondregister aangeteken en is dus wetlik bindend vir elke mede-eienaar.
In die verdelingsverklaring kan jy byvoorbeeld sien watter stoorkamers of kelderkompartemente aan watter woonstelle behoort. Die eiendomsaandele moet op 'n gedifferensieerde wyse hieruit voortspruit sodat die verdeling van die koste vir gemeenskaplike eiendom duidelik omskryf kan word. Dikwels is die gemeenskapsbestel ook deel van die verklaring van verdeeldheid. Dit is 'n absoluut noodsaaklike dokument vir jou wanneer jy 'n woonstel of terrashuis koop (meer hieroor hieronder). U moet hulle dus vooraf noukeurig nagaan en professionele advies inwin indien u enige twyfel het.
Die verklaring van verdeling reguleer ook presies wat tot individuele eiendom of gedeeltelike eiendom behoort en wat as gesamentlike eiendom gedefinieer is. Dit is belangrik om te weet dat verdelingsverklarings wat nie aan die vereistes van die Condominium Wet voldoen nie, regtens oneffektief is. Byvoorbeeld, "dele van die gebou wat nodig is vir sy bestaan of sekuriteit, sowel as stelsels en fasiliteite wat die gemeenskaplike gebruik van die woonsteleienaars bedien" volgens § 5, para. 2, WEG nooit privaat eiendom wees nie. Dit is nie toelaatbaar om 'n ander verklaring van verdeling in die grondregister in te sluit of te gebruik ten opsigte van hierdie dele van die gebou nie.
Benewens die verklaring van verdeeldheid moet die gemeenskap- en huisreëls en die sogenaamde verdelingsplan ingedien word. Dit wys jou die presiese ligging, grootte en verspreiding van die eiendom. ’n Verdelingsverklaring kan eers later verander word as alle eienaars saamstem. Elke nuwe verklaring van verdeling moet dan, soos die eerste, deur die notaris genotariseer en in die grondregister aangeteken word.
Wat is die gemeenskap en huisreëls?
Die gemeenskapsbevel, ook afgekort GemO, is naas die verklaring van verdeling nog 'n belangrike maatstaf by die aankoop van 'n woonstel of 'n terrashuis. Volgens die Condominium Act reguleer dit alle regte en verpligtinge van die eienaars onder mekaar. Indien daar nie spesiale gemeenskapsregulasies is nie, geld die regulasies van die Condominium Act.
Alle inligting en regulasies wat belangrik is vir saamwoon en organisering in die woonkompleks word in die gemeenskapsregulasies neergelê: Die volgende onderwerpe kan onder meer bepaal word:
- spesiale regulasies wat private eiendom raak
- Regulasies vir die gebruik van die woonkompleks
- presiese verspreiding van die stemreg van die individuele mede-eienaars
- Verdeling van koste onder die eienaars
- spesiale regulasies vir besigheidsregistrasies binne die residensiële gebou
- konkrete reëls vir die aanhou van troeteldiere
- Regulasies vir die herstel van die woongebou
- Regulasies vir die aanstelling van 'n administrateur
- Regulasies vir die gebruik van tuinareas of dakterrasse
- Regulasies oor speelgronde en ontspanningsgeriewe binne die eiendom
- Regulasies vir huismusiek
Alle inligting en regulasies met betrekking tot naasbestaan word in die gemeenskapsregulasies neergelê, byvoorbeeld die reëls vir die gemeenskapsspeelterrein.
Foto: iStock / TrongNguyenDie gemeenskapsreëls kan enige tyd aangepas word. Dit moet egter eenparig op 'n eienaarsvergadering aanvaar word. Ondervinding het getoon dat dit baie moeilik sal wees om noodsaaklike dinge te verander in die geval van baie groot eienaarsverenigings. As ’n klavierspeler in ’n woonkompleks met ’n verreikende verbod op huishoudelike musiek, sal jy seker nie gelukkig wees nie en moet meer as mooi dink of die woonstel – al lyk alles anders wonderlik en perfek – werklik vir jou geskik is.
