Huurverhoging: hoeveel verhoging word toegelaat?

Wanneer 'n huurverhoging vir woonruimte toegelaat word, word duidelik in Duitsland gereguleer. Die tyd en die bedrag van huurverhogings word deur verskeie wette en regulasies oor huurreg toegelaat. Die raamwerk vir die wetlike regulasies is in die Duitse Burgerlike Wetboek (§§ 557 ev. BGB). Daarbenewens is daar nasionale en streeksreëls wat talle besonderhede bepaal. In die algemeen word 'n huurverhoging toegelaat in die volgende gevalle:
 

  • na die modernisering van die gehuurde woonruimte
  • indien die bedrag van die plaaslike vergelykende huur onderskry word
  • indien 'n indekshuur of gegradueerde huur kontraktueel ooreengekom word

Hoeveel huurverhoging word toegelaat na 'n modernisering?

Die modernisering van 'n woonstel verhoog die waarde daarvan volgens § 555b BGB en laat dus die verhuurder toe om die huur te verhoog volgens § 559 BGB. In hierdie konteks maak die wet nietemin voorsiening vir 'n perk van 8 persent (tot 2019 was dit 11 persent) van die moderniseringskoste, wat by die koue huur van hoogstens een jaar gevoeg mag word.
Byvoorbeeld, kos die modernisering 25.000 euro, 'n maandelikse huurverhoging van 'n maksimum van 166,66 euro word toegelaat:
Totale koste: 25.000 euro
8 persent waarvan: 2.000 euro
Moontlike huurverhoging per maand (2de.000 euro / 12 maande): 166,66 euro
Aandag: Indien ’n verhuurder ’n staatsubsidie ​​vir die modernisering ontvang het, moet hy dit van die totale koste aftrek.
’n Beperking van 3 euro per vierkante meter geld ook sedert 2019. Binne 6 jaar na 'n modernisering kan die huur met 'n maksimum van hierdie bedrag verhoog word. Vir huurders wat minder as 7 euro huur per vierkante meter betaal het voor die verhoging, is die perk 2 euro.

Huurverhoging na modernisering

Modernisering vs. Onderhoud: Wanneer word die huurverhoging werklik toegelaat??

Benewens die maksimum bedrag van die huurverhoging, moet verhuurders 'n paar reëls nakom sodat hulle die moderniseringskoste aan hul huurders kan deurgee. Daar moet veral in hierdie konteks tussen moderniseringswerk en instandhouding onderskei word. Die verskil spruit voort uit of die strukturele maatreëls die lewensgehalte vir die huurder verbeter.
As die woonstel byvoorbeeld toegerus is met vloere van hoë gehalte of as die huis meer effektiewe termiese isolasie kry, kan daar gepraat word van modernisering waarvan die koste binne die genoemde perke aan die huurder deurgegee kan word. As daar aan die ander kant stukkende vensters of vloerbedekkings herstel word en die toestand herstel word soos dit was voor die skade ontstaan ​​het, is die maatreël onderhoud. Die verhuurder moet self hierdie koste dra en word dus nie toegelaat om 'n hoër huur te regverdig nie. Indien beide modernisering en instandhouding uitgevoer word, moet verhuurders dit in die kosteboekhouding skei (BGH, uitspraak van 17.12de.2014, saaknr. VIII ZR 88/13).
 

Na die modernisering van 'n woonstel kan die verhuurder die huur verhoog, maar nie in die geval van instandhouding nie - byvoorbeeld as stukkende vensters herstel word.

Foto: iStock / ronstik

Wanneer moet jy die huurverhoging vir 'n modernisering aankondig?

'n Verhuurder moet 'n modernisering 3 maande voor die tyd aankondig. Die aankondiging verskaf inligting oor die tipe, omvang, begin en duur van die komende modernisering asook die feit dat 'n huurverhoging aangegaan sal word.
 

Van wanneer af moet huurders die verhoogde huur betaal?

