Die moontlikhede vir huurverhogings is onder Duitse wetgewing beperk. Die verhoging word gereguleer in Artikels 558 en 558a BGBG. ’n Verhuurder kan nie bloot die huur na eie goeddunke aanpas nie. Hy moet aan sekere vereistes voldoen en bewyse aan die huurder verskaf. Die basis vir alle huurverhogings is die plaaslike vergelykende huur. Die voorvereiste vir die huurverhoging is dat die huidige huur onder die plaaslike vergelykende huur is.
Neem asseblief kennis dat indien u die huur na die plaaslike huur wil verhoog, u die toestemming van die huurder benodig. As hy nie op jou brief reageer nie, moet dit as 'n verwerping geïnterpreteer word. Die huurverhoging moet dan deur regstappe afgedwing word. As jy egter tyd belê het in die verwerking van die plaaslike vergelykende huurgeld en behoorlike dokumentasie kan verskaf, is die regsgeding slegs 'n formele handeling. Dit word moeiliker as die verwerking onvolledig of onvoldoende is. Dan is daar ’n moontlikheid dat die hof die verhoging sal verwerp.
Wenk 1 vir die huurverhogingsbrief: Dit is hoe jy die plaaslike vergelykende huur bepaal
Die maklikste manier om die plaaslike vergelykende huur te bepaal, is die huurindeks. Dit word gewoonlik elke twee tot vier jaar deur die munisipaliteit of stad geskep en gepubliseer. Die lys kan teen 'n fooi gekoop word.
Die struktuur van die huurindeks is so ontwerp dat 'n basiese huur gedefinieer word afhangende van die ligging van die woonstel binne die plaaslike area. Daar is ook bybetalings en afslag vir die ligging binne 'n gebou, die grootte en ouderdom van die woonstel (insluitend die laaste opknapping/opknapping) en die meubels in die algemeen. Dit sluit byvoorbeeld faktore in soos die vloerbedekking van die woonstel, die tipe verwarming, spesiale kenmerke (toegeruste kombuis, lugversorging). Die berekening word uitgevoer met behulp van 'n puntestelsel, sodat 'n woonstel aan die einde van die dag in die ooreenstemmende kategorieë verdeel kan word wanneer u die huurverhoging skryf.
Skryf huurverhoging - voorbeeld: Vir 'n woonstel in Karlsruhe lei die huurindeks vanaf 2015 met die volgende eiendomme tot 'n netto huur van € 5,65 tot € 7,65 per vierkante meter.
Berekeningsbasis:
Jaar van konstruksie - 1983
Ligging - met voordele
Toerusting - goed
Grootte - 80 vierkante meter
Resultaat:
As die huur vir die voorbeeldwoonstel tans 5,10 euro per vierkante meter is, kan u 'n huurverhoging skryf vir die bedrag van ongeveer 1,50 per vierkante meter, met verwysing na die huurindeks, ligging en toerusting.
Wenk 2 vir die huurverhogingsbrief: Spesifiseer vergelykende woonstelle
As daar nie 'n huurindeks is nie, moet die verhuurder 'n bietjie meer moeite doen om die huurverhogingsversoek te implementeer. As alternatief vir die huurindeks kan hy die netto koue huur van drie vergelykbare woonstelle aanhaal wat in wese dieselfde is as die woonstel wat verhoog moet word in terme van ligging, grootte en toerusting. Dit is nie genoeg as jy in die huurverhoging skryf dat hierdie eiendom bestaan nie; die vergelykbare woonstelle moet baie duidelik en verstaanbaar benoem en beskryf word. Dit sluit byvoorbeeld die adresse van die vergelykbare woonstelle in sodat die huurder ten minste 'n idee daarvan kan kry. Hy is ook geregtig om die mense wat daar woon te vra oor die bedrag van die huur. Dit is egter aan die huurder wat daar woon om inligting te verskaf.
Aandag: Die Federale Hof van Justisie het beslis dat nie net die adres voldoende is nie, maar ook die presiese ligging binne die gebou in die geval van 'n woonstelgebou (BGH VIII ZR 141/02). 'n Presiese beskrywing sal byvoorbeeld "Hauptstraße 13a, 1 wees. Boonste verdieping, woonstel in die middel links "of die naam van die huurder wat daar woon.
Wenk 3 vir die huurverhogingsbrief: Raadpleeg 'n waardeerder
Veral in klein plattelandse gemeenskappe is die beskikbaarheid van vergelykbare huurwoonstelle dikwels laag. Indien daar woonstelle is wat van 'n soortgelyke grootte is, pas die meubels nie in nie of dit is op 'n ander plek in die munisipaliteit geleë en kan dus nie as 'n vergelykingsvoorwerp gebruik word nie. Die verhuurder sou dus geen manier hê om die huur te verhoog nie.
