Die woord onderhoudsreserwe bestaan uit twee terme: onderhoud en reserwe. Dit beteken: Die eienaars van ’n eiendom sit geld opsy vir nodige en onvoorsiene instandhoudingsmaatreëls. Enige koste wat aangegaan word, kan dan uit hierdie hernuwingsfonds betaal word. Hierdie benadering raak veral die gemeenskap van eienaars. Dit vind plaas wanneer daar verskeie woonstelle met verskeie eienaars in 'n huis is. Groot herstelwerk, modernisering en opknappings aan die gebou raak alle eienaars. Daarom moet almal bydra tot die koste. Elke woonsteleienaar betaal maand ná maand in die gemeenskaplike spaarpot. Die doel van die instandhoudingsmaatreëls is om die waarde van die eiendom te bewaar.
Terloops: Die instandhoudingsreservaat het baie name. Soms verskyn dit ook as 'n herstelfonds, hernuwingsfonds, instandhoudingsreserwe of instandhoudingsreserwe.
Wat is die verskil tussen gemeenskaplike eiendom en individuele eiendom?
Indien 'n koper 'n kondominium bekom, word daar na verwys as aparte eiendom. Die woonstel behoort aan hom alleen, hy kan daarmee doen wat hy wil: verhuur dit of gebruik dit self, lê matte of parket, breek die muurpapier af of laat dit hang. Enigiemand wat 'n woonstel koop, het ook 'n deel van die gemeenskaplike eiendom bekom. Dit beteken alle areas wat gesamentlik gebruik word – byvoorbeeld die trap of die hysbak. As die eienaar iets hier wil verander, kan hy dit slegs doen met die toestemming van die ander eienaars. Basies: Alle eienaars is gesamentlik verantwoordelik vir die gemeenskaplike eiendom. Dit sluit ook in om die fasade, tuin, dak en trappe in 'n goeie toestand te hou. Die onderhoudsreserwe verskaf die nodige finansiële inspuiting.
Wie bestuur die geld?
Gewoonlik die eiendomsbestuurder. Dit kan 'n professionele diensverskaffer of een van die woonsteleienaars wees. Hy parkeer die geld in 'n aparte rekening. Belangrik: Die eiendomsbestuurder moet die geld so belê dat dit te eniger tyd op kort kennisgewing beskikbaar is. Die onderhoudsreserwe is slegs een van drie komponente van die sogenaamde huisgeld wat die eienaars gereeld aan die eiendomsbestuurder oordra. Die deurlopende bedryfskoste en eiendomsbestuurskoste is ook ingesluit.
Eiendomskennis Hoe eienaarverenigings die regte eiendomsbestuurder vind. Eiendomsbestuurders hanteer bates en neem belangrike besluite. Jy kan hier uitvind hoe die gemeenskap van eienaars die regte bestuurder vind.Waarvoor word die reserwes gebruik??
Die onderhoudsvoorsiening is geoormerk. Dit beteken: Dit mag slegs vir herstel- en instandhoudingswerk op die gemeenskaplike eiendom gebruik word. Dit sluit byvoorbeeld in:
- die fasade isolasie
- nodige dakherstelwerk
- Herstelwerk in die kelder, op die solder of in die trap
- die hernuwing van 'n verouderde verhittingstelsel
- die modernisering van die fasade
- 'n omruiling van die vensters wat tot die gemeenskapseiendom behoort
- Inspeksie van die hysbak
Dit sluit egter nie in nie:
- die stookolierekening
- huiseienaarsversekering
- ander bedryfskoste
- Onderhoudsmaatreëls wat deel is van aparte eiendom
Goed om te weet: Die gemeenskap van eienaars kan terugval op die instandhoudingsreserwe vir nodige opknappingswerk. Maar jy hoef nie. Die kostes kan ook slegs gedeeltelik of glad nie uit die reservaat betaal word nie. Die meerderheid besluit.
In die geval van gemeenskaplike eiendom kan die onderhoudsreserwe byvoorbeeld gebruik word om die vensters te vervang.
Foto: IStock / Highwaystarz-PhotographyIs die onderhoudsreserwe wetlik bindend vir eienaars?
