Eiendom word tans as 'n aantreklike kapitaalbelegging beskou. As jy met die idee speel om 'n woonstel of huis te koop en dit dan te verhuur, kan jy nie 'n sogenaamde winsgewendheidsberekening vermy nie. Jy vergelyk die inkomste en die uitgawes. Wanneer jy die berekening maak, moet jy in gedagte hou dat huurinkomste dalk vir 'n sekere tydperk nie beskikbaar is nie. Hierdie risiko staan bekend as die risiko van verlies aan huur. Dit vloei in die berekening in die vorm van 'n persentasie van die huurinkomste. Duitse huurreg definieer die risiko van verlies aan huur as "die risiko van 'n vermindering in inkomste wat voortspruit uit oninvorderbare agterstallige huurgeld, huurkontrakte, vergoeding en bybetalings of uit leegstand van ruimte wat bedoel is om te huur" (Tweede Berekening Ordonnansie, Artikel 29). Redes vir 'n verlies aan huur kan per definisie onbetaalde huur en die leegstand van die woonstel wees. Goed om te weet: By die berekening van die risiko van verlies aan huur kan jy volgens die wet ook die koste vir moontlike swaarkrysake insluit, byvoorbeeld vir uitsetting en regsprosedures.
Wie betaal die huurverliesrisiko?
Dit hang af van hoe die eiendom gebruik gaan word. In die geval van kommersiële eiendomme het verhuurders die reg om die risiko van verlies aan huur as bedryfskoste te verklaar en dit aan die huurder deur te gee. Dit word nie vir residensiële eiendomme toegelaat nie. Tensy dit 'n maatskaplike behuising is. Dan kan jy die risiko van huurverlies met 2 persent by die huur insluit. Die huur moet egter nie die koste oorskry nie (koste huur). En wees versigtig: As die risiko reeds deur 'n waarborg of iets soortgelyks verseker is, kan jy nie meer die risiko van verlies aan huur gebruik nie.
Jy sal dalk ook belangstel in Eiendomsidees Markaanpassingsfaktor: Dit is hoe dit help met eiendomswaardasie Eiendomsidees Algemene waarde: Definisie en berekening van eiendomsidees Eiendomswaardeerder: Wat doen hy? Wat kos dit?Hoekom moet jy die risiko van huurverlies bereken??
Want dit help jou om 'n antwoord te vind op die vraag "Hoe ekonomies is dit om die eiendom te huur?" te vind. As die resultaat bevredigend is, gaan na die bank met jou leningaansoek. Daar sal jy uitvind dat die risiko van huurverlies ook hier ’n belangrike rol speel. Omdat ’n gebrek aan huurinkomste ’n direkte uitwerking op die terugbetaling van jou lening het. Beide die jaarlikse huurgeld en die bestuurskoste moet hoog genoeg gestel word dat jy dit kan gebruik om die finansieringskoste te betaal (debietrente en terugbetaling). Die bank neem dus die risiko van huurverlies in ag wanneer die eiendom geëvalueer word. As jy die huis 'n paar jaar later weer wil verkoop, sal jy weer die risiko van huurverlies in die gesig staar: Dit sal jou help om 'n redelike verkoopprys vir jou gehuurde eiendom te bepaal. Potensiële verlies aan huur het ook 'n impak op die markwaarde van die eiendom, soos die ligging of grootte van die eiendom.
Wenk vir verkopers: As die risiko van verlies aan huur besonder hoog is, moet jy leë woonstelle verhuur voordat jy dit verkoop. In die teenoorgestelde geval geld die teenoorgestelde: Eiendomme met 'n lae risiko van verlies aan huur is makliker om te verkoop wanneer dit nie verhuur word nie. Dan kan die koper self besluit of hy die eiendom wil gebruik of dit wil verhuur.
Hoe hoog is die risiko van verlies aan huur?
Die risiko van verlies aan huur is nie 'n presiese waarde nie, maar 'n riglyn. Dit beteken: Dit is aan jou om die risiko van huurverlies te bepaal. Vir residensiële eiendom, 2 persent, vir kommersiële eiendomme, is 4 persent of 5 persent van huurinkomste algemeen. Kenners beveel egter aan om die vlak van die persentasie "individueel vir elke eiendom" te stel. Belangrik: Die basis vir berekening is die bruto huurinkomste (basiese huur plus bykomende koste). Want as ’n huurder nie meer sy huur kan betaal nie, sit die verhuurder gewoonlik met die bykomende koste.
Wat beteken dit in konkrete terme vir jou eiendom? Baie eenvoudig: as jy 'n risiko van huurverlies van 2 persent aanneem, sal die woonstel binne twee uit 100 maande leeg wees. Of hierdie waarde realisties is, hang van die volgende faktore af:
- Ligging: Hoe beter die ligging, hoe laer is jou risiko vir huurverlies
- Gebruiksopsies: Beperkte gebruiksopsies lei tot 'n groter risiko van verlies aan huur.