Jy moet ook regop sit en let op as die gebruik van speelgronde en tuinareas baie streng gereguleer word. As ouers van klein kindertjies doen jy jouself ’n onreg aan as jou nageslag nie buite kan speel soos hulle wil nie. Jy moet dan nie hoop op die verdraagsaamheid van die mede-eienaars nie, want hulle het die reëls opgestel en het dus 'n belang daarin. 'n Verreikende verandering in die gemeenskapstelsel is selde te verwagte, tensy die eienaarskapstruktuur ook aansienlik verander het.
Jy moet ook die bestaande huisreëls baie noukeurig deurgaan voordat jy jou condominium koop. Hier word die daaglikse naasbestaan van die eienaars selfs meer presies as in die gemeenskapsbestel gereguleer. Nietemin geld privaatreg altyd in ooreenstemming met die tans toepaslike wette. Geen regulasies mag dus gelys word wat die toepaslike wette weerspreek nie.
Terloops, al die reëls van die huisreëls is nie net geldig vir jou as eienaar nie, maar moet natuurlik ook deur jou huurders en hul besoekers nagekom word. Enigiemand wat die reëls van die huisreëls oortree, kan eers gewaarsku word. Jy kan selfs later jou huurder met beëindiging dreig.
As 'n woonsteleienaar kan jy die huisreëls saam met die ander eienaars definieer en dit enige tyd wysig indien nodig. Dit is noodsaaklik dat jy die huisreëls as deel van jou huurooreenkoms insluit en/of dit direk in die woongebou vertoon sodat almal kan sien.
Is die gemeenskap van eienaars en eiendomsbestuur dieselfde?
Nee, die eienaarmaatskappy en eiendomsbestuursmaatskappy is nie dieselfde nie. Maar elke gemeenskap van eienaars moet 'n eiendomsbestuurder hê. Dit word in die Condominium Wet voorgeskryf. Andersins sou die onderskeie eienaars normaalweg nie in staat wees om alle lopende besigheid saam behoorlik te bestuur tot almal se bevrediging nie. Dit maak dus meer as sin dat die eienaars 'n gesamentlike eiendomsbestuurder vind en kies wat vervolgens verantwoordelik is vir alle organisatoriese en ander take van die gemeenskap van eienaars.
Die administrateur sorg byvoorbeeld vir die skoonmaakdiens, die voltooiing van nodige herstelwerk deur maatskappye wat dit opdrag gee, alle rekeningkunde en nog baie meer. Die taak van 'n eiendomsbestuursmaatskappy is ook om professionele advies aan die eienaars te waarborg oor alle kwessies wat met gemeenskaplike eiendom verband hou. Die eiendomsbestuurder moet altyd daarin slaag om verskillende eienaarsbelange onder een dak te bring. Hy moet dan die gesamentlike besluite vinnig en gereeld in die praktyk toepas.
Jou eiendomsbestuurspan stel ook elke jaar die sakeplan en die behuisingsvoordeelrekening vir alle eienaars op. Normaalweg stuur sy hierdie dokumente aan almal wat betrokke is voor die eienaarsvergadering. Sodoende kan die lede van die gemeenskap van eienaars vooraf presiese inligting bekom en enige teenstrydighede laat regstel. Andersins, as die eienaar, kan jy hierdie dokumente enige tyd saam met jou administrateur bekyk.
By die jaarlikse eienaarsvergaderings word beide die administrasie en die adviesraad verlig. Die administrateur doen verslag en die bestuursadviesraad kontroleer. Indien niks beswaarlik is nie, word die ontslag van die administrateur voorgestel. Dit beteken dat hy vir sy optrede goedgekeur word en nie meer daarvoor vervolg kan word nie.
Belangrik: Die bestuur van die privaat eiendom is die uitsluitlike verantwoordelikheid van die individuele eienaar. As jy jou woonhuis wil verhuur, is jy daarvoor verantwoordelik en kan nie staatmaak op die ondersteuning van jou eiendomsbestuursmaatskappy nie. U dra ook alleen organisatoriese en finansiële verantwoordelikheid vir herstelwerk en nodige instandhoudingswerk op u privaat eiendom.
