Renoveer 'n gelyste gebou op

Nie net kerke, paleise en kastele word as monumente beskou nie. In Duitsland is ongeveer vyf persent van alle ou geboue tot 1978 gelys om vernietiging uit moedswilligheid en onkunde te voorkom. Daar is gewoonlik 'n openbare belangstelling in die instandhouding van gelyste geboue, byvoorbeeld vir artistieke of wetenskaplike redes. Terselfdertyd is die behoud van oorspronklike waardes egter ook 'n belangrike doelwit in monumentbeskerming.

Ou huise is dikwels oor dekades of eeue so verander dat die oorspronklike toestand moeilik presies bepaal kan word. Boonop sou dit gewoonlik net moontlik wees om die gebou ten duurste na sy oorspronklike toestand te herstel. Daarom: Enigeen wat 'n gelyste eiendom opknap hoef nie die gebou na sy oorspronklike toestand te herstel nie - die bestaande status is van toepassing op die strukturele toestand van die gebou waarin dit as 'n kulturele monument in die lys van historiese monumente opgeneem is.
Indien 'n huis in die lys van monumente ingesluit is, is dit onder spesiale beskerming deur die monumentkantoor en mag dit slegs met die toestemming van die laer monumentbeskermingsowerheid omskep of uitgebrei word. Die bewaarders wil ook ingelig word oor oënskynlik “eenvoudige” instandhoudingswerk, as dit die ontwerp van die gebou of die historiese struktuur van die gebou gaan.

Norbert Hoffmann

"Argitektoniese monumente het sjarme," sê Norbert Hoffmann, Besturende Direkteur van LBS Immobilien GmbH Südwest, en wys op die belastingvoordele vir monumentopknappers: "Daarbenewens verminder argitektoniese monumente hoë inkomstebelasting aansienlik: verhuurders maak nege persent vir agt jaar en vier jaar sewe persent van die herstelkoste is belastingaftrekbaar. Daarbenewens word twee persent vir 50 jaar aan die ou stof gekrediteer. Eienaarbewoners pas nege persent van die herstelkoste (opknappingskoste) vir tien jaar toe. Die voorvereiste vir die voordele is altyd 'n permit van die monumentowerheid. ’n Gespesialiseerde argitek sal jou van beplanning tot uitvoering adviseer. "

Monumentowerheid gee raad oor opknapping

As jy 'n gelyste gebou wil opknap, kan die werknemers van die Onder-monumentowerheid vrae oor konstruksietegnologie en ontwerp beantwoord. Hulle is ook versigtig om historiese huise so kontemporêr moontlik te gebruik en vereis nie dat die oorspronklike toestand herstel word nie. Aangesien die konstruksiemetodes en -materiaal deesdae baie gesofistikeerd is, is monumentowerhede toenemend oop vir nuwe strukturele oplossings wat voorheen afgekeur is - soos om vakwerkfasades van binne af te isoleer.
Voordat jy egter begin om jou ou gebou op te knap, moet jy by die streekstaatskantoor vir die bewaring van monumente navraag doen of jou huis op 'n lys van monumente ingeskryf is en of dit 'n individuele monument is of onder ensemblebeskerming is. In die geval van individuele monumente raak monumentbeskerming die hele huis; in die geval van ensemblebeskerming hoef oor die algemeen net die algehele voorkoms bewaar te word. Die volgende stap is om 'n opknappingskonsep op te stel, wat dan deur die monumentbeskermingsowerheid nagegaan word. Daar word bowenal gesorg dat die historiese boustof gespaar word en dat die ekspressiwiteit en voorkoms van die monument behoue ​​bly.
Vir beskermde huise word 'n bouaansoek by die bouowerheid ingedien vir die modernisering van nie-beskermde huise. Daarbenewens is die eienaar van 'n monument verplig om die monumentkantoor uit eie beweging te kontak. In die reël stuur die boutoesighoudende owerheid die boukennisgewing of die bouaansoek outomaties aan – maar dit is beter om te vra.