Verhuurders stuur eers die skriftelike verklaring van die huurverhoging na die modernisering, wanneer die finale koste bepaal is. Volgens § 559 en 559a van die BGB is daar 'n verpligting om te verduidelik. Dit beteken dat indien u as verhuurder 'n huurverhoging skryf, u al die kostes moet lys en die presiese berekening moet toon van hoe die moderniseringskoste aan die huur toegedeel gaan word. Die verhuurder moet dan op versoek die huurder toelaat om die fakture te inspekteer op grond waarvan die huurverhoging aangevra word. Sodoende kan die huurder in detail kyk of daar by die wetlik beperkte huurverhoging van 8 persent gehou word. Vanaf die derde maand nadat hy die huurverhogingsbrief ontvang het, moet die huurder dan die verhoogde huur betaal.

Die huurder kan vinniger beëindig as gevolg van hierdie huurverhoging?

In die geval van 'n verhoging in die huur as gevolg van moderniseringsmaatreëls, het die huurder 'n verkorte kennistydperk as gevolg van 'n spesiale reg op beëindiging. Hy kan dan die kontraktuele verhouding beëindig aan die einde van die maand wat volg op die maand waarin die aankondiging gemaak is.

Huurverhoging na energieke opknapping

Die energieke opknapping is veral interessant met betrekking tot die huur. Dit lei tot besparings in die bykomende koste vir die verhitting van die leefruimte en bevoordeel die huurder direk. ’n Huurverhoging word dus ook hier toegelaat.
Indien 'n energieke opknapping uitgevoer word, is daar volgens huidige regspraak geen beperking op die daaropvolgende huurverhoging as gevolg van die bespaarde verhittingskoste nie. Tot dusver het howe beslis dat die hoër huur op die bespaarde verhittingskoste gegrond moet word. In 2004 het die BGH egter beslis dat die huurverhoging, soos met ander moderniseringsmaatreëls, ook gebaseer is op die moderniseringskoste, nie op die besparings wat uit die maatreëls vir die huurder spruit nie (BGH, uitspraak van 3.3.04, as. VIII ZR 149/03).

Huurverhoging as 'n aanpassing aan die plaaslike huur

Een van die belangrikste kriteria vir 'n wetlik veilige verhoging in huur is die plaaslike huur indeks. Dit toon die gemiddelde huur van woonruimte in 'n munisipaliteit of in vergelykbare munisipaliteite en vergelyk huurgeld met betrekking tot die toerusting van die leefruimte wat beskikbaar gestel word. Die huurindeks word gebruik om die plaaslike vergelykende huur te meet, wat gesien kan word as die basis vir 'n huurverhoging.
Indien die huur vir die aangebied woonruimte laer as die plaaslike huurindeks is, is die verhuurder geregtig, volgens § 558 BGB, om 'n aanpassing tot die vergelykbare vlak op die terrein te maak. Benewens die ligging, word talle ander kenmerke van 'n huureiendom ook in ag geneem, wat 'n huurbedrag bo die vergelykende huur kan regverdig. Dit is altyd die geval wanneer daar spesiale waardetoevoegende eiendomme is, soos 'n dakterras of hoëgehalte-meubels in die woonstel. Dit is uiters moeilik om presies vergelykbare huureiendomme te vind, en daarom is hierdie tipe huurverhoging minder maklik om wetlik af te dwing as byvoorbeeld 'n kontraktueel ooreengekome indeks of gegradueerde huur.
Indien geen huurindeks vir 'n huureiendom beskikbaar is nie, kan die verhuurder 'n vergelykende huur bereken op grond van drie vergelykbare woonstelle en dit van sy huurders aanvra. Sodoende moet hy egter die woonstelle openbaar wat hy gebruik het om die vergelykende huur te bereken. Die woonstelle moet vir die huurder identifiseerbaar wees.
Die verhuurder kan sy eie woonstelle vir hierdie metode gebruik, maar hy kan ook ander woonstelle vergelyk as hy die nodige data daaroor het. Selfs al word hierdie metode van huurverhoging oor die algemeen toegelaat, lei dit dikwels tot teenstrydighede aan die kant van huurders. Howe is ook geneig om 'n beswaar in sulke gevalle te handhaaf omdat die keuse van die vergelykende woonstelle nie voldoende presies was nie. Om hierdie rede hou hierdie model 'n hoë risiko in vir verhuurders om uiteindelik nie die huur te kan verhoog nie.