Eienaarskapgemeenskap: wat is die take van die adviesraad?
Baie eienaarverenigings kies wat bekend staan as 'n administratiewe adviesraad. Dit ondersteun en beheer die administrateur in alle sake. Tensy anders bepaal in die gemeenskapsregulasies, kan die gemeenskap van eienaars 'n mede-eienaar verkies deur 'n gewone meerderheidstem.
Die hooftaak van die administratiewe adviesraad, wat terloops op 'n vrywillige basis werk, is om die finansiële situasie te hersien en die jaarrekeninge van die administrateur te beheer. Hy het ook 'n bemiddelaarfunksie, wat bestaan uit moderering tussen die eienaars en die bestuurder. Notules van die eienaarsvergaderings moet deur die adviesraad onderteken word om regtens effektief te wees.
Wat is die belangrikheid van die eienaarsvergadering?
Die bestuurder van die gemeenskap van eienaars belê een keer per jaar 'n eienaarsvergadering of meer gereeld indien nodig. Dit is van groot belang want dit is waar alle besluite geneem word wat te doen het met die instandhouding of modernisering van die woongebou.
Of die dak weer bedek moet word, 'n moderne verhittingstelsel geïnstalleer moet word of die fasade in 'n ander kleur geverf moet word - dit alles vereis 'n besluit deur die eienaarsvereniging. Vir hierdie doel plaas die administrateur al die onderwerpe wat voorgestel en bespreek moet word op die agenda, want 'n regseffektiewe besluit van die gemeenskap van eienaars kan slegs gemaak word oor items wat op die agenda is.
Daarbenewens het die eienaarsvergadering slegs 'n kworum indien die huidige eienaars ten minste 50 persent van die mede-eiendomsaandele verteenwoordig. Die presiese besonderhede van stemreg word in die verklaring van verdeling uiteengesit. Eienaars van groter woonstelle kry dus ’n hoër persentasie stemme in die eienaarsvergadering. Strukturele veranderinge moet egter altyd eenparig besluit word, terwyl 'n meerderheidsbesluit ook regtens effektief is in die geval van opknappingsmaatreëls.
Benewens opknappings- en opknappingskwessies, sal die volgende items ook gereeld op die agenda van 'n eienaarsvergadering verskyn:
- Die ekonomiese plan
- Die jaarstaat
- Die rekeningkunde
- Die keuse van die administrateur
- Die verkiesing van die bestuursraad
Wat kan ek teen 'n meerderheidsbesluit teëstaan??
As 'n koper van 'n condominium of 'n meenthuis moet jy bewus wees dat jy deel word van die gemeenskap van eienaars. Daar kan dus besluite wees wat nie in jou belang is nie. Wat veral irriterend is, is dat jy steeds proporsioneel ingesluit sal word vir enige koste wat mag ontstaan.
Ná so ’n besluit is daar gewoonlik min wat gedoen kan word. Die beste opsie is om soveel as moontlik kiesers aan jou kant te kry in die aanloop tot die stemming. As jy steeds 'n besluit wat deur 'n meerderheid geneem is teenstaan, kan jy net kyk of dit wetlik ondoeltreffend is weens 'n formele fout.
As jy self ’n bekommernis wil opper, is dit altyd nuttig om voor die eienaarsvergadering met die betrokkenes te praat. Dit verhoog die waarskynlikheid dat die ander mede-eienaars vir jou besorgdheid sal stem. Aangesien eienaarsvergaderings gewoonlik net een keer per jaar plaasvind, sal jy andersins baie tyd verloor as jou voorstel afgekeur word.
Oor die algemeen is dit raadsaam om bereid te wees om kompromieë aan te gaan in die belang van 'n goeie gemeenskap en om van tyd tot tyd oop te wees vir voorstelle in jou eie belang. Dit verhoog ook die waarskynlikheid dat ander eienaars bereid sal wees om die middelweg te neem wanneer dit by jou spesifieke bekommernis kom.