Selfs geringe veranderinge aan die gebou moet met die verantwoordelike kantoor bespreek word. Terwyl energieke opknappingsmaatreëls dikwels makliker is om te implementeer, word 'n grootskaalse fotovoltaïese stelsel byvoorbeeld gewoonlik verwerp.

Foto: Fotolia

Terloops: Om die monumentbeskerming te ignoreer is duur - Indien 'n eienaar die monumentbeskerming opsetlik oortree wanneer 'n historiese huis omskep word, word 'n boete van 60.000 euro word vereis.
’n Handelaar het in 2017 ’n veelverdiepinggebou uit die 19de eeu gehad. Verkry in Norderney in die 19de eeu. Toe laat hy - sonder toestemming - u. a. Verwyder ou binnemure, muur deuropeninge om en skep nuwes, en verwyder die ou plafonne. Die Hoër Streekhof van Oldenburg het 'n waardedaling van die gebou se substansie gesien en die bedrag van die boete is geregverdig deur die opset. Onregmatige ingrype in monumente sal groot ekonomiese voordele vir die oortreders tot gevolg hê, maar ernstige, onherstelbare verliese vir die algemene publiek (OLG Oldenburg, saak nr. 2 Ss (Owi) 163/20).

Opknapping van 'n genoteerde huis: oupa

Die oupa is 'n bouwetterm en beskryf dat 'n funksionerende, ouer en steeds in gebruik gebou wetlike beskerming geniet, mits die gebou op enige tydstip goedgekeur is of ten minste goedgekeur sou gewees het volgens voormalige bouwet regulasies. Daar word onderskei tussen passiewe, aktiewe en omvattende grootvaderskap.
 

  • Passiewe oupa

Passive grandfathering reguleer die gebruik van eiendom en geboue - wat voorheen wettig was, sal in die toekoms wettig bly, selfs al verander die regsituasie en die huidige gebruik word dan nie meer goedgekeur nie. Byvoorbeeld, as 'n historiese gebou met 'n bestaande winkel op die grondvloer opgeknap gaan word, kan die grondvloer ook as 'n winkel gebruik word na die bouwerk. Dit weerspreek nie as bestaande stedelike beplanningsbasisse (soos 'n grondgebruikplan) nou slegs residensiële gebruik in plaas van kommersiële gebruik toelaat nie.
 

  • Aktiewe oupa

'n Boueienaar kan aktiewe beskerming van die bestaande gebou beroep wanneer opknapping en modernisering 'n gebou verander - maar slegs beperkte en geringe veranderinge of uitbreidings word beplan en verander nie die bestaande struktuur beduidend nie. Daarbenewens moet die identiteit van die gerestoureerde of verbeterde struktuur met die oorspronklike behoue ​​bly.
 

  • Omvattende oupa

Die oorkoepelende grootvaderskap geld (anders as passiewe en aktiewe grootvaderskap) onder die volgende voorwaardes vir nuwe geboue:

  • Die funksies van bestaande en nuwe geboue is onlosmaaklik verbind
  • die nuwe gebou vergroot nie die bestaande gebou noemenswaardig nie
  • die bestaande gebou kan nie in stand gehou word sonder die goedkeuring van die nuwe gebou nie

In die geval van ou geboue met 'n kenmerkende eksterne fasade, is slegs interne isolasie gewoonlik moontlik.