Die huurverhoging kan ook op die plaaslike huurindeks gebaseer word. As dit nie bestaan ​​nie, kan huurders die vergelykende woonstelle wat gebruik word krities ondersoek.

Foto: iStock / PeopleImages

Huurverhoging deur 'n gegradueerde huur of. Indeks huur

Benewens die eenmalige huurverhogings hierbo beskryf, wat die verhuurder op die vroegste individueel na 12 maande individueel kan implementeer, is daar ook die opsie om gereelde huurverhogings in ooreenkoms met die huurder kontraktueel ooreen te kom. Vir verhuurders en huurders bied hierdie variant sekuriteit vir etlike jare en vermy lang en riskante regsgeskille.
Kontraktueel ooreengekome indeks of gegradueerde huurgeld (§557a en § 557b BGB) bied een moontlikheid vir so 'n langtermyn-goedkeuring van gereelde huurverhogings. Die jaarlikse huurverhogings is reeds in die kontrak aangeteken, wat beteken dat die huurder se toestemming reeds in elke individuele geval gegee is. Dit gee beide huurders beplanning sekuriteit vir die ooreengekome tydperk.

Wat is 'n gegradueerde huur? (§ 557a BGB)

As die huurder en verhuurder 'n gegradueerde huur in die kontrak in ooreenstemming met § 557a ooreenkom, verhoog die huur met 'n ooreengekome bedrag in die ooreengekome tydperk op vaste datums. Die kontrakafdeling oor die gegradueerde huurgeld reguleer beide die tyd en die bedrag van huurverhogings. Die verhuurder moet daarop let dat dit nie toegelaat word om die gereelde huurverhogings suiwer as 'n persentasie aan te dui nie. Indien 'n gegradueerde huur met 'n persentasie verhoging ooreengekom word, moet die bedrae geld waarmee die huur verhoog word altyd gespesifiseer word.
Daarbenewens moet daar ten minste 12 maande tussen twee huurverhogings wees as deel van 'n gegradueerde huur. Daarbenewens is hierdie beginsels van toepassing op 'n ooreengekome gegradueerde huur:
 

  1. Indien die verhuurder en huurder ooreenkom oor huurverhogings as deel van 'n gegradueerde huur in die huurkontrak, mag die verhuurder geen bykomende huurverhogings eis gedurende die ooreengekome tydperk nie.
  2. Gegradueerde huur kan ooreengekom word in beide vastetermyn- en oop-einde huurkontrakte.
  3. In die geval van nuwe huurkontrakte kan die gegradueerde huur ook gekombineer word met die uitsluiting van die gewone reg van beëindiging vir die huurder vir tot 4 jaar, wat die verhuurder selfs meer sekuriteit bied.
  4. Gedurende die termyn van die ooreengekome gegradueerde huur, word huurverhogings as deel van moderniseringsmaatreëls ook nie toegelaat nie.
  5. Nadat die gegradueerde huurfase verstryk het, mag die huur slegs verhoog word in verhouding tot die plaaslike vergelykende huur. Alternatiewelik kan 'n nuwe gegradueerde huur dan met die huurder ooreengekom word.
  6. Die gegradueerde huurgeld word beperk in gebiede waarin die huurrem geld of waarin behuisingstekorte geïdentifiseer is, maar geen huurrem geld nie.
  7. Indien die kontraktuele ooreenkomste dit toelaat, kan die bedryfskoste aangepas word, dit wil sê verhoog, in die fase van die gegradueerde huur.

Wat is 'n indeks huur? (§ 557b BGB)

Indien 'n indekshuur ooreengekom word in die huurooreenkoms ooreenkomstig Artikel 557b, kan die huur jaarliks ​​aangepas word na die lewensindeks, wat die algemene lewenskoste weerspieël.
As verbruikerspryse styg, word die huur in dieselfde mate verhoog. Die verbruikersprysindeks wat een keer per jaar deur die Federale Statistiese Kantoor gepubliseer word, word as maatstaf gebruik.
Gedurende die termyn van 'n ooreengekome indekshuur word huurverhogings as gevolg van moderniseringsmaatreëls ook toegelaat. Die model moet egter skriftelik tussen die huurder en die verhuurder ooreengekom word, gewoonlik in die huurooreenkoms. Daarbenewens moet die berekening van die huurverhogingskoerse deursigtig aangebied word.

