Onderhoudskoste: Wat is betrokke en wie moet dit betaal

Baie tegnologie is in 'n moderne, energiedoeltreffende huis ingebou. Onderhoudsreserwes is amper 'n moet vir elke eienaar.

Foto: iStock / Marc_Osborne

Wat is ingesluit by die onderhoudskoste?

Die gewone instandhoudingskoste sluit in alle inspeksies en instandhouding van die tegniese stelsels, geringe herstelwerk en verbeterings aan 'n huis of woonstel.
 

inspeksie

Inspeksies sluit in die nagaan en dokumentasie van die toestand van 'n tegniese stelsel in die eiendom. Die werklike toestand van die fasiliteit word dus bepaal.
 

onderhoud

Instandhouding word uitgevoer om skade wat veroorsaak word deur slytasie aan tegniese toerusting op 'n vroeë stadium teë te werk en om die lewensduur te verleng. Soms sluit die instandhoudingskoste slegs 'n heraanpassing van die stelsel in, in ander gevalle verg dit ingewikkelde, tydrowende en duur skoonmaak. Gereelde standaardinstandhouding - soos die jaarlikse instandhouding van die verhittingstelsel - is egter deel van die terugbetaalbare bedryfskoste (sien hieronder: Verskil tussen instandhoudingskoste en bedryfskoste).

Jy sal dalk ook belangstel in Regte en Belasting Bedryfskoste vir die woonstel: Wat huurders en verhuurders moet betaal Bouvereniging besparings en finansiering Bykomende koste by die koop van 'n woonstel: Jy moet hiermee rekening hou Eiendomskennis Bykomende koste: 'n Oorsig van die lopende koste vir jou huis

Herstel

Kleiner skadeherstelwerk as deel van 'n instandhouding of inspeksie is by die instandhoudingskoste ingesluit. Dit sluit die gewone verskynsels in wat ontstaan ​​wanneer die tegniese stelsel in gebruik is, soos korrosie en slytasie of die veroudering van individuele komponente. As die ketel in die kelder egter ontplof, is dit nie meer 'n herstel as deel van die instandhouding nie, maar 'n aparte herstelmaatreël wat die huis weer in 'n funksionele toestand plaas en dienooreenkomstig tel tot die herstelkoste (sien hieronder: Verskil tussen instandhouding koste en herstelkoste).

Huurders moet betaal om bome te kap

Die verhuurder kan herhalende uitgawes met betrekking tot die eiendom aan sy huurders deurgee as bykomende koste. Dit sluit byvoorbeeld items soos eiendomsbelasting, vullisverwyderingsfooie of die lone vir die opsigter in. Wat van die koste van die afkap en wegdoen van vrot bome?? Die klaende huurder het aangevoer dat die afkap van ou bome deel is van instandhouding, wat basies 'n saak vir die verhuurder is. Glad nie, het die streekhof in München beslis. Die huurder moet hierdie koste dra. Sulke werk is selde nodig, maar is deel van tipiese tuinonderhoud, want die dood van bome is 'n natuurlike en voorsienbare ontwikkeling. Die regters beklemtoon dat die uitspraak nie van toepassing is op bouverwydering weens stormskade nie. Lêernommer 31 S 3302/20.

verbetering

Verbeterings soos moderniseringsmaatreëls of waardetoevoegingsmaatreëls kan deel van instandhouding wees. Dit hoef nie noodwendig beplan te word nie. Indien 'n komponent byvoorbeeld in die loop van instandhouding vervang word, waarvoor slegs 'n energiek-geoptimaliseerde opvolger beskikbaar is, is die verbetering van die eiendom deel van die onderhoudskoste.

Wat is die verskil tussen onderhoudskoste, bedryfskoste en moderniseringskoste?


Verskil tussen onderhoudskoste en bedryfskoste

Bedryfskoste word gereeld aangegaan, byvoorbeeld maandeliks of jaarliks, en is dienste wat die huurder bevoordeel "tydens deurlopende bedryf ". Dit sluit alle bedryfskoste in wat ontstaan ​​wanneer die huis of woonstel soos bedoel gebruik word. Hulle word gereguleer in die Bedryfskoste Ordonnansie (BetrKV).

