'n Vastetermynhuurooreenkoms in die vorm van 'n vastetermynhuurooreenkoms definieer die einde van die huurtydperk uit die staanspoor. Volgens die huurwet kan verhuurders en huurders nie voor die einde van die huurtydperk kanselleer nie. 'n Uitsondering is die beëindiging sonder kennisgewing: Vir die verhuurder kan dit byvoorbeeld die huurder se agterstallige skuld wees. Die huurder kan die kontrak sonder kennisgewing beëindig indien die gebruik van die woonstel met 'n beduidende gesondheidsrisiko geassosieer word - byvoorbeeld weens asbes.
Die tydelike beëindiging van die huurkontrak kan 'n voordeel wees, maar ook 'n nadeel: Die verhuurder kan nie sy eie gebruik gedurende die termyn van 'n vastetermynhuurkontrak beëindig nie - selfs as huurder kan jy egter nie die kontrak voortydig beëindig nie, bv. omdat jou persoonlike omstandighede verander het. Met 'n vastetermynhuurooreenkoms is huurders gewoonlik langer aan 'n woonstel gebind as met 'n oop-einde huurooreenkoms. Hiervoor kan die verhuurder egter nie die huur verhoog tot die tydelike einde van die huurtydperk nie. Uitsondering: die moontlikheid om die huur te verhoog is uitdruklik in die vastetermynhuurooreenkoms ooreengekom. 'n Spesiale vorm van hierdie huurooreenkoms is die reg om lewenslank te lewe. Dit beteken dat die huurkontrak lewenslank "beperk " is.
Let daarop dat 'n vastetermynhuurkontrak nie so eenvoudig is nie: die verhuurder mag slegs die huurtydperk in 'n sogenaamde gekwalifiseerde tydelike huurooreenkoms beperk indien hy 'n geldige rede kan verskaf. Redes wat 'n vastetermynhuurkontrak regverdig: Die huurder sal die woonstel later self benodig of hy beplan uitgebreide opknappings- of slopingswerk (Artikel 575 BGB). Indien die vastetermynhuurooreenkoms eindig, hoef die huurder slegs uit te trek as die oorspronklike rede vir die vastetermynhuur werklik nog bestaan.
Die verhuurder en huurder moet altyd skriftelik ooreenkom op vastetermynhuurkontrakte met vermelding van die rede vir die beperking - anders word die huurkontrak as 'n oop huurkontrak beskou.
’n Vastetermynhuurkontrak verval op ’n voorafbepaalde datum – al wil jy eintlik langer in die woonstel bly.
Foto: iStock / sturtiTot 31. Augustus 2001 kon verhuurders en huurders ook eenvoudige vastetermynhuurkontrakte sonder 'n tydsbeperking volgens die huurwet sluit. Die volgende geld vir hulle: Indien die huurder die voortsetting van die huurperiode twee maande voor die einde van die kontrak versoek, mag hy vir 'n onbepaalde tydperk in die woonstel of huis bly - tensy die verhuurder 'n rede vir beëindiging het, bv persoonlike gebruik. Die ou vastetermynhuur is slegs van toepassing op huurkontrakte wat voor die 1ste gemaak is. September 2001 is dienooreenkomstig voltooi. Vandag kan verhuurders en huurders nie meer daaroor saamstem nie.
Huurkontrakte: onderhuur
As die huurder 'n huurooreenkoms met 'n onderhuurder aangaan, is daar 'n onderhuurooreenkoms (§§ 540, 535 BGB). Dikwels is daar ook sprake van 'n tweedevlak-huur. 'n Onderhuurooreenkoms is interessant vir huurders wat tans nie hul woonstel nodig het nie omdat hulle byvoorbeeld vir 'n sekere tydperk in 'n ander stad of in die buiteland woon, maar nie hul woonstel wil prysgee nie.
Sodat niks in die pad van onderverhuring staan nie, moet jy vooraf met die verhuurder praat. Dit word selfs deur die huurreg gereguleer dat laasgenoemde tot die onderhuurooreenkoms moet instem. Dit is belangrik dat die huurder 'n regmatige belang het: Byvoorbeeld, as die huurder nie meer alleen die huurkoste kan betaal nie weens skeiding van die vennoot of net vir 'n paar maande in die buiteland is. Die verblyf van twee jaar in die buiteland, waartydens die meubels goedkoop in 'n motorhuis gestoor word, is gewoonlik nie een daarvan nie.