Die indekshuur is gebaseer op die prysindeks wat deur die Federale Statistiese Kantoor bepaal is vir die lewenstandaard van alle private huishoudings in Duitsland.

Foto: iStock / SARINYAPINNGAM

Hoeveel huurverhoging word toegelaat?

Hoe hoog 'n huurverhoging in individuele gevalle mag wees, hang af van die tipe regverdiging vir die hoër huur. Oor die algemeen is daar egter statutêre bepalings wat die wettige verhoging van huur beperk. Hulle is opgeteken in § 558 BGB.
Die sogenaamde kaplimiet, wat in Artikel 558, Para. 3 BGB, bepaal dat huurgeld nie binne 3 jaar met meer as 20 persent mag styg nie. Sommige stede het die perk selfs strenger gestel op 15 persent huurverhoging in 3 jaar.
Daarbenewens hang die bedrag van die maksimum toelaatbare huurverhoging af van watter van die tipes huurverhogings hierbo beskryf is ter sprake. In die geval van moderniseringsmaatreëls word daar byvoorbeeld streng bepaal dat die huurverhoging nie 8 persent van die moderniseringskoste mag oorskry as 'n toeslag op die netto huurgeld sonder 'n jaar nie.
As die huur by die plaaslike vergelykende huur aangepas word, is die verhuurder ook onderhewig aan nou perke. Hoe ver die huur bo die mediaanvlak van die vergelykende huur kan styg, hang, soos hierbo beskryf, in 'n groot mate af van die waarde van die gehuurde woonruimte.
Daar is ook die opsie om die maksimum toelaatbare huurverhoging kontraktueel met die huurder ooreen te kom en, soos hierbo beskryf, 'n gegradueerde huur oor 'n sekere tydperk vas te stel. Vir nuwe huur kan hierdie gegradueerde huur ook gekombineer word met 'n minimum huurperiode, wat die verhuurder bykomende sekuriteit gee. Belangrik: Selfs met so 'n regulasie moet die streng wetlike vereistes ten opsigte van die maksimum toelaatbare huurverhoging nagekom word!
Laastens het die verhuurder die geleentheid om die huur by die lewenskoste aan te pas deur 'n indekshuur ooreen te kom. Hierdie variant skep ook sekuriteit in die verhouding tussen verhuurder en huurder omdat die huurverhogings vooraf ooreengekom word.

Meer interessante artikels vir verhuurders Eiendomskennis Verhuring van 'n woonstel: Wanneer is dit die moeite werd? Wat moet oorweeg word? Eiendomsidees Huur 'n huis: Wat jy moet oorweeg Eiendomsidees Verhuurder se reg van toegang: Wanneer kan die verhuurder die woonstel betree?

Watter uitwerking het die huurrem op huurverhogings??

Die sogenaamde huurprysrem is relatief nuut in die wetlike raamwerk. In gespanne huurgebiede het die federale state die opsie om die verhoging in huurgeld te beperk. Dit geld egter nie vir die verhoging in huurgeld vir bestaande huurkontrakte nie. Die huurrem sê: Die huur vir nuwe huur moet nie meer as 10 persent bo die plaaslike vergelykende huur wees nie.

Sodat huurpryse nie aanhou styg nie, maar bekostigbaar bly in metropolitaanse gebiede, is daar 'n huurprysrem. Dit geld egter net vir nuwe huur.

Foto: iStock / gopixa

Hoeveel vooruit moet die huurverhoging aangekondig word?

Indien 'n verhuurder die huur wil verhoog, moet hy dit betyds doen en die huurder op 'n sekere manier in kennis stel. Hy moet hom ook geleentheid gee om beswaar teen die hoër huurgeld te maak. Die presiese reëls hang af van die tipe huurverhoging wat aangevra moet word.
 

Gegradueerde huur: Geen bykomende aankondiging van die huurverhoging nodig nie

Indien 'n gegradueerde huur in 'n huurooreenkoms of in 'n daaropvolgende ooreenkoms voorsiening gemaak word, kan hierdie ooreenkoms in die ooreenstemmende kontrak gevind word. Die huurder hoef nie ingelig te word oor die volgende verhoging in huur wat so ooreengekom is nie. Dit spruit direk uit die kontraktuele regulasies en is voldoende aan die huurder bekend. In hierdie gevalle hoef die huurder nie 'n tydperk van toestemming of 'n tydperk van besinning vas te stel nie. Slegs 'n tydperk van 12 maande, waarin geen huurverhoging beplan word nie, moet aan die huurder met hierdie model gegee word.
 