- Huurspasie: hoe groter die woonstel, hoe groter is jou risiko vir huurverlies
- Huurderstruktuur: Hoe beter die huurderstruktuur, hoe laer is jou risiko vir verlies aan huur
- Toestand van die eiendom: Hoe meer die eiendom herstel moet word, hoe hoër moet die risiko van verlies aan huurgeld gestel word.
Die vlak van huurverliesrisiko help jou om te besluit of die eiendom verkoop of verhuur moet word.
Foto: IStock / Prostock-StudioDie volgende berekeningsvoorbeelde wys vir jou die uitwerking van die risiko van huurverlies.
Berekeningsvoorbeeld 1: Jou eiendom het 'n jaarlikse netto huur van 15.000 euro en 'n jaarlikse bruto huur van 20.000 euro. U bereken die huurverliesrisiko as gevolg van die goeie ligging en huurderstruktuur op 2 persent. Dan is die huurverliesrisiko 400 euro (2 persent x 20.000 euro). Dit beteken: Jy moet ten minste 400 euro per jaar opsy sit vir moontlike verlies aan huur.
Berekeningsvoorbeeld 2: As jy 'n 5 persent risiko van verlies aan huurgeld as gevolg van 'n middelmatige ligging van jou eiendom stel, sal die koste van verlies aan huur byna verdubbel - naamlik tot 1.000 euro per jaar.
As jy reeds 'n eiendom besit, kan jy die risiko van huurverlies in ag neem wanneer jy die huur bereken. Ons wenk: Stel die huur so hoog dat jy moontlike mislukkings die hoof kan bied. Moenie jouself oriënteer op die huur wat tans betaal word nie, maar op die huurgeld wat volhoubaar op die mark behaal kan word.
Hoe bereken jy die winsgewendheid van 'n eiendom??
Vir die berekening benodig jy die jaarlikse netto huur sowel as die bestuurskoste. Dit sluit hoofsaaklik die koste vir instandhouding, administrasie en waardevermindering in - en die risiko van verlies aan huurgeld (§ 187 Waardasiewet). Trek dan alle koste van die jaarlikse netto huur af. Oor die algemeen geld die volgende: hoe hoër die risiko van verlies aan huurgeld, hoe laer is jou netto inkomste, dit wil sê die inkomste verminder met die bestuurskoste.
In ons eerste voorbeeld sal die berekening soos volg lyk:
| Jaarlikse netto huur | 15de.000 euro |
| - Onderhoudskoste | 2.000 euro |
| - administratiewe uitgawes | 1.000 euro |
| -Waardevermindering | 500 euro |
| -Huurverliesrisiko | 400 euro |
| = Netto inkomste | 11.100 euro |
Wanneer betaal 'n huurverliesversekering?
Huurverliesversekering beskerm jou as verhuurder teen finansiële verliese as 'n huurder nie meer kan of wil betaal nie. Dit klink goed. Maar die saak het verskeie vangplekke: Die versekeringsdekking is duur en gekoppel aan 'n aantal voorwaardes. Die meeste versekeraars sal jou net help as jy 'n suksesvolle regsgeding teen die huurder kan indien (uitsettingstitel). As 'n reël tree verlies aan huurversekering eers in werking wanneer die deposito opgebruik is: Byvoorbeeld, as die huurdeposito 1 is.200 euro en die skade wat veroorsaak is deur verlies aan huur 2.000 euro, die versekering betaal slegs die verskil van 800 euro. Daarbenewens vereis sommige versekeringsmaatskappye 'n aftrekbaar van tot 20 persent. Goed om te weet: As jy jouself wil beskerm teen skade wat deur huurnomades veroorsaak word met huurverliesversekering, moet jy dit uitdruklik meld. In hierdie geval dek die versekering gewoonlik die koste vir die volgende items:
- skoonmaak
- beskikking
- Berging
- Opknapping en opknapping
- Verlies aan huurinkomste (slegs gedurende die opknappingstydperk)
Neem asseblief kennis: As die eiendom leeg is, betaal die verlies aan huurversekering gewoonlik nie.
Watter rol speel die risiko van verlies aan huur in eiendomswaardasie??
As jy weer jou gehuurde eiendom wil verkoop, is dit die beste om die markwaarde deur 'n eiendomswaardeerder te laat bepaal. Met behulp van algemene waardasiemetodes, byvoorbeeld die gekapitaliseerde verdienstemetode, kan die deskundige die waarde van jou eiendom goed evalueer. Met hierdie metode bepaal die waardeerder nie net die waarde van die eiendom en die eiendom nie, maar ook die netto inkomste. Dit lei, soos hierbo beskryf, deur die huurverliesrisiko sowel as die ander bestuurskostes van die netto huurinkomste af te trek.
