Dit is die moeite werd om te huur? Hoe om die huuropbrengs te bereken

Die netto huuropbrengs verskaf 'n presiese voorstelling van die inkomste: Eerstens word die belegging self en alle kostes aangegaan met die aankoop van die eiendom bygevoeg. Dit kan ook die koste van herstelwerk voor die eerste huur insluit. Byvoorbeeld, die volgende koste kan ontstaan ​​vir die aankoop van 'n woonstel:
 

  • Koopprys
  • Eiendomsoordragbelasting (3,5–6,5 persent van die koopprys)
  • Makelaarsfooie (2,5–3 persent)
  • Notaris- en grondregisterfooie (2 persent)
  • Herstelkoste


Die jaarlikse netto inkomste vir die huur spruit uit die jaarlikse netto huur, uitgesluit alle koste wat deur die verhuurder aangegaan word, soos:
 

  • administratiewe uitgawes
  • Onderhoudskoste vir die woonstel (ongeveer. 10 euro per vierkante meter per jaar)
  • Bestuurskoste vir die gebou (ongeveer. 1 persent van die koopprys van die woonstel)


Die sogenaamde jaarlikse netto inkomste spruit uit die jaarlikse netto huurgeld uitgesluit die genoemde koste. 

Voorbeeldberekening: netto huuropbrengs vir 'n woonstel van 60 vierkante meter

Belegging en koste vanaf die aankoop van die eiendom tot die tyd dat dit gereed is om verhuur te word:

  • Koopprys: 150.000 euro (waarvan 50.EUR 000 ekwiteit, die res lening)
  • Eiendomsoordragbelasting (4 persent): 6 000 euro
  • Makelaarsfooie (3 persent): 4500 euro
  • Notaris- en grondregisterfooie: 3000 euro
  • Herstelkoste: 10.000 euro

Totaal: 173.500 euro
In hierdie berekeningsvoorbeeld neem ons aan dat bykomend tot die 50.000 eie aandeel vir die aankoop, die herstelwerk kan ook uit eie fondse gefinansier word. Die leningsbedrag is dus 113.500 euro.
Dit bly jaarliks ​​oor van die huurgeld minus alle kostes per jaar:

  • 8 400 euro jaarlikse netto huur, kostes uitgesluit (700 euro per maand)
  • 300 euro eiendomsbestuurskoste
  • 600 euro onderhoudskoste woonstel
  • 1500 euro onderhoud reserwe gebou

Jaarlikse netto inkomste: 6000 euro
Dit lei tot die netto huuropbrengs volgens die formule
Jaarlikse netto inkomste / belegging * 100 = netto huuropbrengs
In hierdie geval is die netto huuropbrengs net minder as 3,4 persent - en dus reeds in die effens kritieke reeks, want dit behoort eintlik meer as 3,5 persent te wees, ideaal selfs meer as 4 persent.

Die lening oor 113.500 euro sal ten volle terugbetaal word oor 'n tydperk van 20 jaar teen 'n effektiewe jaarlikse rentekoers van 2 persent. Hiervoor moet 590 euro se rente en terugbetaling maandeliks betaal word. Geekstrapoleer na die jaar lei dit tot 'n totaal van 7080 euro. As jy die inkomste uit jou gehuurde woonstel vir die leningsdiens belê, sal jy 'n bykomende 1080 euro uit jou eie fondse moet insamel. Dit stem ooreen met 90 euro per maand. Na 20 jaar is die woonstel ten volle afbetaal en het jy 'n bykomende inkomste van 6 000 euro per jaar.

Selfs meer betekenisvol: die opbrengs op ekwiteit

Vir 'n skuldgefinansierde eiendomsbelegging is die opbrengs op ekwiteit 'n belangrike parameter bykomend tot die huuropbrengs. Dit kan uit die bogenoemde sleuteldata bepaal word deur alle koste en inkomste oor 20 jaar te verreken (totdat die lening ten volle terugbetaal is):
Belêde ekwiteit: 60.000 euro
Leenkoste tot terugbetaling van lening: 141.600 euro
Netto inkomste uit huur: 120.000 euro
Waarde van die eiendom na 20 jaar (0,6 persent toename in waarde per jaar): 180.000 euro
Van die leenkoste, minus die netto inkomste, 21.600 euro oor. Dit word by die ekwiteitskomponent gevoeg en lei tot 'n totaal van 81.600 euro. Na 20 jaar kan jy die eiendom vir ongeveer 180 koop.Verkoop 000 euro en het dus 'n resultaat van byna 98.Verdien 400 euro. Dit lei tot 'n jaarlikse opbrengs van 4920 euro. As dit nou vasgestel is met die ekwiteit belê in die bedrag van 81.600 in die verhouding, betaal die ekwiteit gemiddeld ongeveer 6 persent per jaar.

Onsekerheidsfaktore

Daar is natuurlik onsekerhede in so 'n berekening wat 'n positiewe of negatiewe uitwerking op die opbrengs kan hê. In hierdie geval word byvoorbeeld geen gereelde huurverhogings ingeprys wat die netto huuropbrengs en die opbrengs op ekwiteit oor die jare sal laat styg nie. Aan die ander kant het vakaturetye ​​en huurnomades 'n negatiewe impak, net soos onverwagte, duur herstelwerk.
Eiendomme in middelliggings ervaar gewoonlik 'n voortdurende toename in waarde op die vlak van die inflasiekoers. U moet egter nie daaroor spekuleer nie, want die prestasie hang af van baie eksterne invloede, selfs in goeie middestedelike liggings. Byvoorbeeld, as 'n groot werkgewer in die area ondergaan of 'n bankkrisis uitbreek, kan dit 'n beduidende impak op eiendomswaardes hê. Die langtermyn demografiese ontwikkeling is een van die sleutelfaktore vir die beleggingsbesluit: Jy moet onder geen omstandighede in 'n beleggingseiendom belê as die bevolkingsdigtheid in die streek al vir 'n paar jaar afneem nie.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here