Die oorskryding van die sogenaamde drie-eiendomslimiet word beskou as 'n aanduiding van die bestaan van 'n kommersiële eiendomshandel. Dit kom ter sprake wanneer 'n eienaar van vaste eiendom of grond meer as drie eiendomme verkoop kort ná die verkryging binne vyf jaar. Die tyd van verkryging is dan die begin van die verkoop.
Die reël maak egter voorsiening vir 'n paar uitsonderings. In sekere kontekste is daar handel in kommersiële eiendom selfs na die verkoop van 'n enkele eiendom. Weereens, in sommige situasies is daar geen handel in kommersiële eiendom nie ten spyte van 'n aantal eiendomsverkope. Die klassifikasie van die verantwoordelike belastingkantoor is deurslaggewend.
Die deurslaggewende faktor in hierdie individuele besluite is altyd die voorneme om te verkoop en of die belastingkantoor aanduidings kan vind van 'n voorneme om wins te maak. Selfs met 'n kort tydperk tussen koop en verkoop is daar dus geen handel in kommersiële eiendom as die belastingpligtige bewys dat hy objektief 'n ander gebruik as die verkoop oorweeg het nie. Dit is byvoorbeeld die geval as hy bewys dat hy oorspronklik van plan was om die eiendomme te verhuur, maar onsuksesvol was.
Wat is voorwerpe wat verband hou met handel in kommersiële eiendom?
Objekte wat die fokus van die limiet van drie voorwerpe is, is alle eiendomme en vaste eiendom wat onafhanklik verkoop en gebruik kan word. Dit sluit grond, enkel- en meergesinshuise, woonstelle, maar ook kantoorkomplekse, pakhuise en ander kommersieel gebruikte geboue in.
Vir die toekenning is daar geen verskil tussen ontwikkelde en onontwikkelde grond nie. Die oppervlakte van 'n eiendom, die toerusting of die markwaarde van 'n eiendom speel ook geen rol nie. Verder is dit irrelevant of die belastingpligtige die eiendom self gebou het of dit bekom het nadat die gebou opgerig is.
'n Meergesinshuis in 'n sentrale ligging, waarvan die waarde 15 miljoen euro is, word dus slegs as 'n eiendom beskou as daar geen verspreidingsplan volgens die Condominium Act is nie. As die eienaar daarenteen die woonstelgebou verdeel, tel elke woonstel as 'n onafhanklike eiendom. As hy byvoorbeeld vier woonstelle met 'n enkele koopooreenkoms aan dieselfde koper verkoop, word hy steeds 'n kommersiële eiendomshandelaar.
Op grond van die tydperk van vyf jaar onderskei die belastingkantoor gewoonlik tussen handel in kommersiële eiendom en akkumulasie van private bates. Hierdie rigwaarde moet egter nie as 'n rigiede regulasie verstaan word nie. In verskeie uitsprake het die belastinghof die spertyd verleng. Veral vir belastingbetalers wat in die eiendomsbedryf werk, soos argitekte en boukontrakteurs, kan die interval tussen aankoop en verkoop tot tien jaar wees.
As 'n eienaar 'n enkele stuk grond verkoop voordat die gebou voltooi is, aanvaar die belastingowerhede dikwels 'n verband tussen konstruksie en die voorneme om te verkoop, al is dit net een eiendom. Hy word ook as 'n eiendomshandelaar beskou as hy die eiendom uit die staanspoor ontwerp volgens die wense van die koper of 'n makelaar aanstel tydens konstruksie of 'n voorlopige kontrak met die toekomstige koper sluit.
Onder sekere omstandighede tel 'n kantoorgebou as 'n enkele voorwerp in die konteks van handel in kommersiële eiendom.
Foto: iStock / MathieuLphotoHandel in kommersiële eiendom in landbougrond
Indien die eienaar van 'n landbou-gebruikte eiendom sy eiendom in pakkies verdeel, is 'n sogenaamde hulpbesigheid van 'n landbou-onderneming teenwoordig in die geval van 'n verkoop. Dit is nie 'n aanduiding van handel in kommersiële eiendom nie, maak nie saak hoe hoog die wins is nie.
Dit geld egter nie as die belastingbetaler die pakkie verkoop om die waarde te verhoog of die eiendom deur 'n besigheid laat ontwikkel nie. In hierdie geval is hy, na die mening van die belastingkantoor, besig met handel in kommersiële eiendom.
Wanneer is die limiet van drie voorwerpe oorskry??
Enigiemand wat meer as drie eiendomme of grond binne vyf jaar verkoop, word as 'n handelaar beskou. Daar is egter uitsonderings op hierdie reël:
- Eiendom en grond wat die verkoper langer as tien jaar voor die verkoop gehou het, tel nie as kommersieel verhandelde voorwerpe nie.
- Eiendom en grond wat die verkoper vir meer as vyf jaar gebruik of in woon, word ook nie as kommersieel verhandelde voorwerpe beskou nie.