Huurverhoging as gevolg van modernisering of aanpassing aan die plaaslike vergelykende huur

Indien die huur by die plaaslike vergelykende huur aangepas of verhoog gaan word as gevolg van modernisering, moet die huurder skriftelik in kennis gestel word. Die huurverhoging moet dan in elk geval geregverdig word. Inligting oor die huurverhoging en die rede daarvoor moet skriftelik aan die huurder gestuur word. Aflewering per e-pos is egter voldoende. Die aankondiging hoef nie noodwendig per pos gestuur te word nie.
Omdat die huurder in hierdie geval tot 'n verhoging van die huur moet instem, moet hy ook 'n besinningstydperk van minstens 2 maande na die aankondiging gegee word. Gedurende hierdie tyd het die huurder die geleentheid om die aangekondigde huurverhoging formeel en in terme van inhoud na te gaan en, indien nodig, sy toestemming te weier. Indien die huurder nie sy toestemming gee nie, het die verhuurder 'n verdere 3 maande om te dagvaar vir die huurder se toestemming nadat die toegestaan ​​reflektiewe tydperk verstryk het.
In hierdie konteks moet ook daarop gelet word dat huurders 'n spesiale reg het om die aankondiging van 'n verhoogde huur te beëindig, wat die kennistydperk vir die huurkontrak tot 2 maande verkort.

Watter spertye moet nagekom word wanneer die huur verhoog word?

In die geval van huurverhogings moet vasgestelde spertye nagekom word. In beginsel moet daar minstens 12 maande tussen twee huurverhogings wees, waartydens die huur nie styg nie. 'n Huurverhoging is oor die algemeen slegs een keer per jaar wettig en, in die geval van 'n nuwe huur, word dit eers toegelaat nadat hierdie 12 maande verstryk het.
Die huurverhoging moet minstens 2 maande vooruit aangekondig word. Indien geen indeks of gegradueerde huur ooreengekom is vir 'n nuwe huurkontrak nie en die huur moet steeds verhoog word na die einde van die eerste huurjaar, word die eenjaarfase waarin die huur nie verhoog mag word nie, gevolg deur die sg. refleksieperiode vir die huurder. Gedurende hierdie twee maande het die huurder die geleentheid om die verhoging na te gaan en indien nodig aan te pas. te weerspreek. Indien 'n huurder nie binne hierdie tydperk beswaar maak teen die huurverhoging nie, sal dit in werking tree aan die begin van die derde maand na aflewering.
Hierdie tydperk van twee maande van besinning stem ooreen met die lengte van die kennistydperk. Aangesien die aangekondigde huurverhoging eers aan die begin van die derde maand na die aankondiging in werking tree, kan dit effektief eers na 15 maande verhoog word in die geval van 'n nuwe huur:
 

  • Fase sonder huurverhoging: 12 maande
  • Voorafkennis en besinningstydperk: 2 maande
  • vroegste moontlike verhogingsdatum: 15. Maand van die huurkontrak
     

Indien die verhuurder die hoër huurgeld wil afdwing ten spyte van 'n beswaar van die huurder, moet hy die huurder se toestemming deur 'n geregshof afdwing.
Ook hier is daar 'n spertyd waarbinne die betrokke aansoek deur die hof ontvang moet word: Die verhuurder moet binne 3 maande na verstryking van die toegestaan ​​oorwegingstydperk die huurder se toestemming dagvaar.
Indien die verhuurder die huur na moderniseringsmaatreëls verhoog, moet hy dit 3 maande vooruit aan die huurder bekend maak. Ook in hierdie geval moet die huurder instem tot die verhoging en ook hier verleen die wet aan die huurder 'n spesiale reg op beëindiging met 'n verkorte kennistydperk van 2 maande.

Indien 'n verhuurder die huur wil verhoog na 'n modernisering, moet hy dit vooraf aankondig. 

