Klein herstelwerk: wat huurders self moet betaal

Voorbeelde van geringe herstelwerk

Tipiese voorbeelde van geringe herstelwerk wat nie die verhuurder maar die huurder moet betaal nie, sluit byvoorbeeld skade aan hierdie toestelle of fasiliteite in die woonstel in:

  • Krane
  • Toilet spoel
  • Luikbande
  • Deur- en vensterhandvatsels
  • Stort kop
  • ligskakelaar
  • Sokke

'n Tipiese voorbeeld van geringe herstelwerk waarin die huurder self die koste moet dra, is 'n gebrekkige stortkop.

Foto: iStock / Grigorev_Vladimir

Wat nie as geringe herstelwerk tel nie?

Ingevolge die huurwet kan die verhuurder nie die koste aan die huurder deur die klein herstelklousule vir gebrekkige fasiliteite in die woonstel waarmee die huurder uiters selde of geen direkte kontak kom nie, nie aan die huurder deurgee.
Dit sou byvoorbeeld die geval wees as skade aan hierdie fasiliteite plaasgevind het: 

  • Kragdrade
  • Vensterglas
  • Rolluik boks
  • Silikoon gewrigte
  • Gloeilampe in die trap of gang

’n Gebreekte vensterglas is nie een van die klein herstelwerk nie. Gewoonlik betaal die verhuurder hier.

Foto: iStock / Darius Murawski

Wat is die klein herstelklousule?

In beginsel is huurders nie verplig om die koste van geringe herstelwerk te dek nie. Indien die verhuurder homself gedeeltelik wil vrystel van sy verpligting om 'n gehuurde woonstel in stand te hou soos uiteengesit in Artikel 535 van die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB) en om die koste van geringe herstelwerk aan die gehuurde woonstel op die huurder op te lê, 'n sogenaamde minderjarige herstelklousule moet in die huurooreenkoms aangeteken word.
Ten einde hierdie klousule regtens effektief te wees, moet die verhuurder presies aandui op watter dele van die huureiendom dit van toepassing is. Dit is egter nie nodig om elke enkele eiendom in die huurwoonstel te lys nie. Dit is voldoende as, ooreenkomstig Artikel 28, Para. 3, sin 2 van die tweede berekeningsordonnansie (BV) word hoofgroepe in die huurkontrak genoem, so byvoorbeeld "Installasie-items vir elektrisiteit, water en gas, verwarming en kooktoerusting, venster- en deurslotte en die sluittoestelle van luike".

Wanneer is die klein herstelklousule ondoeltreffend??

Die klein herstelklousule is oneffektief indien die benaming van die boonste groepe ontbreek en geen finansiële maksimum limiet gespesifiseer word tot waar die huurder verplig is om die koste vir geringe herstelwerk te aanvaar nie. Dit geld beide vir die koste van elke individuele herstel wat aangegaan mag word, sowel as vir die maksimum totale koste wat op die huurder gehef mag word vir herstelwerk per jaar.
Indien die verhuurder nie hierdie waardes in die huurooreenkoms aangeteken het nie, is die klousule oneffektief en hoef die huurder nie enige van die koste wat aangegaan is te betaal nie.

Die klein herstelklousule  Die huurooreenkoms reguleer wanneer die verhuurder die koste van geringe herstelwerk aan die huurder kan deurgee. Dit is egter nie geldig onder sekere omstandighede nie.

Foto: iStock / fizkes

Wat is die maksimum koste wat die huurder moet dra??

Daar is basies geen statutêre maksimum limiet in die huurreg waartoe 'n huurder verplig kan word om die koste van herstelwerk te aanvaar nie. Daarom kan verhuurders teoreties die limiete na goeddunke kies en dit in die klein herstelklousule aanteken.
Hulle is egter eintlik nie heeltemal gratis nie: In die Duitse regspraak het verskeie uitsprake 'n rowwe raamwerk gestel waarbinne die maksimum perke van die koste vir geringe herstelwerk moet beweeg. Dit is die enigste manier waarop die klousule regsgeldig kan wees en nie oneffektief is nie.
Daar is beide perke vir elke individuele maatreël en vir die totale toelaatbare koste per jaar wat deur die huurder gedra moet word.

Tot watter bedrag moet die huurder betaal vir individuele geringe herstelwerk?

