ImmoWertV: Wat die Waardasie-ordonnansie sê

Die Ordonnansie op Eiendomswaardasie, kortweg ImmoWertV, bepaal die rigting vir die waardasie van grond en huise in Duitsland. Eiendomswaardeerders, banke of versekeringsmaatskappye gebruik die regsgids om die sogenaamde markwaarde (markwaarde) van 'n eiendom te bepaal. Dit geld sedert 1. Julie 2010. Die statutêre ordonnansie van die federale regering word in drie afdelings verdeel: Die eerste handel oor die algemeen oor die omvang en definisie van terme. Die tweede afdeling handel oor die standaard grondwaardes en ander belangrike sleutelsyfers vir die waardasie. In die derde en laaste afdeling bied die ordonnansie sy drie algemene waardasiemetodes aan: die reëlewaardemetode, die vergelykende waardemetode en die verdiskonteerde verdienstemetode.
Tot en met die 2010-wysiging is die Ordonnansie op Eiendomswaardasie bloot "Waardasieordonnansie" (WertV) genoem. Dit het nie net sy naam verander nie, maar het ook die veranderde omstandighede op die destydse eiendomsmark in ag geneem - byvoorbeeld die energieke eienskappe van 'n eiendom. Die wetlike raamwerk sal weer in 2021 aangepas word.

Toepassing van die ImmoWertV

Artikels 1 tot 8 reguleer die omvang van die ImmoWertV. Die regulasie word altyd gebruik wanneer eiendomme of individuele waardevolle aspekte van 'n eiendom bepaal moet word. Kundige komitees gebruik byvoorbeeld gereeld ImmoWertV as basis vir die bepaling van die standaard grondwaardes. Die wetgewer vereis dat beide die waardeverhoudings op die eiendomsmark (prysverskille in verskillende streke) en die individuele kenmerke van die huis (bv. boufoute) by die waardasie in die waardasieprosedure ingesluit moet word.

Standaard grondwaardes en ander sleutelsyfers volgens ImmoWertV

Die doel van die waardasie is om 'n markwaarde te bepaal wat so realisties moontlik is. In die tweede afdeling lys ImmoWertV belangrike sleutelfigure wat kan help. Benewens die standaardgrondwaarde is daar ander waardebepalende faktore in verband met die markwaarde. Volgens ImmoWertV is dit:

  • Indeks nommers
  • Omskakelingskoëffisiënt
  • Markaanpassingsfaktore
  • Eiendom tariewe
  • Vergelykingsfaktore vir ontwikkelde eiendomme

Hoe hoog die markwaarde van die eiendom is, hang van 'n aantal faktore af. Dit word deur ImmoWertV gespesifiseer. 

Foto: iStock / flyingv43

Evalueringsprosedure volgens ImmoWertV

In die laaste afdeling bied ImmoWertV die drie waardasiemetodes aan: die vergelykende waardemetode, die inkomstewaardemetode en die reëlewaardemetode. Watter een gebruik word hang grootliks af van hoe die eiendom gebruik word.

Die vergelykende waarde metode volgens ImmoWertV

Die ImmoWertV maak voorsiening vir die vergelykingswaardemetode vir eiendomme waarin die eienaar self woon. Hier kan kenners die waarde bepaal op grond van vergelykbare voorwerpe wat reeds verkoop is. Eiendomswaardeerders gebruik hierdie waardasiemetode vir beide ontwikkelde en onontwikkelde eiendomme. Indien daar nie soortgelyke huise in die omgewing is nie, laat ImmoWertV die waardeerder toe om eiendomme van 'n ander streek te gebruik. Die algehele prentjie van die eiendom bestaan ​​uit verskillende dele soos 'n legkaart:

  • Grootte van die voorwerp
  • Oorblywende nuttige lewensduur
  • Energieke en strukturele toestand
  • Tipe gebou
  • Konstruksie

Die algemene reël: Hoe meer die huise in gemeen het, hoe meer presies sal die waarde uiteindelik wees.

Aandag:

Die vergelykingswaarde stem nie outomaties ooreen met die markwaarde nie. Dit moet gewoonlik aangepas word deur gebruik te maak van indeksreekse en omskakelingskoëffisiënte (Afdeling 2).

Die inkomstewaardemetode volgens ImmoWertV

As dit 'n gehuurde huis of 'n gehuurde eiendom gaan, vereis die ImmoWertV die toepassing van die gekapitaliseerde verdienstemetode (§§ 17-20). Die waarde van die eiendom hang af van die verwagte inkomste (huur) en die oorblywende nuttige lewensduur van die eiendom. Die berekening is kompleks. Kenners benodig verskeie sleutelsyfers hiervoor, soos die jaarlikse netto opbrengs, die grondwaarde, die rente op die grondwaarde en 'n sogenaamde vermenigvuldiger.
Die bestuurskoste is ook by die verdienstewaarde ingesluit. ImmoWertV definieer hierdie term in Artikel 19. Gevolglik sluit die bestuurskoste alle koste in wat voortspruit uit die gebruik van die eiendom. In detail is dit:

  • administratiewe uitgawes
  • Onderhoudskoste
  • Huurverliesrisiko
  • bedryfskoste

Indien 'n huis verhuur word, bepaal die huurinkomste en die oorblywende nuttige lewensduur volgens die ImmoWertV die waarde van die eiendom. 