Vrae wat verband hou met strukturele veranderinge moet altyd eenparig opgelos word. In die geval van opknappingsmaatreëls is 'n meerderheidsbesluit deur die gemeenskap van eienaars reeds regtens effektief.
Foto: shutterstock / sirtravelalotNutsfakturering, jaarlikse sakeplan en behuisingstoelae
Hoe word die nutsrekening saamgestel??
Vir 'n gemeenskap van eienaars, soos vir inwoners van 'n gehuurde woonstel, word gereeld 'n bedryfskostestaat opgestel. Dit wys hoeveel jy moet betaal vir die koste wat aangegaan is.
Wanneer dit kom by lopende bykomende koste vir die instandhouding van jou woonstel, maak 'n duidelike onderskeid tussen die koste vir die gemeenskap van eienaars (byvoorbeeld die bestuurder se fooi) en die koste vir algemene gebruik (byvoorbeeld koste vir vullisverwydering). Laasgenoemde staan ook bekend as bedryfskoste.
In die Ordonnansie op Bedryfskoste (BetrKV) word presies gereguleer watter bykomende koste tot die bedryfskoste behoort. Dit maak nie 'n verskil vir eienaar-bewoners nie, maar wanneer jy jou woonhuis of meenthuis verhuur, is die regte onderskeid baie belangrik, aangesien jy net die bedryfskoste aan jou huurder kan deurgee.
Die opsigter skep gewoonlik die behuisingsvoordeelstate so duidelik dat jy as eienaar presies in 'n oogopslag kan sien watter bedryfskoste jy aan jou huurder kan deurgee. Dit maak dit baie maklik om die nutsrekening vir jou kontraktuele vennoot voor te berei.
Wat is die jaarlikse sakeplan?
Elke bestuurder stel 'n jaarlikse sakeplan vir sy woonkompleks op. Dit lys alle uitgawes en inkomste wat vir die gemeenskap van eienaars in die kalenderjaar verwag kan word. Die eienaars moet by die eienaarsvergadering tot hierdie plan instem. Sodoende onderneem hulle ook om die maandelikse behuisingstoelaag (soms ook "huistoelae" genoem) te betaal. Hierdie geld word gebruik om die lopende bedryfskoste te betaal en, indien nodig, reserwes op te bou.
Die sakeplan is oor die algemeen van toepassing op die huidige kalenderjaar of word verleng totdat die volgende sakeplan besluit word. Dit bestaan uit 'n algemene ekonomiese plan, wat van toepassing is op die gemeenskap van eienaars as 'n geheel, en 'n individuele ekonomiese plan, wat vir elke individuele mede-eienaar opgestel word. Die koste word gewoonlik in verhouding tot die mede-eiendomsaandeel verdeel.
Hoe word die behuisingsvoordeel vir 'n gemeenskap van eienaars bereken?
Die behuisingstoelaag of huistoelaag wat deur die individuele lede van die eienaarmaatskappy betaal moet word, bestaan uit hierdie faktore, onder andere:
- Administrasiekoste en fooie (administrateursfooi)
- Koste en fooie vir die instandhouding van die gemeenskaplike eiendom (opsigter, tuinier, skoonmaakpersoneel)
- Vullis en vullisfooie
- Reserwes vir die instandhouding van die eiendom
Vir die onderhoudsreserwe by die berekening van die behuisingsvoordeel word die waarde van 0,8 tot 1,0 persent van die koopprys vanaf voltooiing dikwels gebruik. - Rente-inkomste uit die bestaande reserwes vir instandhouding
Die eiendomsbelasting vir jou huis is nie by die behuisingsvoordeel ingesluit nie. As die eienaar betaal jy dit direk.
Indien daar 'n gedeelde verhittingstelsel is, kan die verhittingskoste ook by die behuisingsvoordeel ingesluit word. Voordat jy dus 'n woonstel koop, kyk noukeurig watter bykomende koste werklik by jou behuisingsvoordeel ingesluit is om nie verras te word deur verdere, aansienlik hoër bykomende kostes nie.
Is huishoudelike verwante dienste aftrekbaar vir 'n gemeenskap van eienaars?