In 'n uitspraak van 1989 het die Federale Hof van Justisie beslis dat dit toelaatbaar is om te verwag dat die huurder koste van 100 DM per geringe herstelwerk moet betaal ooreenkomstig die huurooreenkoms (BGH, beslissing van 7. Junie 1989, Az.: VIII ZR 91/88). 21 jaar later, in 'n uitspraak oor huurreg, het die distrikshof van Würzburg 'n kostelas vir die huurder van 110 euro per geringe herstel as redelik beskou (AG Würzburg, uitspraak van 17. Mei 2010, Az.: 13 C 670/10).

Oor die algemeen word tans aanvaar dat die koste per herstel tussen 75 en 100 euro sal wees.

Heeltemal of glad nie: Geen proporsionele vergoeding van koste vir geringe herstelwerk nie
In die praktyk beteken die definisie van 'n maksimum limiet in die ooreenstemmende klousule van die kontrak dat die beginsel "alles of glad nie " van toepassing is: As 'n maksimum bedrag per geringe herstel van 90 euro gespesifiseer word in die huurooreenkoms of in die geringe herstelklousule en die faktuurbedrag is 85 euro ingesluit, die huurder moet die koste volgens die huurwet betaal.
As die rekening egter 95 euro is, moet die verhuurder die rekening ten volle betaal. Hy kan dan nie eis dat die huurder die koste deel in die bedrag van die ooreengekome maksimum bedrag volgens die minderjarige herstelklousule nie (sien die uitspraak van die Düsseldorf Hoër Streekhof van 11. Junie 2002, Az.: I-24 U 183/01).

Tot watter totale bedrag per jaar moet die huurder vir geringe herstelwerk betaal?

Ten opsigte van die totale koste wat die huurder vir geringe herstelwerk per jaar moet betaal, is daar ook 'n maksimum perk. Hierdie inligting in die klousule is noodsaaklik om die huurder te beskerm teen onberekenbare uitgawes sou talle geringe herstelwerk in die woonstel binne 'n jaar nodig wees.
Met betrekking tot die totale uitgawes per kalenderjaar wat die huurder vir herstelwerk moet aanneem, is daar verskeie uitsprake uit die huurreg wat 'n toelaatbare raamwerk vir die huurkontrak omskryf:
Die huidige regspraak hou 'n jaarlikse finansiële las op die huurder vir herstelwerk in die bedrag van 6 persent (BGH, uitspraak van 6. Mei 1992, VIII ZR 129/91) tot 8 persent (AG Braunschweig, uitspraak van 17. Maart 2005, Az.: 116 C 196/05) van die jaarlikse koue huur vir toelaatbaar. Alle bykomende koste wat aangegaan word, moet deur die verhuurder gedra word.

Sodat die klein herstelklousule geldig is, moet die verhuurder by 'n rowwe raamwerk hou waarbinne die maksimum perke van die koste vir geringe herstelwerk moet beweeg.

Foto: iStock / Korrawin

Wie huur die vakman vir geringe herstelwerk?

Selfs al moet die huurder self die koste van die herstel tot 'n sekere bedrag betaal - die kontrak moet altyd deur die verhuurder uitgevoer word. Andersins loop die huurder die risiko om aanspreeklik gemaak te word vir foutiewe vakmanskap. Sogenaamde "hanteringsklousules", wat die huurder verplig om self herstelwerk uit te voer of dit te bestel, is ongeldig (sien die beslissings van die BGH gedateer 6. Mei 1992, NJW 1992, p. 1759 asook die AG Schöneberg vanaf 19. Augustus 2008, Az.: 3 C 220/08).

Die huurder word toegelaat om geringe herstelwerk self uit te voer?

Die kraan drup? Indien slegs die stortkop vervang moet word of die belugter in die kraan vervang moet word, kan die huurder ook self hierdie herstelwerk onderneem met die toepaslike handvaardighede.
Basies word dit egter sterk aangeraai om nie geringe herstelwerk self uit te voer nie. Want as die werk onvoldoende uitgevoer word of in die ergste geval selfs tot gevolgskade lei, kan die verhuurder die persoon wat die skade veroorsaak het ten volle hef vir die koste van die groot herstelwerk wat dan nodig is. U word dan by die huurder aangekla.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here