Eiendomsbelasting aanslagkoers: Dit is hoe eiendomsbelasting bereken word

Elke eienaar moet eiendomsbelasting op sy eiendom betaal – ongeag of dit gebou is of nie. Huurders betaal ook eiendomsbelasting. Dit word proporsioneel deur die verhuurder toegeken en is versteek in die bykomende koste. Hoe hoog die eiendomsbelasting wat betaal moet word, hang af van die bedrag van die sogenaamde eiendomsbelastingaanslagkoers, want die belastingkantoor gebruik hierdie waarde om die eiendomsbelasting te bereken. Daar is geen algemeen toepaslike eiendomsbelastingaanslagkoers nie. Elke stad of munisipaliteit het sy eie aanslagkoers. Afhangende van waar die eiendom geleë is, kan die eiendomsbelasting hoër of laer wees as in die buurdorp.
 

Let wel:

Jy beplan 'n uitbreiding of 'n ander groot verandering aan jou huis? Dan moet jy die belastingkantoor in kennis stel. Dit kan heel moontlik wees dat jou projek 'n impak op die bedrag van eiendomsbelasting het.

Wat is die aanslagkoerse vir eiendomsbelasting??

Daar is twee verskillende aanslagkoerse vir eiendomsbelasting:

  • die koers van eiendomsbelasting A vir landbou- en bosbougrond
  • die koers van eiendomsbelasting B vir ander eiendomme

Daarbenewens is daar ook 'n aanslagkoers vir handelsbelasting. Vir eiendomseienaars is slegs die eiendomsbelasting B-koers tans van belang. Dit bepaal hoeveel eiendomsbelasting jy vir jou eiendom moet betaal.

Wie bepaal die eiendomsbelastingaanslagkoers?

Elke munisipaliteit kan sy eie eiendomsbelastingaanslagkoers vasstel (Artikel 28, Paragraaf 2 van die Grondwet). Regskenners verwys hierna as 'n waarborg van selfadministrasie. Die aanslagkoers is altyd geldig vir een kalenderjaar en kan verhoog of verlaag word. Hierdie regulasie is 'n seën vir baie munisipaliteite – veral vir diegene wat geld kort. Omdat ’n verhoging in die eiendomsbelastingaanslagkoers outomaties meer belastinginkomste genereer. ’n Munisipaliteit kan dit gebruik om byvoorbeeld in nodige infrastruktuurmaatreëls te belê.

Hoe word die eiendomsbelasting met die belastingkoers bereken?

Wanneer eiendomsbelasting B bereken word, gaan die belastingkantoor in drie stappe voort:

  1. ’n Belastingbeampte bepaal die eenheidswaarde van die eiendom. As dit in een van die ou federale state is, gebruik hy die standaard grondwaardes van 1964. As die eiendom in een van die nuwe federale state is, is die waardes van 1935 relevant. Dit behoort egter te verander met die hervorming van die eiendomsbelasting. Vind meer hieroor uit in die laaste afdeling van ons gids.
     
  2. Die tweede belangrike maatstaf is die eiendomsbelastingindeks. Hierdie getal word gegee in die maateenheid per duisend en word deur die wet vereis (Artikel 14 tot 15 van die Grondbelastingwet). Dit wissel na gelang van die tipe gebou.
     
  3. In die derde en laaste stap soek die belastingbeampte die aanslagkoers vir die munisipaliteit waarin die eiendom geleë is. Dan vermenigvuldig hy al drie waardes.

Dit lei tot die volgende formule:
Eenheidswaarde x eiendomsbelastingindeks x aanslagkoers = eiendomsbelasting B
'n Rekenvoorbeeld:
Jy het 'n leë erf in Essen (Noordryn-Wesfale) gekoop. Die belastingkantoor bepaal 'n eenheidswaarde van 30 hiervoor.000 euro. Die belastingindeks vir onontwikkelde grond is tans 3,5 per duisend, die eiendomsbelastingaanslagkoers in Essen is 670 persent. Met behulp van die formule kan jy die bedrag van eiendomsbelasting B soos volg bereken:
30ste.000 x 3,5 promill x 670 persent = 703,50 euro
Jou belastinglas vir hierdie eiendom is tans 703,50 euro per jaar. Die belastingkantoor rapporteer dit dan in 'n standaardwaardasiekennisgewing.
Dit lyk heeltemal anders as jy 'n eiendom in Ingelheim am Rhein (Rynland-Palts) sou koop. Omdat die idilliese klein dorpie kopers lok met 'n lae eiendomsbelastingaanslagkoers van 80 persent. Hier, as jy aanvaar dat die eenheidswaarde en die eiendomsbelastingindeks identies is, sal jy slegs 84 euro eiendomsbelasting per jaar betaal!