Foto: Fotolia / Tiberius Grachhus

Herbou 'n genoteerde huis op: verkry goedkeuring

Vra vooraf by die bouowerheid of 'n boukennisgewing voldoende is vir die beplande bouwerk en of jy 'n bouaansoek moet indien.
Enigiemand wat in 'n monument woon, dien ook die voorlopige bouversoek by die Laer Monumentowerheid in. Die volgende werk mag slegs met die goedkeuring van die Monumentkantoor aan 'n gelyste gebou uitgevoer word:
 

  • Veranderinge aan die draende struktuur soos deurbrake
  • Intervensies in die dreineringsinstallasie
  • Veranderinge in gebruik
  • Uitbreiding van kelder of solder
  • Sloping en gedeeltelike sloping van die gebou
  • Verander die voorkoms, bv installering of vervanging van vensters, deure of daksakke
  • Hermodellering en herstel
  • Aanhegsel of wysiging van advertensies en geskrifte
  • Verhuis na 'n ander plek

Opknapping van 'n genoteerde huis: verlaging van koste

Nadat die opknapping voltooi is, sal die monumentowerheid 'n aanvaardingstoets uitvoer. Indien die aanslag positief is, sal die monumentowerheid 'n sertifikaat uitreik ten einde voordeel te kan trek uit belastingdepresiasie opsies. Benewens die aankoop word die opknappingskoste en die onderhoudskoste van 'n genoteerde eiendom ook belasting gesubsidieer. Maar let op of die hele huis of slegs 'n deel daarvan gelys is. As byvoorbeeld slegs die buitenste fasade 'n gelyste gebou is, kan die opknapping van die badkamer nie van die belasting afgetrek word nie.

Regte en belasting Skryf gelyste geboue af en bespaar belasting As jy jou opknappingskoste vir genoteerde geboue aftrek, kan jy voordeel trek uit belastingvoordele. Dit moet in ag geneem word wanneer jy afskryf.

Belastingvoordele vir monumentbeskerming

As die owerheid instem, kan gelyste huise ook energiek opgeknap word. "Energetiese opknapping beteken nie outomaties termiese isolasie nie," sê argitek Irmtraud Swoboda van die Vereniging van Private Bouers (VPB). Die fasade van 'n vakwerkhuis of villa in Wilhelminiese styl moet immers nie deur isolasiepanele bedek word nie. Monumenteienaars kan energie bespaar deur byvoorbeeld meer doeltreffende verhittingstegnologie te installeer. "Die volgende geld vir elke opknapping: Die gebou-fisiese eienskappe van die huis moet altyd in ag geneem word om vog en skimmelgroei te vermy," sê die argitek.
Baie gelyste ou geboue ly aan swak isolasie en verbruik dienooreenkomstig baie energie. Dikwels laat monumentbeskerming egter net isolasie van die binnemure toe, sodat nuwe termiese isolasieverordeninge vir gelyste huise van geen betekenis is nie. Verder het hierdie ou geboue nie 'n energiepas nodig nie. Hulle is vrygestel van die Energiebesparingsordonnansie (EnEV) of die Wet op Hernubare Hitte (EWärmeG). Eienaars kan dus hul eiendom verhuur of verkoop sonder 'n energiesertifikaat. Dit is belangrik dat eienaars die vrystelling deur die verantwoordelike monumentbeskermingsowerheid laat bevestig.
Subsidies kan van die druk van die opknappers se beursie afhaal. Die KfW Bank bied byvoorbeeld die "KfW Efficiency House Monument"-program aan. U moet aansoek doen om die lening of toelae voor die aanvang van die maatreëls. Vra ook in jou munisipaliteit oor fondse uit stedelike ontwikkeling, monumentbewaring en dorpsvernuwing. U kan ook befondsingsprogramme aanlyn vind in die befondsingsdatabasis van die Federale Ministerie van Ekonomie en Tegnologie.

 
Bonus vir verhuurders

Opknappingskoste
100 persent van die koste kan oor 12 jaar geamortiseer word,
naamlik 8 jaar met 9 persent elk en 4 verdere jare met 7 persent elk

Verkrygingskoste*

40 jaar, 2,5 persent elk (tot 1924),

50 jaar 2 persent elk (vanaf konstruksiejaar 1925)

Bonus vir eienaar-bewoners

Opknappingskoste

90 persent van die koste kan vir belastingdoeleindes geëis word,
oor 10 jaar teen 9 persent per jaar.