As 'n woonsteleienaar of eienaar van 'n terrashuis kan jy 'n deel van jou behuisingsvoordeel van belasting aftrek as huishoudelike verwante dienste. Onder sekere voorwaardes kan jy 20 persent van die arbeids- en reiskoste in jou belastingopgawe vermeld en sodoende jou belastingaanspreeklikheid verminder.
Dit is belangrik dat alle koste-items afsonderlik in die nutsrekening sowel as in die diensverskaffer se fakture getoon word. Sneeu verwyderingsdienste, vensterskoonmakers, skoonmaakdienste of tuiniers kan byvoorbeeld in ag geneem word.
Uitgesluit van hierdie reël is alle koste vir die bestuur van die gemeenskap van eienaars. Deskundige koste kan ook nie vir belastingdoeleindes geëis word nie. Om as die eienaar die koste vir huishoudelike verwante dienste van die belasting te kan aftrek, is dit noodsaaklik dat die eiendomsbestuurder vir jou 'n sertifikaat uitreik wat jou spesifieke deel van die koste aangaan.
Die eienaars moet gesamentlik die koste van instandhouding en administrasie dra.
Foto: Eisenhans / FotoliaHoe word die gemeenskap van eienaars verseker?
By die koop van jou condominium of terrashuis, kyk watter versekeringspolisse reeds deur die gemeenskap van eienaars uitgeneem is, want jy kan dit dan self red. Volgens § 21, paragraaf 5, punt 3 WEG, is 'n residensiële gebou brandversekering verpligtend vir elke gemeenskap van eienaars. ’n Huis- en grondeienaar se aanspreeklikheidsversekering word ook deur die wet vereis. Jou eiendomsbestuurder moet vir hierdie versekering sorg. Jy hoef nie hierdie polisse afsonderlik uit te neem nie - mits alles natuurlik reg bestuur word - maar is normaalweg daarby betrokke deur jou behuisingsvoordeelbetalings.
Glasversekering en elektroniese versekering word nie vir eienaarverenigings vereis nie. Jy moet dus versigtig wees as daar groot glasoppervlakke of hysbakstelsels in die eiendom is. In daardie geval moet jy uitvind hoe hierdie kwessie saam met 'n toepaslike versekeringsmaatskappy opgelos kan word, anders kan dit vinnig duur raak.
Dit kan ook die moeite werd wees om te oorweeg om 'n huistoelaeversekering uit te neem. Dit betaal as een van die mede-eienaars insolvent sou raak. Miskien is die sluiting van 'n wetlike beskermingsversekering 'n opsie vir jou gemeenskap van eienaars. Dit betaal egter nie koste in dispute binne die gemeenskap van eienaars nie, maar slegs indien die gemeenskap van eienaars regsdispute met derde partye het.
Watter probleme kan in 'n gemeenskap van eienaars ontstaan?
In baie eienaarsverenigings is daar altyd dispute oor die verdeling van koste, wat nie alle eienaars in dieselfde mate raak nie. Byvoorbeeld, inwoners van grondvloerwoonstelle voel dikwels benadeel as hulle 'n proporsionele deel van die hysbakkoste ontvang al gebruik hulle nooit die hysbak nie. In die Condominium Act word egter bepaal dat alle eienaars die laste dra volgens hul mede-eiendomsaandele, maar ook voordeel trek uit die voordele in die gemeenskap. Dit is gebaseer op die beginsel van solidariteit.
Soms bepaal die verklaring van verdeling dat sekere eienaars nooit stelsels gebruik nie en dus nie by die koste betrokke is nie. Indien dit nie bevredigend opgelos word nie - soos in die hysbakvoorbeeld - kan dit later in individuele gevalle verander word. Enige daaropvolgende aanpassing is egter altyd afhanklik van die toestemming van die ander eienaars. Die beginsel van solidariteit kan met 'n meerderheidstem opgehef word. Die voorvereiste hiervoor is egter dat behoorlike bestuur van die voorwerp steeds gewaarborg word. Dit is ook belangrik dat niemand arbitrêr deur die regulasie benadeel word nie.