In sommige munisipaliteite hoef slegs 'n klein bedrag aan eiendomsbelasting betaal te word. 

Foto: iStock / JamesBrey

Waarom verskil die eiendomsbelastingaanslagkoers in die federale state??

Die antwoord is eenvoudig: Omdat stede en munisipaliteite verskillende vlakke van skuld het. Benewens handelsbelasting is eiendomsbelasting die belangrikste bron van inkomste vir munisipaliteite. Die belasting spoel elke jaar altesaam sowat 14 miljard euro in die koffers. Dit is dus geen wonder nie dat die aanslagkoers in die stadstaat Berlyn (810 persent) wat oorverskuldig is, hoër is as in die ryk München (535 persent). Huurders en huiskopers in die Beierse hoofstad is egter nie gelukkig hieroor nie: Met 'n mediaanprys van ongeveer 5 800 euro per vierkante meter, bly München die duurste Duitse stad in die eiendomsranglys.
Selfs binne landsgrense is daar groot verskille. 'n Voorbeeld uit Noordryn-Wesfale: Die aanslagkoers in Bergneustadt is 959 persent, dié in Düsseldorf is amper die helfte, naamlik 440 persent.
Die volgende tabel toon hoe hoog die eiendomsbelastingaanslagkoerse tans in groot Duitse stede is (vanaf Mei 2021):

Stadstaat-aanslagtarief Eiendomsbelasting B
Berlyn Stadstaat Berlyn 810 persent
Bremen Stadstaat Bremen 695 persent
Duisburg Noordryn-Wesfale 695 persent
eet Noordryn-Wesfale 670 persent
Leipzig Sakse 650 persent
Dresden Sakse 635 persent
Dortmund Noordryn-Wesfale 610 persent
Hanover Nedersakse 600 persent
Neurenberg Beiere 555 persent
Hamburg Stadstaat Hamburg 540 persent
München Beiere 535 persent
Stuttgart Baden-Wuerttemberg 520 persent
Keulen Noordryn-Wesfale 515 persent
Frankfurt am Main Hesse 500 persent
Düsseldorf Noordryn-Wesfale 440 persent

Waar is die eiendomsbelastingaanslagkoers die hoogste?

Volgens 'n studie deur die oudit- en konsultasiemaatskappy Ernst & Young (EY) vra Noordryn-Wesfale (NRW) sy burgers die meeste om te betaal. Hesse beland in die tweede plek: “Van die 50 Duitse munisipaliteite met die hoogste aanslagkoerse is 34 in Noordryn-Wesfale, 15 in Hesse en een in Baden-Württemberg. “Die gemeente Lautertal in Hessen is die eerste in Duitsland.050 persent absolute naelloopryer, nou gevolg deur Offenbach am Main (995 persent) en Nauheim (960 persent):

Stadstaat-aanslagtarief Eiendomsbelasting B
Lautertal Hesse 1.050 persent
Offenbach am Main Hesse 995 persent
Nauheim Hesse 960 persent
Bergneustadt Noordryn-Wesfale 959 persent
Huertgenwald Noordryn-Wesfale 950 persent

Waar is die eiendomsbelastingaanslagkoers die laagste??

Soos reeds genoem, is Ingelheim am Rhein een van die goedkoopste stede in Duitsland met betrekking tot die eiendomsbelastingaanslagkoers. Slegs die gemeente Christinenthal in Sleeswyk-Holstein kan dit met 45 persent onderkry. Die volgende tabel toon: Byna alle munisipaliteite met lae aanslagkoerse is in Sleeswyk-Holstein en het baie min inwoners. Net Ingelheim am Rhein is uit lyn.