- Die verkoop van geërfde of gegewe vaste eiendom is nie 'n kommersiële eiendomshandel nie, aangesien die regspraak die vorige eienaarskaptydperk van die skenker of die testateur in ag neem. Daar is egter uitsonderings onder sekere omstandighede (sien afdeling hieronder).
- In die geval van modernisering van vaste eiendom wat die markwaarde aansienlik verhoog, begin die tydperk van vyf jaar met die einde van die opknappingswerk. As die belastingbetaler byvoorbeeld vyf woonstelle bekom en 15 jaar later 'n luukse opknapping laat doen om dit kort daarna te verkoop, aanvaar die belastingkantoor 'n voorneme om wins te maak en dus 'n kommersiële eiendomshandel.
- Hierdie aanslag is egter nie van toepassing op normale opknappings wat die toestand handhaaf nie.
- Die belastingkantoor evalueer motorhuise as onafhanklike voorwerpe as dit nie saam met 'n woonstel verkoop word nie.
- Indien die oordrag van grond en vaste eiendom aan individuele aandeelhouers binne die reële verdeling van 'n batebestuursvennootskap plaasvind, word dit nie in die drie-eiendomslimiet in ag geneem nie.
- Die Federale Ministerie van Finansies bied 'n vereenvoudigde toetsskema. Dit maak dit moontlik om te bepaal of 'n verkoop as 'n kommersiële eiendomshandel beskou moet word.
wenk In 'n huwelik kan albei gades die drie-objeklyn tot die uiterste stoot. Byvoorbeeld, as die vrou twee woonstelle binne vyf jaar gekoop en verkoop het, en die man het 'n kantoorgebou en 'n vakansiehuis in dieselfde tydperk, klassifiseer die belastingkantoor nie die verkope as kommersiële eiendom nie.
Kommersiële eiendomshandel: watter belasting is verskuldig?
In die geval van handel in kommersiële eiendom betaal belastingbetalers ook handelsbelasting bykomend tot inkomstebelasting. Hul bedrag hang af van die bedrag van die inkomste uit die verkoop. Hierdie wins word vermenigvuldig met 'n faktor van 3,5 persent en die sogenaamde aanslagkoers. Laasgenoemde verskil in elke munisipaliteit, maar is minstens 200 persent.
Sakelui bereken die wins uit handel in kommersiële eiendom deur besigheidsbates te vergelyk; hulle is ook verplig om rekords en balansstate te hou. Waardevermindering is nie moontlik nie omdat die voorwerpe as bedryfsbates gewaardeer moet word. Indien die belastingpligtige die drie-eiendomslimiet oorskry, sal belasting ook terugwerkend verskuldig wees vir die eerste twee eiendomme. Dit lei gewoonlik tot bykomende betalings wat ook aan rente onderhewig is.
Indien die belastingkantoor die verkoop aan die ander kant nie as kommersiële eiendom klassifiseer nie, moet die belastingpligtige nietemin belasting op die opbrengs betaal ooreenkomstig Artikel 23 van die Inkomstebelastingwet. Daarbenewens kan 'n spekulasiebelasting verskuldig wees indien die afstand tussen aankoop en verkoop kort is vir 'n sekere tydperk. Die tydperk is drie jaar vir eienaar-geokkupeerde eiendomme en tien jaar vir huureiendomme.
Die spekulasietydperk vir grond is tien jaar. In die geval van 'n verkoop binne tien jaar na die aankoop, is die wins ook onderhewig aan inkomstebelasting, nadat hierdie tydperk verstryk het is dit belastingvry. Oor die algemeen is die klassifikasie van 'n verkoop as 'n private batebestuur goedkoper as dié van 'n kommersiële eiendomshandel, aangesien daar geen handelsbelasting is nie.
Wanneer tel geërfde en gegewe eiendomme as handel in kommersiële eiendom??
In die geval van 'n erfenis of 'n skenking, neem die wet die vorige eienaarskaptydperk van die erflater of skenker in ag. Byvoorbeeld, as die dogter drie woonstelle erf wat 30 jaar gelede gekoop is, is daar geen handel in kommersiële eiendom in die geval van 'n verkoop nie.
Omsigtigheid word egter aangeraai met gemengde skenkings. Hier koop familielede eiendom van hul familielede teen 'n prys ver onder die markwaarde. Dit beteken dat hulle in werklikheid 'n deel gratis gegee word. Aangesien hulle steeds die eiendom formeel koop, begin hulle 'n nuwe tydperk van vyf jaar binne die drie-eiendomsperk.
Selfs in die geval van 'n gemeenskap van erfgename in opvolging, klassifiseer die belastingkantoor verkope as handel in kommersiële eiendom indien die perk van drie eiendomme oorskry word. Dit maak dit dikwels voordeliger om die gemeenskap van erfgename te ontbind. As so 'n gemeenskap van erfgename byvoorbeeld uit vier lede bestaan en die boedel bestaan uit vier stukke grond, ontvang elke erfgenaam een. In die geval van 'n verkoop is daar dan geen handel in kommersiële eiendom nie.