’n Afwyking van die solidariteitsbeginsel is ook vir die ondergrondse parkeergarage denkbaar. As daar meer ondergrondse parkeerplekke as woonstelle is, moet dit geskei word en gefaktureer word op grond van 'n ooreenstemmende verklaring van verdeling.
In baie eienaarsverenigings is daar ook onenigheid oor die kostetoewysing vir die instandhouding van die groen areas en tuine in die woonkompleks. Indien 'n eienaar die spesiale gebruiksreg vir dele van die tuin het, moet hy betaal vir alle kostes wat in sy tuin aangegaan word. Ongeag of dit 'n kwessie is van plant, grasperk in stand hou of 'n dooie boom op jou deel van die tuin afkap. Indien daar ander ooreenkomste hier is, moet dit uitdruklik in die verklaring van verdeling aangeteken word.
Daar is dikwels onenigheid in 'n gemeenskap van eienaars wanneer dit kom by die koste van die instandhouding van groen ruimtes. Een ding is seker: As 'n eienaar die spesiale gebruiksreg vir dele van die tuin het, dan betaal hy ook vir die kostes in sy tuin.
Foto: fotolia / VRDDaar is dikwels probleme met die gebruik van die gemeenskaplike areas. Die huisreëls reguleer wat toegelaat of verbied word in gemeenskaplike groen ruimtes. Soms is die betreding van groen gebiede heeltemal verbode of kinders word slegs toegelaat om op sekere tye op die speelgrond te speel. Selfs al verhuur jy jou condominium, moet jy seker maak dat jou huurder by die spelreëls hou. As jy kinders het en sou hulle toegelaat word om in die tuin te speel, moet jy werk aan 'n verandering in die verklaring van verdeling. Om dit te doen, benodig jy gewoonlik 'n tweederdemeerderheid. As net die huisreëls verander moet word, is 'n gewone meerderheid voldoende.
Sommige woonstelle kry tuinareas wat die eienaar eksklusief gebruik. Hy besluit watter plante om te plant en of sy kinders ’n swaai kry. Enigiemand wat blompotte op die balkon opstel of vir die seisoene versier, het ook nie ’n permit nodig nie. Maar vryheid kan perke hê. Is die heinings-
hoogte voorgeskryf of 'n traliewerk vir klimplante, moet die eienaar daarby hou.
Die harmonieuse naasbestaan hang nie net van ontwerpkwessies af nie. Geraas is dikwels die oorsaak van argumente. Dit is belangrik om bedagsaam te wees, veral in die tuin en op die balkon. Dit is beter om vanaf 22:00 binnenshuis voort te gaan om fees te vier en die geraas tot kamervolume te verminder. Daar is gewoonlik niks wat in die pad staan van af en toe braai nie, maar as rook kamers binnedring, kan braai met steenkool ook verbied word. Vir gemoedsrus is 'n elektriese rooster in elk geval die beter keuse.
Daar is ook gereelde meningsverskille binne die gemeenskap van eienaars oor die noodsaaklikheid en omvang van herstel- en opknappingsmaatreëls. Sommige sal graag baie geld aan 'n nuwe fasade wil spandeer, terwyl die mede-eienaar die opknapping as heeltemal voortydig of selfs heeltemal oorbodig beskou. Veral as die bespaarde onderhoudsreserwe te kort is vir die beplande opknappingsmaatreël, ontstaan daar dikwels bitter dispute tussen die lede van die gemeenskap van eienaars.
Dit word besonder moeilik wanneer die bestuurder 'n spesiale bydrae van die mede-eienaars stel om 'n gesamentlike besluite opknappingsprojek te kan implementeer. Veral as een of meer eienaars nie die vereiste bedrag kan of wil betaal nie, is verdere probleme in die gemeenskap te wagte. En die administrateur self gee soms aanleiding tot diskrepansies as hy nie sy pligte behoorlik uitvoer nie.
Wat moet oorweeg word in die geval van 'n verandering van eienaarskap?