Foto: iStock / baona

Die werklike waarde metode volgens ImmoWertV

Die reële waarde-metode is die alternatief vir die vergelykingswaarde-metode. Dit beteken: Dit kan ook gebruik word vir eienaar-geokkupeerde eiendom (§§ 21-23). Veral as vergelykende waardes ontbreek. Die ImmoWertV bepaal dat die eiendomswaarde van die gebou en die grondwaarde afsonderlik van mekaar bepaal word en dan saamgetel word. Die werklike waarde van die gebou spruit uit die produksiekoste vir 'n fiktiewe nuwe gebou sowel as die sogenaamde ouderdomswaardevermindering, dit wil sê die slytasie van die gebou. Die grondwaarde word met behulp van die vergelykende waarde-metode bepaal. Volgens ImmoWertV word die werklike waarde dan afgelei van die volgende formule:
Reële waarde = (bouwaarde + grondwaarde) x markaanpassingsfaktor

ImmoWertV: Dit behoort in 2021 te verander

Benewens die ImmoWertV is daar tans vyf ander regulasies vir waardasie in Duitsland. Volgens die Federale Ministerie van Binnelandse Sake vir Bou- en Binnelandse Sake (BMI) behoort dit eintlik vir die eerste keer te gebeur.1.Verandering in 2021. Maar die hervorming moes, soos baie ander resolusies, homself op die agtergrond plaas weens die korona-pandemie. Hoe lank dit gaan neem, is onduidelik. Een ding is seker: die ministerie wil hê die nuwe regulasie moet "duideliker en meer gebruikersvriendelik" wees. Die doel is ook "om te verseker dat die bepaling van die markwaardes en die bepaling van die data wat vir die waardasie benodig word, landwyd volgens eenvormige beginsels uitgevoer word". Tot dusver was dit nie die geval nie. Omdat die regulasies van die tans geldige ImmoWertV nie deur alle federale state goedgekeur is nie en dienooreenkomstig nie eenvormig toegepas is nie. Vergelykbaarheid het as gevolg daarvan gely.
In die toekoms sal slegs twee dokumente 'n beter oorsig gee: ImmoWertV 2021 en ImmoWertA. Die "A " staan ​​vir "Aansoeknotas ". Die ImmoWertA dien as 'n aanvulling tot die ImmoWertV en het dus geen wetgewende karakter nie. Dit verduidelik slegs die toepassing van die ImmoWertV - insluitend voorbeeld voorbeelde.

Jy sal dalk ook belangstel in Boubesparing en finansiering Eiendom as 'n belegging: Dit is hoe dit betaal om te koop en te huur Boubesparing en finansiering Leenlimiet vir vaste eiendom: Die belangrikste feite Eiendomskennis Eiendomspryse in Duitsland

En wat verander in terme van inhoud? Die beginsels van ImmoWertV word grootliks behou. Talle toevoegings en verduidelikings word egter beplan. Die belangrikste is:

  • Tot dusver het die totale nuttige lewensduur van die tipe eiendom afgehang. Met die inwerkingtreding van die nuwe verordening behoort dit nie meer 'n rol te speel nie: "In afwyking van die vorige Bylae 3 SW-RL word 'n eenvormige totale lewensduur van 80 jaar vir vrystaande een- en tweegesinshuise voorsien. sowel as vir semi-losstaande huise, terrashuise en meergesinshuise asook vir woonhuise met gemengde gebruik" "(ImmoWertV21 - E, bladsy 133).
     
  • Nuwe terme verskyn in die ImmoWertV 2021. In die toekoms moet daar byvoorbeeld 'n onderskeid getref word tussen "geskikte aankooppryse " en "vergelykende pryse " in die vergelykingswaarde-metode. As die waardasie oor 'n oorerflike bouperseel gaan, praat 'n mens nie meer van "vergelykingsfaktore " nie, maar van "oorerflike bouerfkoëffisiënte ".
     
  • Die sogenaamde waarde-relevante vloeroppervlaktenommer (WGFZ) word in die nuwe verordening ingesluit as 'n belangrike waarde. Dit weerspieël die verhouding tussen die grootte van die eiendom en die vloeroppervlakte. Tot dusver het die WGFZ slegs in die Ordonnansie op Bougebruik verskyn in verband met die grootte wat toegelaat word vir die bou van 'n gebou (graad van strukturele gebruik). Die aantal vloeroppervlaktes speel egter ook 'n belangrike rol in die bepaling van die waarde. ImmoWertV 21 laat dit dus toe om by die assessering ingesluit te word.
     
  • By die bepaling van die waarde moet eiendomswaardeerders hoofsaaklik die data van beoordelingskomitees gebruik.
     
  • Die sogenaamde beginsel van modelkonformiteit word al hoe belangriker in die nuwe ImmoWertV. Dit beteken dat 'n eiendomswaardeerder altyd dieselfde prosedure vir die waardasie moet gebruik as die takseringskomitee waaruit hy sy data verkry. Dit is die enigste manier vir die deskundige om tot 'n geloofwaardige resultaat te kom.
     
  • Nuwe regulasies geld vir grondwaardasie. In die toekoms moet openbare behoeftes en watergebiede ook in ag geneem word.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here