’n Derde opsie vir die bepaling van die plaaslike vergelykende huur is dus om ’n eiendomswaardeerder aan te stel. Die waarde van die woonstel word deur middel van 'n waardasieverslag bepaal. Vir hierdie doel gebruik die waardeerder 'n databasis van eiendomme en reik 'n waardasie uit. Die proses is soortgelyk aan die bepaling van die waarde van 'n eiendom wat te koop is. Met behulp van hierdie aanslag en verwysing daarna, kan jy die nuwe netto koue huur in die huurverhoging skryf sonder om wetlike hindernisse teë te kom.
Hoe meer vergelykbare woonstelle daar is, hoe makliker is dit om 'n huurverhoging te implementeer. Dit word moeilik in landelike gebiede sonder 'n huurindeks en slegs 'n paar plaaslike vergelykende huurgeld.
Foto: IStock / elxeneizeSkryf huurverhogings: spertye, limiete en ander struikelblokke
Die mees algemene rede waarom die versoek om 'n huurverhoging nie goedgekeur word nie, is formele foute. Indien die huurder navraag doen nadat hy 'n huurverhogingsbrief van 'n huurdersvereniging ontvang het wat formele foute vind, kan die huurder terugleun en ontspan: hoe later die verhuurder uitvind dat die huurverhogingsbrief foute bevat, hoe later sal die verlangde huurverhoging tree in werking.
Wenk vir verhuurders: As die verhouding met die huurder in die verlede goed of positief was, is dit raadsaam om direkte gesprek te soek. Indien die situasie aan die huurder verduidelik word, is dit moontlik dat 'n wedersyds aanvaarbare huurverhoging beding kan word. ’n Regsaksie is dan nie nodig nie en die verhouding bly onaangeraak.
Sperdatums vir 'n huurbriefverhoging
As jy 'n huurverhoging wil skryf, moet verskillende sperdatums nagekom word. Aan die een kant die tydperk van hoe lank vooruit 'n huurverhoging aangekondig moet word voordat dit in werking tree, en aan die ander kant die tydperk tussen twee verhogings.
Vir die aankondiging van die huurverhoging, moet die nuwe huur betaal word aan die begin van die derde kalendermaand na ontvangs van die huurverhogingsbrief (§ 558b BGB). In die geval van 'n huurverhogingsbrief gedateer 14.02.In 2021 is die nuwe huur dus vanaf 01.05.Verskuldig vir betaling in 2021.
Die huur moet nie te vinnig een na die ander verhoog word nie. Daar moet 'n tydperk van minstens 12 maande tussen twee verhogings in die netto huur wees. As jy die sperdatum vir die aankondiging van 'n huurverhoging in ag neem, is daar 'n minimum tydperk van 15 maande tussen twee effektiewe verhogings. Dit geld ook vir die eerste keer huurverhoging; dit is moontlik op die vroegste 15 maande nadat die huurder ingetrek het.
Cap limiet
In die geval van besonder goedkoop woonstelle, kan die verhuurder die netto huur so gou moontlik tot die plaaslike vergelykende huur wil verhoog. Met artikel 558 van die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB) het die wet egter buitensporige verhogings verwerp. 'n Huurwoonstel kan oor 'n tydperk van drie jaar met 'n maksimum van 20 persent verhoog word. Dit beteken dat selfs na 'n verhoging van 20 persent, die woonstel steeds onder die huurvlak kan wees of goedkoper kan wees as vergelykbare woonstelle. In gedefinieerde metropolitaanse gebiede kan die perk selfs van 20 persent tot 15 persent verminder word.
Skryf huurverhoging - voorbeeld: Die huidige netto huur is 525 euro. Vir 'n woonstel van 91 vierkante meter stem dit ooreen met 5,76 euro per vierkante meter. Volgens die huurindeks of vergelykbare woonstelle is die vierkante meterprys egter 7 euro. Die netto koue huur sou dus 637 euro wees.
Berekening:
20% limiet: 525 euro + 20% = 630 euro (verskil: 7 euro tot die vergelykende huur)
15% limiet: 525 + 15% = 603,75 euro (verskil: 33,25 euro met die vergelykende huur)
Resultaat:
Die huur kan dus verhoog word tot 'n maksimum van 630 euro of 603,75 euro in metropolitaanse gebiede.
Huurverhogingsbrief: belangrike inhoud en sjabloon
Aangesien die huurder waarskynlik 'n negatiewe houding teenoor 'n huurverhoging sal hê en nie bereid is om meer geld aan die residensiële verhouding te bestee nie, is dit des te meer belangrik dat die huurverhogingsbrief teen wetlike ondersoek deurstaan.
Daarom, wanneer jy skryf, maak seker dat die huurverhogingsbrief die volgende inhoud in ag neem:
- Name van alle huurders (veral belangrik as verskeie huurders 'n woonstel gesamentlik en gesamentlik en afsonderlik gehuur het).
- Huidige datum
- Datum vanaf wanneer die nuwe netto koue huurgeld van toepassing is, in ooreenstemming met die statutêre sperdatums vir huurverhogings
- Berekening van die nuwe huur
- Regverdiging van die huurverhoging
- Klaargemaakte antwoordbrief vir die huurder dat hy instem tot die huurverhoging
Om seker te maak dat jy alle punte in gedagte hou wanneer jy 'n huurverhoging skryf, kan jy ons huurverhogingsbriefsjabloon hier aflaai.
