Onteiening van vaste eiendom en grond

Wat is koue onteiening??

Koue-onteiening beteken dat 'n eiendom onder sy waarde onder dwang verkoop moet word. Dit is byvoorbeeld die geval wanneer die munisipaliteit 'n koopreg het. Maar dit kan ook gebeur dat ’n huis waarde verloor weens bouwerk in die woonbuurt. Selfs as die eiendom nie verkoop word nie, moet die vermindering in sy markwaarde - byvoorbeeld deur die bou van 'n snelweg, 'n rioolsuiweringsaanleg of 'n windkragaanleg - as 'n koue onteiening verstaan ​​word.
Die Eiendomsvereniging Duitsland (IVD) verstaan ​​ook onder "koue onteiening" daardie statute wat 'n munisipaliteit in staat stel om streng herontwikkelingsvereistes in sekere gebiede te stel (§ 172 BauGB). Dit stel haar in staat om te bepaal aan wie en teen watter prys 'n eiendom verkoop gaan word. Terselfdertyd kan huurverhogings verbied word of 'n kompenserende heffing kan gehef word na die opknapping. Koopprysbeperkings lei ook tot koue onteiening.

Eiendom idees vergelyking waarde metode: Hoeveel is my eiendom werd? ’n Gewilde metode van eiendomswaardasie is die vergelykende waardemetode. Ons verduidelik die voordele en nadele hier.

Wanneer kan 'n eiendomseienaar onteien word??

Moenie bekommerd wees nie: Die openbare sektor kan nie sommer jou huis oornag van jou wegvat nie. Volgens die wet is dit slegs geregtig om dit te doen as die onteiening die "algemene goed" dien. Wat hiermee bedoel word, is egter 'n kwessie van interpretasie. As 'n reël gaan dit oor infrastruktuurmaatreëls soos die bou van paaie of spoorstawe. Benewens die Basiese Wet, is daar ook bepalings in die Federal Trunk Road Act, Air Traffic Act en in die Boukode (Artikel 85 tot 122). Bruinkoolontginning dien ook die algemene belang. As gevolg van hom is hele dorpe in Lusitz die afgelope jare onteien. Hulle was gedwing om te beweeg. Oor die algemeen is onteienings egter die uitsondering in Duitsland.
In beginsel word onteiening slegs toegelaat indien aan die volgende voorwaardes voldoen word:

  • Dit kan bewys word dat die eiendom dringend benodig word vir 'n openbare projek.
  • Daar is geen ander manier om die gemeenskaplike goed te bereik nie.
  • Die onteiening stem ooreen met die vereistes van 'n federale of staatswet.
  • Die staat of land het 'n vorige poging aangewend om die grond of eiendom van die eienaar te koop.
  • As vergoeding moet die eiendomseienaar die markwaarde van die eiendom of 'n geskikte vervangingsstuk grond aangebied word.

Terloops: Eienaars wat nie hul eiendom behoorlik in stand hou nie, kan ook onteien word. 'n Voorbeeld: In Friedrichroda (Thüringen) het die eienaar van Reinhardsbrunn-paleis nie meer na die historiese gebou gesorg nie. Om dit teen verval te beskerm, het die Thüringer staatsregering die skeurkoord getrek - en die eienaar onteien.

Een rede vir onteiening kan 'n belangrike openbare projek wees wat op die huiseienaar se eiendom gebou gaan word. 

Foto: iStock / ronstik

Hoe werk 'n onteieningsprosedure??

Die onteieningsproses gaan deur verskeie fases:

  1. Die owerheid wat in die onteiening belangstel, maak die eiendomseienaar 'n gepaste aanbod (vergoeding of vervangingseiendom).
  2. Indien die eienaar die aanbod verwerp, word die onteieningsverrigtinge begin. Vir hierdie doel dien die owerheid 'n aansoek om onteiening in by die superordinêre administratiewe owerheid, die sogenaamde onteieningsowerheid.
  3. Beide partye, dit wil sê die huiseienaar en die owerheid wat hom wil onteien, het daar die geleentheid om hul standpunt te beskryf.
  4. Dan sal albei gedagvaar word vir 'n afspraak vir die mondelinge verhoor.
  5. Die onteieningsowerheid doen by die grondregister aansoek dat 'n beskikking- en veranderingsblok ten opsigte van die eiendom in die grondregister aangeteken word. 
  6. Indien die partye tydens hierdie onderhandeling tot 'n ooreenkoms kom, word die proses afgehandel. As daar aan die ander kant geen ooreenkoms is nie, lê die besluit by die onteieningskomitee. ’n Werknemer van die onteieningsowerheid neem die rol van voorsitter op, plus twee erelede.
  7. Indien die onteieningskomitee die aansoek goedkeur, stuur die onteieningsowerheid 'n onteieningsbesluit aan alle betrokke partye.
Regte en belasting Inskrywing in die grondregister: duur en koste Die grondregisterinskrywing word altyd gedoen wanneer 'n eiendom gekoop of gebou word en word deur die sogenaamde grondregister uitgevoer. Ons verduidelik hier hoe lank dit neem vir die inskrywing om gemaak te word en watter koste gewoonlik aangegaan word.

Wat staan ​​in 'n onteieningsbesluit?