Nee, die reserwe vir onderhoud is vrywillig. Maar: Die Condominium Act (WEG) beveel hulle uitdruklik aan eienaarsverenigings aan: "Behoorlike bestuur in ooreenstemming met die belange van al die huiseienaars sluit veral die opbou van 'n toepaslike instandhoudingsvoorsiening in " (Artikel 21, Para. 5, nr. 4 MANIER). Teoreties kan die lede van 'n gemeenskap van eienaars eenparig besluit om nie saam te spaar nie. In die praktyk is dit egter uiters skaars. Want: As net een mede-eienaar vir die onderhoudsreserwe stem, word die ander eienaars ook verplig om in die hernuwingsfonds in te betaal – indien nodig per hofbevel. Elkeen van hulle het immers die reg op behoorlike administrasie (Artikel 21 Para. 4 MANIER).
Wat van huiseienaars?
Onderhoudsreserwes is ook nuttig vir huiseienaars wat nie aan 'n gemeenskap van eienaars behoort nie. Groot onbeplande herstelwerk kan ’n diep gat in die huishoudelike begroting skeur. Omdat baie eienaars die koste van instandhouding en modernisering onderskat. Diegene wat voorsiening maak vir sulke gevalle en elke maand ’n sekere bedrag spaar, is beter voorbereid op nare verrassings.
Watter bedrag is geskik vir die onderhoudsreserwe?
Daar is geen wetlike vereistes nie. Die gemeenskap van eienaars besluit hieroor in die eienaarsvergadering. Die eiendomsbestuurder bereken gewoonlik die bedrag van die onderhoudsreserwe en maak 'n ooreenstemmende voorstel. Dan word daar gestem. Kenners beveel aan dat die berekening hoofsaaklik op die ouderdom van die eiendom gebaseer word. Daarbenewens hang die bedrag van die reserwe af van die volgende kenmerke:
- die staat
- die toerusting
- die grootte
- die situasie
- die vatbaarheid vir herstelwerk
’n Gemeenskap van eienaars gegrond op solidariteit neem ook die finansiële moontlikhede van die mede-eienaars in ag.
Hoe om die onderhoudsreserwe te bereken?
Berekening vir nuwe geboue
Dit hang af of dit 'n ou gebou of 'n nuwe een is. 'n Ruwe reël vir nuwe geboue is: 0,8 tot 1,0 persent van die koopprys vanaf die tyd dat die gebou voltooi is, is gepas as 'n reserwe.
'n Voorbeeld: Die huiskonstruksie het 450.000 euro. Die eiendom het 'n leefruimte van 500 vierkante meter. Gevolglik, 4.500 euro sal in die instandhoudingsreserwe invloei. Dit stem ooreen met 'n jaarlikse reserwe van 9,00 euro per vierkante meter leefruimte.
Berekening vir ou geboue
Die sogenaamde Peters-formule word dikwels in ou geboue gebruik. Dit is gebaseer op die produksie- of konstruksiekoste van die eiendom. Peters se formule aanvaar dat 1,5 keer die waarde van die konstruksiekoste vir herstelwerk binne 80 jaar betaalbaar sal wees. Die voorvereiste vir die berekening is dat die eienaars weet wat die bedrag van die produksiekoste is.
Daarbenewens is Peters se formule gebaseer op die aanname dat ongeveer 70 persent van die onderhoudskoste aan die gemeenskap behoort. Die oorblywende 30 persent word deur private eiendom verantwoord. Dit lei tot die volgende formule:
Konstruksiekoste per vierkante meter x 1,5 x 0,7: 80 = onderhoudsreserwe per vierkante meter
'n Rekenvoorbeeld
Gestel die boukoste vir 'n huis is 1.400 euro per vierkante meter. Die huiseienaarsvereniging bepaal die maandelikse bedrag van die onderhoudsreserwe deur Peters se formule te gebruik:
1.400 euro x 1,5 x 0,7: 80 = 18,38 euro per vierkante meter
Vir 'n woonstel met 80 vierkante meter lei dit tot die volgende jaarlikse bydrae tot die onderhoudsreserwe:
18,38 euro x 80 vierkante meter = 1.470,40 euro
In ons voorbeeld sal elke eienaar elke maand 122,53 euro in die spaarpot moet betaal.