* Slegs die pro rata verkrygingskoste van die gebou mag afgetrek word, nie dié van die eiendom nie.
(Bron: Vereniging van Private Bouers)

Argitek Irmgard Swoboda van die Vereniging van Private Bouers verduidelik die belangrikste reëls vir opknappers.

“Die opknapping van argitektoniese monumente is meer kompleks en dikwels duurder as gewone woongeboue. Daarom is daar spesiale belastingvoordele vir eienaars wat hierdie uitdaging in die gesig staar. U word toegelaat om bewaringsmaatreëls, sowel as die werk wat die gelyste huis in die eerste plek bewoonbaar maak, omvattend af te skryf.

Argitek Irmtraud Swoboda van die Vereniging van Private Bouers. Foto: privaat

Diegene wat self in hul monument woon, word toegelaat om 90 persent van die opknappingskoste, versprei oor tien jaar teen nege persent per jaar, af te skryf. Jy woon in 'n condominium in 'n woonstelgebou met 'n genoteerde gebou? In die geval van herstelwerk aan die fasade of dak, kan jy jou deel vir belastingdoeleindes eis. Enigiemand wat 'n volledig opgeknapte turnkey-gebou koop, sal nie by die belastingvoordele baat nie - nie as 'n eienaar of as 'n verhuurder nie.


Wie sy monument verhuur, kan 100 persent van die opknappingswerk oor twaalf jaar afskryf – agt jaar met nege persent elk en nog vier jaar met sewe persent elk. Jy kan ook die verkrygingskoste vir die ou gebou aftrek.


Die voorvereiste vir die belastingbonus is dat alle opknappings- en opknappingswerk gekoördineer word met en goedgekeur word deur die verantwoordelike monumentbeskermingsowerheid voordat bouwerk begin. Slegs met jou toestemming sal jy later ’n sertifikaat vir die belastingkantoor ontvang om die koste te kan eis.

Enigiemand wat sonder ’n permit opknap of opknap, moet gevolge verwag, byvoorbeeld ’n boete. "

Monumente het nie altyd so 'n indrukwekkende fasade nie. Selfs onopvallende geboue kan gelys word. Doen navraag - voordat u met die opknapping begin.

Foto: Shotshop / Ralf Gosch

Onderhoud oor die onderwerp van monumentbeskerming: getuies tot geskiedenis

Monumente - hulle is getuies van die geskiedenis, hulle dra die verlede in die hede en die toekoms. As residensiële geboue bied monumente 'n besondere lewenskwaliteit, die gedeelde woonstel met geskiedenis skep 'n atmosfeer wat nie in nuwe geboue gevind kan word nie. Terselfdertyd beteken die woon in die monument egter ook dat die eienaar bewus moet wees van 'n spesiale verantwoordelikheid: die gebruik van 'n monument is onderhewig aan beperkings, die herstel is onderhewig aan voorwaardes. Professor dr. Egon Johannes Greipl, Algemene Kurator van die Beierse Staatskantoor vir Monumentbewaring, het met DAS HAUS gesels oor monumente en hul uitdagings.

Die huis: As ek as monumenteienaar my huis wil herstel: ek moet regtig van moderne gemak afstand doen?


Prof. Greipl: Geen monumentbewaarder eis dat die inwoners van 'n monument oor 'n oop vuur moet vries of kook nie! Geen monumentbewaarder eis dat iets gerestoureer of herbou word wat nie meer daar is nie! Niemand behoort in 'n museum te woon nie! Maar: Wat nog daar is, funksioneel is en 'n getuienis van die geskiedenis is, moet bewaar word.
Die beskerming van die monument beteken nie die absolute verbod op verandering nie! Inteendeel: Ons werk behels om sensitiewe veranderinge aan geboue met 'n geskiedenis noukeurig te vergesel. Die Beierse Staatskantoor vir die Bewaring van Monumente ondersteun ook sulke herstelmaatreëls finansieel: Dit ondersteun die uitgawes vir die bewaring en gebruik van die monumente. Ons reik belastingsertifikate uit wat ook byvoorbeeld die koste van nuwe bou- en bedryfstegnologie insluit. Ons doelwit is sensitiewe verandering en opgradering: Neem die vensters in 'n huis wat gelys is as 'n voorbeeld: Die vensters moet van die regte materiaal en vorm wees. Houtvensters hoef nie noodwendig deur plastiekvensters vervang te word nie. Hulle kan net so maklik herstel word. Ons het dit onlangs op 300 jaar oue vensters gedoen. Hierdie vensters is in die 18de eeu deur 'n groot skrynwerker gemaak. Eeu gemaak! Ná die herstel werk hulle weer heerlik – ook energiek!