Stadsbevolkingstaat Aanslagkoers vir eiendomsbelasting B
Christinenthal 70 Sleeswyk-Holstein 45 persent
Ingelheim aan die Ryn 35.193 Rynland-Palts 80 persent
Dammfleth 276 Sleeswyk-Holstein 100 persent
Lockstedt 140 Sleeswyk-Holstein 100 persent
Elisabeth-Sophien-Koog 49 Sleeswyk-Holstein 100 persent

Terloops: Daar is ook 'n paar munisipaliteite wat eiendomsbelasting vir hul burgers heeltemal kwytskeld. Dit sluit in Büsingen am Hochrhein (Baden-Württemberg), Bergenhausen (Rynland-Palts) en Hillgroven (Sleeswyk-Holstein). Byna almal van hulle het minder as 300 inwoners.

Jy moet let op die eiendomsbelasting-aanslagkoers wanneer jy 'n huis koop?

Om die aanslagkoers te vergelyk is selde die moeite werd wanneer 'n eiendom gekies word. Faktore soos ligging, infrastruktuur en jou eie idees van 'n ideale ligging moet eerder in die besluit in ag geneem word. Selfs al is 'n vergelykbare eiendom in die buurdorp met 'n laer eiendomsbelastingaanslagkoers kwansuis goedkoper - jy kan nie seker wees dat dit nie in die volgende paar jaar verhoog sal word nie. Die omgekeerde is ook waar: Miskien is jy gelukkig en die hoër aanslagkoers van jou gunsteling eiendom sal in die volgende paar jaar afneem.

Hoe kan jy jouself verdedig teen 'n verhoging van eiendomsbelasting?

Dit is moeilik. Huiseienaars en huurders is gewoonlik magteloos teen belastingverhogings. Daar is altyd ’n paar dappers wat hof toe gaan weens ’n eiendomsbelastingverhoging – maar in die meeste gevalle sonder sukses. Regverdiging van die regters: 'n Verhoging is wettig as gevolg van die grondwetlik gewaarborgde belastingsoewereiniteit van die munisipaliteite. Tensy die munisipaliteite hierdie besluit arbitrêr geneem het of dit "disproporsioneel " is.
Daar was so 'n "buitensporige" verhoging in die belastingaanslagkoers in Freudenberg in Siegerland in 2014: Hier het die munisipaliteit beplan om die eiendomsbelastingaanslagkoers van 440 tot 916 persent te verhoog - en het woedende protes van sy burgers ontvang. Uiteindelik het die stad geen ander keuse gehad as om tevrede te wees met 'n verhoging tot 650 persent nie.

Indien u munisipaliteit die eiendomsbelastingaanslagkoers verhoog, kan u slegs in enkele gevalle regstappe hierteen neem. 

Foto: iStock / Bim

Eiendomsbelastinghervorming: Hoeveel sal huiseienaars in die toekoms moet betaal??

Soos hierbo beskryf, was die eiendomsbelasting voorheen gebaseer op verouderde eiendomswaardes van 1964 en 1935. Die oproepe om hervorming het dus die afgelope jare al hoe harder geword. Die Federale Konstitusionele Hof het die kritici op 10 gegee. April 2018 uiteindelik reg: Die huidige berekening is ongrondwetlik en skend die beginsel van gelykheid. Die hof het toe die federale regering opdrag gegee om 'n eiendomsbelastinghervorming te begin. Dit was op 8. November 2019 en tree op 1 in werking. Van krag Januarie 2025. Gevolglik sal die formule vir die berekening in die toekoms soos volg lyk:
Eiendomswaarde x eiendomsbelastingindeks x aanslagkoers = eiendomsbelasting B
Dit bly dus by die drie bekende berekeningstappe. Wat nuut is, is dat slegs vyf faktore nie meer gebruik word om die eiendomswaarde of die eenheidswaarde te bereken nie. Die volgende faktore sal hierdie waarde in die toekoms bepaal:

  • die standaard grondwaarde
  • die bedrag van die statisties vasgestelde netto koue huur
  • die grootte van die eiendom
  • die tipe eiendom
  • die ouderdom van die eiendom

Boonop word die eiendomsbelastingindeks aangepas by die veranderde toestande op die eiendomsmark: Dit daal aansienlik van 3,5 promille tot 0,34 promille (Artikel 15 van die Eiendomsbelastingwet).
Terloops: Die eiendomsbelastinghervorming sluit ’n sogenaamde openingsklousule in. Dit beteken dat elke federale staat self kan besluit of hy aan die vereistes van die nuwe hervorming voldoen of sy eie gang gaan. Nedersakse, Hamburg en Beiere het reeds aangekondig dat hulle van die federale model gaan afwyk.