Skryf huurverhogings: Gereelde huurverhogings as 'n alternatief
Een manier om moeilikheid uit die staanspoor te vermy, is om 'n huuraanpassing by die huurooreenkoms in te sluit. Maar wees versigtig, jy kan nie 'n huurverhoging skryf wat van die kontrak afwyk nie.
Lees meer interessante artikels hier Eiendomsidees Huurverhoging: Hoeveel verhoging word toegelaat? Eiendomsidees Markaanpassingsfaktor: Dit is hoe dit help met eiendomswaardasie Eiendomskennis Verhuring van 'n woonstel: Wanneer is dit die moeite werd? Wat moet oorweeg word?1. Alternatief vir die skryf van huurverhogings: Gegradueerde huur
In die geval van gegradueerde huur, word 'n gereelde verhoging in die basiese huur in die huurooreenkoms gespesifiseer. Vir 'n gegradueerde huurkontrak om effektief te wees, moet dit egter die volgende eienskappe hê:
- Daar moet ten minste 12 maande tussen die individuele vlakke van toename wees.
- Die netto huur wat betaal moet word, moet duidelik vermeld word. 'n Frase soos "die basiese huur styg jaarliks met twee persent." word nie toegelaat nie. As, aan die ander kant, die formulering soos volg is, dan is dit toelaatbaar:
"Die netto koue huur styg elke twee jaar:
Vanaf 01.01.2022 tot 550 euro
Vanaf 01.01.2024 tot 575 euro
Vanaf 01.01.2026 tot 600 euro
Vanaf 01.01.2028 tot 625 euro " - Met 'n gegradueerde huur geld die reël dat die huur met 'n maksimum van 20 persent binne drie jaar mag styg nie. Dit is belangrik dat jouself
- deur te wankel die huur mag nie onbepaald verhoog nie. Die boonste perk is die plaaslike vergelykende huur plus 20 persent. As die huur hoër is, is dit 'n administratiewe oortreding en kan dit duur wees vir die verhuurder.
Let wel: Huurverhogings tot die plaaslike vergelykende huur is nie moontlik met 'n gegradueerde huurkontrak nie. Huurverhogings weens moderniseringsmaatreëls kan nie meer toegepas word nie. Albei is van toepassing solank die gradeplegtigheid loop. In die vorige voorbeeld sou 'n huurverhoging tot die vergelykende huur of as gevolg van modernisering na 2028 weer moontlik wees, mits geen verdere skaal bygevoeg word nie.
2. Alternatief vir die skryf van huurverhogings: indekshuur
Nog 'n moontlikheid om die huur gereeld te verhoog, is om ooreen te kom oor wat bekend staan as 'n indekshuur. Die ontwikkeling van die netto huurgeld uitgesluit verwarming is gebaseer op die verbruikersprysindeks. Dit beteken dat dit in ooreenstemming met inflasie ontwikkel. Aangesien die verbruikersprysindeks egter ook negatief kan wees, kan die huur met hierdie model ook daal, nie net styg nie.
Die volgende vereistes geld vir indekshuur:
- Die tydperk tussen twee indeksverhogings moet minstens 12 maande wees.
- Vir die verhoging moet 'n skriftelike versoek aan die huurder gestuur word met bewys van die verbruikersprysindeks. Daarbenewens, die bedrag waarmee die huur styg en hoeveel die nuwe netto huur, insluitend die begindatum, is.
- Soos met die gegradueerde huurkontrak, is verhogings tot 'n standaard plaaslike huur en as gevolg van modernisering uitgesluit.
- Die indekseringsklousule in die huurooreenkoms kan so lyk: “Die huur sal dienooreenkomstig aangepas word indien die verbruikersprysindeks vir Duitsland bepaal deur die Federale Statistiese Kantoor (basisjaar 2021 = 100 punte) met meer as vyf persentasiepunte verander. "
Skryf huurverhoging: modernisering as huurverhoging
Benewens die huurverhoging tot die plaaslike vergelykende huur, indeks of gegradueerde huurgeld, is daar ook die opsie om die huur deur modernisering te verhoog. Die voorvereiste - soos die naam aandui - is 'n modernisering van die woonstel. Dit kan byvoorbeeld die vervanging van die vensters met moderne, driedubbele beglaasde en dus meer energiedoeltreffende vensters wees. Die beleggingskoste kan dan met agt persent per jaar op die maandelikse netto huur gekrediteer word. Ook hier moet die modernisering vooraf aangekondig word sodat die huurder enersyds weet wanneer die maatreëls sal plaasvind en andersyds wanneer hy die hoër huur sal moet betaal.
Skryf huurverhoging - voorbeeld: Die vervanging van die vensters bring koste van 6 mee.300 Euro.
Berekening:
6de.300 x 8% = 504 euro jaarlikse huurverhoging
504/12 maande = 42 euro
Resultaat:
Die maandelikse huurverhoging is 42 euro as gevolg van moderniseringsmaatreëls.
