'n Baie hoë ouderdom kan huurders beskerm teen beëindiging as gevolg van persoonlike gebruik, volgens die uitspraak van die Berlynse streekhof (lêernommer 67 S 345/18). Een eienaar het misluk met sy versoek om 'n egpaar van 87 en 84 uit sy woonstel te verwyder. Diegene wat geraak is, het daarop gewys dat daar nie van hulle verwag kan word om uit te trek nie weens hul gesondheidstoestand, hul ouderdom en hul sosiale wortels in die area. Die Berlynse streekhof het hierdie swaarkry-redes aanvaar. Indien die verhuurder nie besonder ernstige nadele ly as hy nie in die eiendom kan intrek nie, dan moet hy sonder. Dit was nie hier die geval nie, hy was immers nie eens van plan om dit heeljaar te gebruik nie.
Beëindiging weens persoonlike gebruik na slegs 'n kort tydjie
Ten tye van verhuur moet 'n eienaar deeglik oorweeg of hy dit dalk self in die afsienbare toekoms kan gebruik. 'n Beëindiging weens persoonlike gebruik kan regtens oneffektief wees as dit te vinnig volg op die sluiting van die kontrak en die oorsaak was toe reeds duidelik. Die Federale Hof van Justisie (lêernommer VIII ZR 233/12) moes ondersoek of dit na drie jaar nog die geval kan wees. Die regters het dit ontken, maar dit ook duidelik gemaak dat die problematiese tydperk minder as drie jaar is.
Vooraf beëindiging weens persoonlike gebruik
'n Beëindiging weens persoonlike gebruik is nie geregverdig as die eienaar 'n gemagtigde persoon kan wys nie, maar dit word uiteraard slegs as 'n plekhouer gebruik. In 'n saak voor die Federale Hof van Justisie (lêernommer VIII ZR 214/15) het dit oor so 'n konstellasie gegaan. Die huurders het die eienaar daarvan beskuldig dat hy van plan was om te verkoop en die woonstel net aan sy nefies oorgelaat het om die eiendom later makliker te kan verkoop. Die BGH kon hierdie argumente verstaan.
Beëindiging as gevolg van persoonlike gebruik met verstaanbare bedoeling om te gebruik
'n Professionele sokkerspeler wat in die buiteland gewerk het, wou in sy vrye tyd saam met sy gesin woon (veral tydens die wintervakansie, wat 'n paar maande geduur het) in 'n woonstel wat hy besit, en daarom het hy die huurder kennis gegee vanweë haar eie behoeftes. Sy het die versoek as gerig beskou en het nie die woonstel ontruim nie. Die Munich-distrikshof (lêernommer 473 C 7411/714) het die vrou (ma van 'n kind wat hulle onlangs gebore het) aangehoor en tot die gevolgtrekking gekom dat daar wel 'n verstaanbare bedoeling was om dit te gebruik.
Beëindiging weens persoonlike behoeftes na ruimtelike skeiding van die gades
'n Ongewone vorm van persoonlike gebruik is wanneer 'n skeiding van gades die oorsaak is. Een man – getroud met twee kinders – het kennis gegee aan sy huurders op grond daarvan dat hy in sy eie woonstel wou intrek weens voortdurende verhoudingsprobleme. Hy kon dit voor die streekhof in Heidelberg (lêernommer 5 S 42/12) bewys met 'n verklaring van die stilvrou. Dit het bevestig dat die naasbestaan "skaars meer draaglik was ". Boonop het die hof die eienaar se argument aanvaar dat die gehuurde woonstel hom net minder as 400 huur per maand verdien het, maar dat hy self net vergelykbare woonruimte vir aansienlik meer geld kon kry.
Beëindiging weens persoonlike gebruik: Skriftelike afstanddoening in die huurooreenkoms
Dit is heel moontlik dat 'n verhuurder hom daarvan weerhou om van meet af aan sy eie gebruik aan die huurder te beweer. In hierdie geval moet hierdie afstanddoening egter, soos die huurooreenkoms self, duidelik skriftelik uiteengesit word. Die Federale Hof van Justisie het in elk geval beslis (lêernommer VIII ZR 223/06) dat dit vir 'n tydperk langer as een jaar nodig sou wees indien die reg van beëindiging uitgesluit is.
Beëindiging weens persoonlike gebruik: verpligting van die verhuurder om aan te bied
Indien die eienaar nog 'n woonstel in dieselfde huis of kompleks het wat tans leeg staan, moet hy dit aanbied aan die huurder wat weens persoonlike behoeftes opgeskort is. Basies is daar so 'n "verpligting om aan te bied", het die Federale Hof van Justisie (lêernommer VIII ZR 311/02) besluit. Dit geld ten minste as so 'n woonstel teen die einde van die gewone kennisgewingstydperk vakant raak. Dit is presies wat die eienaar nie gedoen het nie en eerder die eiendom aan iemand anders verhuur het. Dit het gelei tot die ondoeltreffendheid van die beëindiging vir persoonlike gebruik.
Beëindiging weens persoonlike behoeftes weens ’n familielid
Die eienaar se swaer of skoonsuster behoort nie eintlik tot die groep familielede wat 'n beëindiging vir persoonlike gebruik regverdig nie. Dit sluit naasbestaandes soos kinders, ouers of broers en susters in. Indien die verhuurder egter in besonder noue kontak met sy swaer is, is die Federale Hof van Justisie (lêernommer VIII ZR 247/08) oortuig dat 'n eis vir persoonlike gebruik by uitsondering aangevoer kan word.
Jy sal dalk ook belangstel in Eiendomsidees Beëindiging vir persoonlike gebruik: Regte, verpligtinge en spertye Regte & belasting Beëindiging van die huurooreenkoms: Hierdie kennistydperke geld Regte & Belasting Onderhuurooreenkoms: Dit is hoe jy van huurder na verhuurder veranderVervalste beëindiging weens persoonlike gebruik: Vergoeding vir skade
Soms bereik die partye 'n skikking in die konteks van 'n gevangegebruiksprosedure. Maar wat gebeur as, na so 'n vergelyking, die oorspronklik genoemde rede vir beëindiging blyk te wees vervals? Volgens die Munich-distrikshof (lêernommer 474 C 19752/11) hang dit dan daarvan af of die vergelyking werklik 'n streep moet trek sonder om die waarheid in ag te neem. Indien dit bedoel was, word latere skadevergoedingseise deur die beëindigde huurder uitgesluit.
Swaarheidstoets na beëindiging weens persoonlike gebruik
Huurders kan hulself verdedig teen beëindiging as gevolg van persoonlike behoeftes met verwysing na 'n swaarkry-saak. Indien daar nie van hulle verwag kan word om te trek nie, byvoorbeeld omdat hulle baie oud of ernstig siek is, kan hulle in die gehuurde woonstel bly ondanks kennis gegee. Volgens die huidige regspraak van die Federale Hof van Justisie moet howe nou meer presies ondersoek of daar 'n swaarkry-saak is. ’n Deskundige kan byvoorbeeld ingeroep word om die werklike fisiese en geestelike toestand van die huurder te ondersoek. Skematiese vonnisse waarin, afhangend van die ouderdom van die huurder of die tipe siekte, aan een party outomaties die groter belang in die huureiendom toegeken word, moet in die toekoms vermy word (lêernommers: VIII ZR 180/18 en VIII ZR 167 /17).