Bedryfskoste - indien gelys in die huurooreenkoms - word aan die huur toegedeel via die bykomende koste en is dus slegs 'n verbygaande item vir die verhuurder. In teenstelling met onderhoudskoste, dek bedryfskoste maatreëls waaruit die huurder gewoonlik regstreeks voordeel trek, terwyl onderhoudskoste geneig is om eenmalige koste te wees en dus maatreëls wat 'n eiendom in 'n verhuurbare toestand hou.

Voorbeeld: Die eiendomsbelasting of die toepaslike waterheffings is bedryfskoste.

Let wel: Onderhoudskoste (vir die instandhouding van die geheel) is klassiek deel van die instandhoudingskoste. Gereelde instandhoudingskoste (vir die instandhouding van daaglikse bedrywighede) is egter deel van die bedryfskoste. Bedryfskoste wat aan die huurder deurgegee kan word, sluit byvoorbeeld die instandhouding van watervolumereguleerders, verwarmingstelsels, warmwatertoestelle en hysbakke in, asook die inspeksie van ander tegniese fasiliteite.

Verskil tussen onderhoudskoste en moderniseringskoste

Moderniseringskoste ontstaan ​​wanneer die toestand van 'n eiendom of dele daarvan verbeter word. Dit sluit veral energiebesparende maatreëls of maatreëls in om lewensgerief te verbeter. Hulle kan egter ook by die instandhoudingskoste tel as die modernisering as deel van instandhouding uitgevoer word. Moderniseringskoste het 'n spesiale kenmerk: In teenstelling met suiwer onderhoudskoste, kan dit aan die huurder(s) deurgegee word.

Voorbeeld: Die installering van driedubbelglasvensters in plaas van die vorige dubbelglasvensters is 'n modernisering.

Voorkomende instandhouding is nie meer hier nuttig nie, net die vinnigste moontlike herstelwerk!

Foto: iStock / freeman98589

Verskil tussen onderhoudskoste en herstelkoste

Die herstelkoste moet geskei word van die instandhoudingskoste. Die instandhoudingskoste word aangegaan om die teikentoestand van 'n huis te handhaaf. Dit kan ook individuele geringe herstelmaatreëls insluit.

Die herstelkoste, aan die ander kant, is koste wat aangegaan word indien die werklike en teiken toestand van die eiendom van mekaar verskil, byvoorbeeld in die geval van 'n defek of 'n herstel. Hulle ontstaan ​​wanneer die teikentoestand herstel moet word. Kortom: herstel veronderstel dat iets stukkend was, instandhouding verseker dat iets wat werk in hierdie toestand bly.

Die afbakening tussen die individuele koste-items is dikwels nie maklik nie omdat dit in mekaar vloei. Die instandhouding van 'n verwarmer is tipies van die bedryfskoste. Indien kleiner komponente egter vervang moet word weens hul slytasie en 'n defek, is hierdie klein deel reeds deel van die herstelkoste. Indien die stelsel in die loop van die herstel verbeter word, kan hierdie item ook onder die moderniseringskoste val. Daarom pas 'n maatstaf met die eerste oogopslag dikwels in verskillende "laaie" en vereis 'n geval-tot-geval benadering.

Hoe om onderhoudskoste te bereken?

Gewoonlik word jy eers met die onderhoudskoste gekonfronteer wanneer dit reeds aangegaan is. Daar is ook geen verpligting vir eiendomseienaars om onderhoudsreserwes op te rig nie. Die situasie is anders vir woonsteleienaars, aan die ander kant, as hulle lede van 'n gemeenskap van eienaars is. Gewoonlik definieer die administrasie dan 'n sekere bedrag as huisgeld, wat maandeliks of jaarliks ​​betaal moet word vir enige onderhoudsmaatreëls vir die hele gebou (= onderhoudsreserwes). Een van die volgende drie metodes word tipies gebruik om die onderhoudsreserwe te bereken:

1. Berekeningsordonnansie van die Behuisingswet (§28 II. BV)

Die basis vir die berekening is die ouderdom van die eiendom. Die volgende bedrag moet jaarliks ​​per vierkante meter leefruimte opsy gesit word:
 

Ouderdom van die woonstel, vanaf die tyd
van besetting

Bedrag per vierkante meter
per jaar

Minder as 22 jaar

'n Maksimum van 7,10 euro

Meer as 22 jaar

'n Maksimum van 9 euro

Meer as 32 jaar

'n Maksimum van 11,50 euro

Voorbeeld: Vir 'n 25-jarige woonstel met 80 vierkante meter moet 'n maksimum van 720 euro per jaar as 'n onderhoudsreserwe betaal word.