Jy sal dalk ook belangstel in Eiendomsidees Vrystelling van eiendomsbelasting: wat is dit? Regte en belasting Bedrag eiendomsbelasting is baie afhanklik van plaaslike owerhede Bou-samelewing besparing en finansiering Koop 'n huis sonder ekwiteit: geleenthede en risiko's van volle finansiering

Wat beteken die hervorming vir eienaars en huurders?

“Hoe die eiendomsbelastingbetalings van individuele belastingbetalers gaan verander, kan nie oor die algemeen beantwoord word nie, veral omdat die huidige eiendomsbelastingbetalings baie oneweredig versprei is,” is die antwoord van die Federale Ministerie van Finansies. Die hervorming moet "kosteneutraal" wees. Desnieteenstaande verwag kenners ’n groot verandering in terme van die eiendomsbelastinglas. Jou argument: Aangesien elke eiendom in die toekoms individueel en volgens verskillende kriteria beoordeel sal word, sal sommige mense meer moet betaal en ander minder. Om dit te voorkom, moet die eiendomsbelastingindeks as deel van die hervorming verlaag word. Boonop word 'n beroep op stede en munisipaliteite gedoen om hul eiendomsbelastingkoerse dienooreenkomstig aan te pas.
Ons het die situasie ná die hervorming vir jou van naderby bekyk:

  • Dit is besig om te verander vir enkelhuiseienaars
    Diegene wat 'n enkelhuis besit, sal waarskynlik meer betaal ná die hervorming. Omdat baie eiendomme tans onderwaardeer word. Boonop gebruik jy die huis alleen. Dit lei daartoe dat die eenheidswaarde toeneem.
     
  • Dit is besig om vir woonstelhuiseienaars te verander
    Veelgesinshuiseienaars, daarenteen, baat by die hervorming: Slegs die eiendom waarop hul huis staan, word belas. Die inwoners kan dan die bedrag eiendomsbelasting onder mekaar verdeel.
     
  • Dit verander vir eienaars van onontwikkelde grond
    ’n Leë erf kan binnekort baie duur word: Die belastingkoers moet verhoog word om eiendomspekulasie te voorkom. 'n Nuwe aanslagkoers, die koers van eiendomsbelasting C, sal selfs vir hierdie doel ingestel word.
     
  • Dit is besig om te verander vir mense wat in groot stede woon
    Stadsbewoners betaal reeds meer as plattelandse inwoners. En die vooruitsig is allesbehalwe rooskleurig: jy sal dieper in jou sakke moet delf as gevolg van die eiendomsbelastinghervorming. Want die pryse vir huise en woonstelle in gewilde woongebiede het die afgelope jare ontplof. 'n Aanpassing sal lei tot 'n hoër eenheidswaarde en dus tot 'n hoër eiendomsbelasting. Tensy die stede bereid is om die aanslagkoers te verlaag en die bykomende las teë te werk.

Huurders in groot stede sal waarskynlik voorbereid moet wees op hoër betalings. 

Foto: iStock / ah_fotobox
  • Dit verander vir mense in struktureel swak gebiede
    Jy woon in 'n struktureel swak gebied in die land? Dan is die eiendomsbelastinghervorming 'n rede om tevrede te wees: Kenners voorspel dat jy in die toekoms minder eiendomsbelasting as voorheen sal moet betaal. Die verstedelikingstendens lok al hoe meer mense na stede. So die vaste eiendom in die land verloor waarde. Dit word weerspieël in 'n ooreenstemmende laer eenheidswaarde. Die enigste vangplek: die munisipaliteite verloor belangrike inkomste as gevolg daarvan. As jou munisipaliteit van eiendomsbelasting afhanklik is, kan dit voortgaan om die eiendomsbelastingaanslagkoers in die toekoms te verhoog. In veral struktureel swak streke verwag kenners dus dat die aanslagkoerse dienooreenkomstig aangepas sal word.
     
  • Dit verander vir huurders
    Of jy as huurder in die toekoms meer of minder sal moet betaal, hang af van die area waarin jy woon. Indien die verhuurder meer eiendomsbelasting vir sy eiendom moet betaal, kan hy ook jou bykomende huurkoste dienooreenkomstig verhoog. As 'n huurder in 'n woonstelgebou kan jou eiendomsbelastingaandeel in die toekoms laer wees.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here