Foto: iStock / hanohiki

Watter inligting moet die aankondiging van die huurverhoging bevat??

Om 'n huurverhoging regsgeldig te maak, moet dit sekere inligting bevat. Dit is die enigste manier om te verseker dat dit enige regsdispuut sal oorleef wat nodig mag wees:
 

  • Aanspreek alle geaffekteerde huurders
  • Datum vanaf wanneer die nuwe huurgeld geldig behoort te wees
  • nuwe huur, insluitend die verskil tot die ou huur
  • Rede vir die huurverhoging
  • In die geval van aanpassing aan die huurgeld wat in die area gebruik word: versoek die huurder se toestemming en let daarop dat passiwiteit as toestemming beskou word.
  • In die geval van 'n huurverhoging as gevolg van modernisering, die verwysing na § 555d BGB (Wanneer moet die huurder modernisering duld?).

Die huurder moet instem tot 'n huurverhoging?

Basies, as die verhuurder die huur wil verhoog, moet hy eers die huurder se toestemming verkry. Dit beteken egter nie dat huurders onaangename huurverhogings arbitrêr kan afweer nie. 'n Huurder kan slegs weier om in te stem tot 'n huurverhoging indien die wetlike voorwaardes vir 'n huurverhoging nie nagekom is nie. Sodat 'n wettige verwerping van die hoër huur nie eers moontlik is nie, moet verhuurders absoluut die streng wetlike vereistes soos hierbo beskryf nakom.
Met elke verhoging in die huur moet die verhuurder sy huurder 'n tydperk van 2 maande gee waarin hy die regsvoorwaardes van die eis in besonderhede kan ondersoek. Goedkeuring moet dan gegee word. Daar is geen streng reëls verbonde aan die toestemming self nie. Dit kan informeel of stilswyend, verbaal of bloot gedoen word deur die verhoogde huur op die verlangde tyd oor te dra.
Die huurder is slegs geregtig om sy toestemming tot die huurverhoging te weier indien nie aan die wetlike vereistes vir 'n hoër huur voldoen word nie. Indien daar aan die ander kant aan alle voorwaardes voldoen word, kan die verhuurder op toestemming aandring. Indien 'n huurder weier om in te stem tot 'n huurverhoging, het die verhuurder die reg om vir hierdie toestemming in 'n geregshof te dagvaar (Artikel 558b, Para. 2, sin 1 BGB). Hy het 3 maande om dit te doen nadat die goedkeuringstydperk verstryk het.
Daar is ook die moontlikheid dat 'n huurder slegs gedeeltelik instem tot die verhoogde huur. Dit kan byvoorbeeld gebeur as, uit die huurder se oogpunt, die perk oorskry word, dit wil sê die huur het met meer as 15 of 20 persent gestyg (afhangende van die munisipaliteit) oor 'n tydperk van 3 jaar. Indien die menings van die huurder en die verhuurder op hierdie punt verskil, het die verhuurder ook die opsie om toestemming van 'n geregshof te versoek.
Die situasie is anders as gereelde huurverhogings as deel van 'n indeks of gegradueerde huur in die huurooreenkoms ooreengekom is. Vir hul termyn is dit nie nodig om elke jaar 'n nuwe toestemming van die huurder vir die huurverhoging te kry nie. Dit word gegee wanneer die kontrak vir die hele ooreengekome tydperk gesluit word.

Boekwenk: huur en huurverhoging

Jy kan die boek hier by Amazon bestel.

Foto: Haufe

Die huurrem geld in al hoe meer munisipaliteite. Dit bepaal dat wanneer woonruimte herverhuur word, die nuwe huur nie die plaaslike vergelykende huur met meer as 10 persent mag oorskry nie. Benewens hierdie regulasie is daar baie meer om te weet om oor 'n toelaatbare huur ooreen te kom. Dit word getoon in die omvattende gids "Huur en huurverhoging" van Haufe Verlag in samewerking met Haus + Grund Munich duidelik. Lesers kan ook uitvind teen hoe laat inwoners op die laatste die huur moet betaal, wat gebeur as huurders in gebreke is en in watter gevalle 'n huurvermindering wettig is.

Laat Jou Kommentaar

Please enter your comment!
Please enter your name here