Berekening: onderhoudsreserwe = 9 euro x 80 vierkante meter

2. Vereniging van Private Bouers

Die Vereniging van Privaatbouers (VPB) beveel elke huis- of woonsteleienaar aan om een ​​euro per vierkante meter woonruimte per maand opsy te sit vir instandhouding. Vir die voorbeeld woonstel hierbo genoem, voeg hierdie berekening by tot 960 euro per jaar as 'n onderhoud reserwe.

Berekening: onderhoudsreserwe = 1 euro x 80 vkm x 12 maande

3. Peters formule

Met behulp van 'n empiriese berekening is 'n formule van die verwagte onderhoudskoste bepaal. Dit aanvaar dat oor 'n tydperk van 80 jaar 1,5 keer die waarde van die oorspronklike produksiekoste as onderhoudskoste aangegaan sal word.

(Produksiekoste x 1,5) / 80 jaar

Voorbeeld: Die produksiekoste van die voorbeeldwoonstel is 100.000 euro. Dit lei tot 1.875 euro jaarlikse onderhoudsreserwe.

Berekening: onderhoudsreserwe = 100.000 euro x 1,5 / 80 jaar

Deur hierdie metode te gebruik, kan die redelike bedrag van die onderhoudsreserwes bereken word selfs vir 'n eiendom sonder 'n huisfooi verpligting, om finansieel voorbereid te wees vir die ergste scenario.

Indien die instandhouding ook gemoderniseer word, kan hierdie koste aan die huurder deurgegee word.

Foto: iStock / suteishi

Word verhuurders toegelaat om onderhoudskoste aan huurders deur te gee?

Oor die algemeen moet onderhoudskoste deur die eienaar van die eiendom gedra word en kan nie aan huurders deurgegee word nie. Hierdie algemene definisie moet egter voorsien word van 'n "maar". Gereelde onderhoudskoste kan as deel van die bedryfskoste aan die huurder deurgegee word. Indien dit egter 'n kwessie van instandhouding in verband met 'n gebrek of 'n wanfunksionering is, kan die onderhoudskoste nie op die huurder deurgegee word nie.

Aangekondigde moderniseringskoste kan ook teen agt persent van die beleggingsbedrag aan die huureiendom toegeken word.

Voorbeeld van moderniseringskoste: Die bou van 'n nuwe balkon het moderniseringskoste van 10.000 euro. 8% stem ooreen met 800 euro per jaar. 'n Huurder kan dus met moderniseringskoste van 66,67 euro per maand gehef word.

Belasting trek onderhoudskoste af

Onderhoudskoste wat nie aan die huurder(s) deurgegee kan word nie, kan deur die eienaar geëis word as inkomsteverwante uitgawes of - in die geval van sogenaamde verkrygingsverwante produksiekoste - as belastingdepresiasie oor die hele nuttige lewensduur van die eiendom. Laasgenoemde is uit 'n belastingoogpunt minder gunstig. U moet dus verseker dat die netto koste vir die instandhouding of herstel van die eiendom onder 15 persent van die netto koopprys bly (uitgesluit toevallige koopkoste) in die eerste drie jaar na aankoop.

Die huurder kan 'n deel van die koste wat in die nutsrekening aangedui word as huishoudelike verwante dienste vir belastingdoeleindes aftrek. Dit sluit byvoorbeeld tuinwerk of die opsigterdiens in. Om dit moontlik te maak, moet die arbeidskoste wat aangegaan word afsonderlik in die diensheffingstaat getoon word, aangesien slegs dit 'n belastingverlagende effek het. Materiaalkoste is nie aftrekbaar nie.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here