Waarom is die restourasie van 'n monument onderhewig aan voorwaardes?? Is hierdie spesifikasies nodig?

Professor dr. Egon Johannes Greipl

Prof. Greipl: 'n Beskaafde samelewing word gekenmerk deur die feit dat dit homself reëls gee en reëls nakom: Wanneer dit byvoorbeeld rooi is, gaan dit nie deur 'n verkeerslig nie! Sulke reëls bestaan ​​in alle areas van ons lewe. Monumente, aan die ander kant, is waardes, is kulturele goedere. Daarin hou ons die getuies van ons geskiedenis! Om sulke waardes optimaal te bewaar, het ons sekere "beskawingsreëls " nodig, ons het reëls nodig vir die professionele hantering van historiese erfenis. Jy kan sulke reëls "vereistes" noem. Die feit dat ons Beiere vandag 'n kulturele staat kan noem, is die resultaat van 'n lang ontwikkeling. Die afgelope eeue met hul kontinuïteit, omwentelinge en nuwe begin het Beiere gemaak wat dit vandag is. Dit is waaroor die monumente vertel. Wanneer die monumente verdwyn, verdwyn ons sigbare geskiedenis. Monumente is en bly die herinnering wat vir almal tasbaar en verstaanbaar is.
Wat die koste betref: Elke nuwe gebou kos geld, dikwels meer as wat jy dink. Dink maar aan die lughawe in Berlyn en die Elbphilharmonie in Hamburg. En elke nuwe gebou het versorging nodig. Die universiteitsgeboue in Regensburg is net 50 jaar oud en het vandag 'n herstelvereiste van 700 miljoen euro! Dit kos natuurlik ook geld om gelyste geboue en dus ons geskiedenis te bewaar. Dit is heeltemal natuurlik! In individuele gevalle kos dit meer geld om 'n 300 jaar oue huis weer op te rig as om 'n 40 jaar oue gebou op te knap. so wat? Daar is ook heelwat kwaliteitsverskille in die resultaat: geskiedenis, egtheid, individualiteit, soliditeit, kwaliteit en atmosfeer!

Hoeveel beperk die monumentbeskerming die eienaars wanneer dit kom by die herstel van hul monument??

Prof. Greipl: Die belange van monumentbeskerming beperk die eienaars net soveel en so min as die kwessies van brandbeskerming, toeganklikheid, immissiebeheer, buurtwet ensovoorts, ensovoorts. Dit gaan nie oor beperkings nie, maar oor die nakoming van sekere, baie sinvolle reëls. Bowenal gaan dit egter oor slim, individuele, pasgemaakte en struktureel gesonde oplossings wat gemaklike lewe moontlik maak sonder om die historiese waarde van 'n huis te openbaar.

Kan jy jou ook voorstel om in 'n nuwe gebou te woon?

Prof. Greipl: Nee, ek kan my dit nie indink nie. Dit is niks teen goeie nuwe geboue te sê nie - daar is! Maar: ek sal nooit wil klaarkom sonder om in die middel van die stad te woon en die spesiale atmosfeer en die besondere lewenskwaliteit wat 'n monumenthuis bied nie. Ek het amper my hele lewe lank in monumente gewoon. In gedeelde woonstel met geskiedenis: dit is dit!

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here