Let wel: Peters se formule gee net die rowwe rigting. Dikwels is die resultaat te hoog – en die finansiële las te swaar. Om 'n realistiese bydrae te ontvang, is dit die moeite werd om ook na die eiendomsbestuurder se sakeplan te kyk. Daarin bereken hy die inkomste en uitgawes van die gemeenskap van eienaars per jaar. Dit gee 'n duidelike beeld van die huidige finansiële situasie.
Wil jy die onderhoudsreserwe bereken? Dit hang af of die gebou oud of nuut is.
Foto: IStock / Chainarong Prasertthaigereelde vrae
Wat gebeur as die onderhoudsreserwe te hoog is?Soms vind die eienaars dat hulle meer onderhoudsreserwe betaal as wat werklik nodig is. Dan stem hulle in die eienaarsvergadering oor ’n moontlike verlaging van die toekomstige bydrae. Of jy kan die oortollige geld gebruik om kosmetiese herstelwerk aan die huis te finansier. Dit is egter nie moontlik om geld terug te eis nie.
Wat gebeur as die onderhoudsreserwe te laag is?Die volgende geld: hoe laer die onderhoudsreserwe, hoe hoër is die risiko. As daar in 'n noodgeval groot skade aan die huis is, is 'n klein hoeveelheid spaargeld vinnig opgebruik. Die uitweg uit hierdie ellende lei gewoonlik deur 'n sogenaamde spesiale heffing. Dit is 'n eenmalige spesiale betaling wat elke eienaar bykomend tot die onderhoudsreserwe moet maak. Om die behoefte te dek, kan 'n groot bedrag geld in een klap verskuldig wees - in uitsonderlike gevalle 'n paar duisend euro. Nie elke huiseienaar kan dit bekostig nie. In sommige gevalle staan die huiseienaarsvereniging die mede-eienaar afbetalings toe. Andersins sal die betrokke persoon gedwing word om hul woonstel te verkoop. Om so 'n situasie te voorkom, moet die gemeenskap van die begin af 'n redelike bedrag vasstel - of dit verhoog by die volgende eienaarsvergadering.
Sal my deel uitbetaal word wanneer ek die woonstel verkoop?Nee, ongelukkig nie. Enigiemand wat hul woonstel verkoop, gee outomaties hul deel van die onderhoudsreserwe af. Omdat die neseier tot die administratiewe bates van die gemeenskap van eienaars behoort. Maar: Dit is moontlik om die geld wat gespaar word by die koopprys van die woonstel te voeg. Byvoorbeeld, as die eienaar 200 vir sy woonstel eis.000 euro en sy deel van die onderhoudsreserwe is 10.000 euro, kan hy die koopprys tot 210 verhoog.000 euro. Nie net die verkoper baat hierby nie, maar ook die koper: hy verkry 'n stukkie van die vangnet.
Kan die onderhoudsreserwe aan die huurders deurgegee word??Nee, dit word nie toegelaat nie. Die huiseienaar moet self vir onderhoudsvoorsiening betaal. In teenstelling met ander bykomende huiskoste, is die reserwe vir instandhouding nie toedeelbaar nie. Die wetgewer het dit in Artikel 1 van die Ordonnansie op Bedryfskoste gereguleer. Dieselfde geld terloops vir kostes wat met die onderhoudsreserwe verband hou – byvoorbeeld rekeningfooie of koste vir ’n skadeverslag.
Is dit moontlik om die onderhoudsreserwe van belasting af te trek??Ja, dit is moontlik. Enigiemand wat hul woonstel verhuur, kan die onderhoudsreserwe as inkomsteverwante uitgawes eis. Maar wees versigtig! Die Federale Fiskale Hof het besluit: Eienaars mag slegs die geld van belasting aftrek as dit reeds aan onderhoudsmaatreëls bestee is (BFH, Az.: IX B 124/08).