As iemand uit die gemeenskap van eienaars sy woonstel of die terrashuis verkoop, word die Condominium Act weer belangrik. Dit bepaal dat skriftelike toestemming van u eiendomsbestuurder verkry moet word voordat enige kondominium binne 'n woonkompleks verkoop word. Hierdie toestemming is bedoel om die gemeenskap van eienaars te beskerm teen die aanvaarding van twyfelagtige kopers in die gemeenskap.
Reserwes is ook belangrik vir die verkoop van jou condominium. Enige krediet wat jy as vorige eienaar saam met jou behuisingsvoordeel ingebring het, gaan direk na die koper van die kondominium. Die opsigter moet dan 'n behuisingsvoordeelstaat opstel, waaruit dit op 'n pro rata-grondslag duidelik is watter koste deur die vorige eienaar (d.w.s. u) aangegaan sal word en watter deur die toekomstige eienaar aangegaan sal word.
Indien daar reeds op die eienaarsvergadering voor die verkoping besluit is op 'n spesiale heffing, maar wat eers na die verandering van eienaar verskuldig is, berus die koste hiervoor by die koper van die eiendom. Hy moet ook vergoed vir enige bestaande behuisingstekorte van die vorige eienaar. As koper moet u dus hier versigtig wees dat u nie hoë kostes aangaan in die geval van 'n veronderstelde winskopie as gevolg van uitstaande betalings van die vorige eienaar of as gevolg van spesiale heffings wat onmiddellik betaal moet word nie.
Gemeenskap van eienaars: gevallestudies en voorbeelde van uitsprake
Bou 'n motorafdak om die motor te beskerm?
Enigeen wat 'n motor besit en dit buite moet parkeer, vermy gewoonlik die bome. Want hulle laat val allerhande goed wat die kar kan beskadig: blare, vrugte, takke en soms hars. Nietemin, volgens die inligtingsdienswet en belasting van die LBS, moes 'n woonsteleienaar met sy parkeerplek naby 'n kastaiingbruin woon.
Die saak: 'n Lid van 'n WEG was moeg daarvoor om omgevalle kastaiings en boomsap herhaaldelik van die dak en enjinkap van sy geparkeerde motor te verwyder. Die man wou dus 'n motorafdak bou om die motor te beskerm. Ander eienaars het egter nie saamgestem nie. Hulle het dit gesien as 'n strukturele verandering wat die volle goedkeuring van die WEG vereis het. Die "kliënt ", aan die ander kant, het net gepraat van 'n instandhoudings- of herstelmaatreël waarvoor die kriteria nie so streng is nie.
Die uitspraak: Kastanjes en hul vrugte is "realiteite van die natuur", het 'n siviele kamer van die Neurenberg-Fürth-streekhof beslis. Die woonsteleienaar moet dit aanvaar, veral omdat hy reeds daarmee vertroud was toe hy die eiendom gekoop het. Die verklaring van verdeling het 'n ooreenstemmende voorstelling van die ligging van die bome bevat. Boonop kom die probleme met die kastaiing net op sekere tye in die somer en herfs voor. Die ander eienaars sou hom nie moes toelaat om 'n motorafdak te bou nie.
(District Court Neurenberg-Fürth, lêernommer 14 S 6188/17)
Wie het 'n reg op die sluitplan?
Selfs sonder 'n uitdruklike kontraktuele regulasie moet 'n eiendomsontwikkelaar die sluitkaart en die sluitplan van 'n woonkompleks aan die gemeenskap van eienaars oorhandig. Dit is 'n sogenaamde sekondêre verpligting van die boukontrak. (Hoër Streekhof van Stuttgart, lêernommer 3 U 98/16)
Die saak: sluitplan en kaart kan uiters belangrik word in die alledaagse lewe in 'n woonkompleks. Dit is wanneer 'n sleutel verlore raak of om ander redes gekopieer moet word. Dit is nie moontlik sonder hierdie dokumente nie. ’n Gemeenskap van eienaars en die verantwoordelike eiendomsontwikkelaar kon nie saamstem dat die plan en kaart oorhandig moet word nie. Daarom het die WEG dié maatskappy gelitigeer en met die hulp van die hof ’n oorhandiging probeer afdwing. In die lig van die dispuut het die ontwikkelaar bloot aangebied om die dokumente te vernietig.