Die onteieningsbesluit is gebaseer op die spesifikasies van 'n kontraktuele ooreenkoms: Benewens die gewone inligting, soos die naam en adres van alle betrokke partye, sal jy 'n presiese beskrywing van die betrokke eiendom kry. Die doel van onteiening word ook genoem. Daarbenewens stel die onteieningsowerheid 'n spertyd vas vir die ondergeskikte owerheid waarbinne dit die beplande projek op die eiendom moet implementeer. Ander belangrike punte is eienaarskap en regsverhoudings asook die tipe en bedrag van die ooreengekome vergoeding.

Watter tipes vergoeding is daar?

In die meeste gevalle kry die onteiende eiendomseienaar geld. Maar hoeveel is gepas in so 'n geval? Die wetgewer het dit nie presies gespesifiseer nie. As 'n reël bepaal die waarde van die eiendom die bedrag van die vergoedingsbetaling. Vir hierdie doel word die sogenaamde markwaarde, dit wil sê die prys wat op die huidige tydstip op die mark behaal kan word, bepaal. 'n Laer waarde mag slegs in geregverdigde uitsonderlike gevalle gebruik word. In beginsel behoort die aanbod nie met meer as 25 persent onder die markwaarde te val nie.
Die vraag is watter tydstip vir die eiendomswaardasie gebruik moet word.  Een antwoord word deur die Boukode (BauGB) verskaf: Hiervolgens moet die markwaarde bepaal word wanneer die besluit oor die aansoek om onteiening geneem is.
Volgens die BauGB is vergoeding in die vorm van grond of die toekenning van sekere regte ook moontlik (Artikel 100). Die eiendomme wat vir ruil aangebied word, moet egter van dieselfde waarde wees. Daar bestaan ​​nie iets soos onteiening sonder vergoeding nie. Dit sou ongrondwetlik wees.

Eiendomsidees Markaanpassingsfaktor: Dit is hoe dit help met eiendomswaardasie Die markaanpassingsfaktor speel 'n belangrike rol in die beoordeling van vaste eiendom. Dit word gebruik in die waardasie van 'n huis in die werklike waardeproses.

Wat kan jy teen onteiening doen??

Jy het drie opsies om onteiening te vermy:

  1. Hulle verkoop die eiendom voordat dit onteien kan word.
  2. Jy aanvaar die vergoedingsaanbod.
  3. Jy neem regstappe teen die onteieningsbesluit om jou regte af te dwing. Jy het goeie kanse in die hof, veral as een van die bogenoemde voorwaardes nie tydens die onteieningsverrigtinge nagekom is nie. Die pad na die hof moet egter deeglik oorweeg word: hofverrigtinge is dikwels lank en kos geld.  Belangrik: Jy het net een maand nadat jy die onteieningsbesluit ontvang het om na die bevoegde owerheid te appelleer.

Jy het die geleentheid om teen die onteiening te dagvaar. Die regsproses kan egter lank duur. 

Foto: iStock / turk_stock_photographer

Is daar 'n reg op terugneming?

Ja, daar is – maar net in uitsonderlike gevalle. Want om die onteiening om te keer gaan met baie moeite gepaard. § 102 en §103 van die Boukode (BauGB) verskaf die grondslag vir onteiening. Gevolglik kan 'n onteiende eienaar eis dat die onteiende eiendom in sy guns teruggeneem word. Hy het 'n goeie kans as aan die volgende vereistes voldoen word:

  • Die munisipaliteit of die staat gebruik nie sy voormalige eiendom binne die gegewe spertye nie.
  • Die planne, byvoorbeeld vir die bou van 'n pad, is voor die sperdatum prysgegee. Gevolglik geld die doel waarmee die onteiening geregverdig is, nie meer nie.
  • Die munisipaliteit het nie sy verpligtinge nagekom om eienaarskap oor te dra nie.
  • Die munisipaliteit het die eiendom "in reserwe" onteien.

In hierdie gevalle kan onteiende persone egter nie terugneming versoek nie:

  • Die onteiende persoon het die eiendom self bekom as deel van 'n onteiening.
  • Daar is reeds 'n prosedure vir die onteiening van die eiendom ten gunste van 'n derde party.
Aandag:

Jy het twee jaar om die aansoek om terugneming by die bevoegde onteieningsowerheid in te dien. Maar wees versigtig: die aansoek kan afgekeur word as die eiendom reeds aansienlik verander is. Indien u aansoek goedgekeur word, moet u die betrokke persoon vergoeding vir die verlies betaal volgens § 103 BauGB.

Wat is die verskil tussen onteiening en sosialisering?

Die situasie op die Duitse huismark is gespanne. Die Berlynse inisiatief “Deutsche Wohnen & Co. onteien "met 'n spesiale oplossing vir 'n sensasie: Dit eis dat alle verhuurders met meer as 3.000 woonstelle word onteien en hul woonstelle word 'n instelling onder publiekreg ("common good living"). Alhoewel die inisiatief die term "onteiening" op sy naam het, gaan dit vanuit 'n regsoogpunt oor sogenaamde sosialisering. Dit is geanker in Artikel 15 van die Grondwet en het betrekking op natuurlike hulpbronne, produksiemiddele en grond. Belangrike verskil tot onteiening: 'n Sosialisering vereis nie dat die projek die gemeenskaplike belang dien nie. Volgens grondwetlike prokureurs was daar nog nie 'n enkele geval van sosialisering in Duitsland nie.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here