Die uitspraak: In die tweede instansie het die Stuttgart Hoër Streekhof besluit dat die sluitplan en kaart aan die gemeenskap van eienaars oorhandig moet word. Dit is die bevoegde owerheid. Die rede: “Dit is in die belang van alle eienaars dat duplikaatsleutels nie deur elke woonsteleienaar gemaak kan word nie, maar slegs deur die bestuurder.“Vernietiging is nie ter sprake nie, want dit is 'n oortreding van die verbod op teistering van die siviele wetboek.
Behuisingstoelae vir leë soldervloer is nie van toepassing nie
Eienaars van 'n nie-ontwikkelde boonste verdieping eenheid hoef nie noodwendig by te dra tot bedryfskoste en spesiale toekennings nie. Regulasies van 'n verklaring van verdeling wat jou van betalings vrystel, is van krag. Dit is deur die Berlyn-Mitte-distrikshof beslis.
In die onderhandelde saak het die verklaring van verdeling van 'n gemeenskap van eienaars bepaal dat die eienaars van die soldereenhede eers behuisingstoelae hoef te betaal nadat dit uitgebrei is. Volgens die besluit van die eienaarsvergadering is hulle ook van 'n spesiale bydrae uitgesluit. Aan die ander kant het mede-eienaars gedagvaar – tevergeefs. Die vasgestelde regulasies is effektief, het die hof beslis. Die vrystelling van koste is geregverdig omdat die spasies op die boonste verdieping nog nie as aparte eiendom gebruik kan word nie en daar geen verbruikskoste is nie.
Lêernommer: 22 C 42/17
WEG kommersieel aktief
Gemeenskap het elektrisiteit van 'n gekombineerde hitte- en kragsentrale verkoop
'n Huiseienaarsvereniging kan betrokke wees by die bedryf van 'n bloktipe termiese kragstasie waarmee elektrisiteit aan eksterne klante verskaf word. Volgens die inligtingsdienswet en belasting van die LBS is dit 'n beslissing van die hoogste hof. (Federale Finansiële Hof, lêernommer IV R 6/16)
Die saak: die hoofdoel van die verwarming en kragsentrale wat aan 'n woonkompleks behoort was om sy eie hittetoevoer te verseker. Maar die oortollige elektrisiteit is teen 'n fooi in die netwerk van 'n energieverskaffer ingevoer. Die belastingkantoor was van mening dat dit dus 'n kommersiële onderneming was en het 'n ooreenstemmende kennisgewing aan die WEG uitgereik. Diegene wat geraak is, het dit as onwettig beskou. Hoogstens 'n GbR wat deur die eienaars gestig is, kon kommersieel aktief gewees het, so hul argumentasie.
Die uitspraak: In die lig van die sivielregtelike onafhanklikheid deur die verkoop van elektrisiteit, kan die gemeenskap van eienaars as 'n mede-entrepreneurskap beskou word. Die gevolg van die besluit: Die kommersiële inkomste moes in 'n aparte prosedure teen die WEG bepaal word. Die eiendomsbestuurder moet die belastingopgawe indien.
Parkering in 'n gemeenskaplike area
Die streekhof in Dortmund het beslis dat gemeenskaplike areas van 'n woonsteleienaarsvereniging nie geskik is vir parkering nie. Volgens die inligtingsdiens Law and Taxes van die LBS is dit 'n ontoelaatbare gebruik van die gemeenskaplike area. Vir kort af- of laai van 'n voertuig word parkering op die area toegelaat, mits die gemeenskaplike area in die verklaring van verdeling as "ingang" aangewys word. Enigiemand wat sy voertuig al jare daar geparkeer het en dit graag wil aanhou moet aan hoë vereistes voldoen – hulle moet byvoorbeeld kan bewys dat almal betrokke was bewus van so 'n gebruiksregulasie wat nie skriftelik vasgestel is nie.