Indien die hoofhuurder tot die onderverhuring ingestem het, moet 'n onderhuurooreenkoms in die tweede stap opgestel word. Die belangrikste verskil met 'n normale huurkontrak is dat die hoofhuurder en onderhuurder die kontrak met mekaar sluit - die verhuurder word uitgelaat. Dit beteken ook dat die vorige kontrak met die verhuurder in plek bly en by hom die regte en verpligtinge as huurder. Indien die verpligtinge verontagsaam word, kan 'n waarskuwing aan die hoofhuurder gestuur word.
Wenk: Die regte en verpligtinge van die kontraktuele vennote word op verskeie bladsye in die huurooreenkoms gelys. Daar word egter gevind dat baie kontraktuele klousules oorbodig is en nie almal is effektief nie. Indien die verhuurder eise uit 'n huurkontrak ontleen, moet huurders eers die klousule deur kundiges laat nagaan. In sulke gevalle kan jy ook advies inwin by 'n huurdersvereniging.
Onderverhuring is ook baie gewild onder studente: As jy 'n verblyf in die buiteland beplan, kan iemand anders intrek en hoef die woonstel nie opgeskort te word nie.
Foto: iStock / AleksandarNakicHuurkontrakte: Kommersiële huurkontrak
Indien kommersiële persele gehuur word, word 'n sogenaamde kommersiële huurkontrak tussen die twee partye gesluit. Kommersiële persele in die sin van die kommersiële huurkontrak is vaste eiendom wat hoofsaaklik kommersieel gebruik word: pakhuise en produksiesale, winkels of supermarkte of kantoorgeboue en fiksheidsentrums.
Die belangrikste verskil met residensiële huurreg is dat hier die beskerming van die huurder nie op die voorgrond is nie - huurders en verhuurders word as gelyke regte beskou. In beginsel kan 'n kommersiële huurkontrak met 'n voorafbepaalde termyn gesluit word. In teenstelling met private huurkontrakte, het die verhuurder nie 'n geldige rede vir die tydsbeperking nodig nie. Indien die kommersiële huurkontrak oop is, kan dit slegs om 'n belangrike rede deur die verhuurder beëindig word. Dit sluit skade aan die gehuurde eiendom of agterstallige huurgeld in - beëindiging vir persoonlike gebruik is egter nie moontlik met 'n kommersiële huurkontrak nie. Sodat beide huurders en verhuurders beter kan beplan en om onnodige risiko's te vermy, word 'n kommersiële huurkontrak dikwels opgestel as 'n vastetermynkontrak.
Dit is waar dat baie geld gemaak kan word deur kommersiële ruimte te huur - soos met vaste eiendom as 'n kapitaalbelegging - maar as 'n verhuurder benodig jy baie ondervinding en die nodige kundigheid. In ons artikel Verhuring van advertensies: Goeie geld met min moeite? ons verduidelik waarna om op te let en verskaf verdere inligting oor die kommersiële huurkontrak.
Huurooreenkomste: motorhuishuurooreenkoms
’n Motorhuis word dikwels saam met die woonstel of huis verhuur. Daar is dus 'n oop-einde of beperkte termyn huurkontrak wat beide eiendomme insluit. Dit gebeur egter ook dat die motorhuis of die parkeerplek in die veelverdiepingparkeerterrein onafhanklik van die woonstel verhuur word via 'n aparte motorhuishuurooreenkoms. In hierdie geval is dit dan ook moontlik om net die motorhuishuurkontrak te beëindig, wat nie moontlik is met 'n gesamentlike huur nie. Volgens huurwet geld dit vir beide die huurder en die verhuurder - met al die voordele en nadele: die huurder kan eenvoudig die motorhuis kanselleer as hy dit nie meer nodig het nie. Dieselfde geld egter vir die verhuurder. Volgens huurwet kan 'n motorhuishuurkontrak selfs sonder om redes met die statutêre kennistydperk van drie maande beëindig word - selfs met korter kennisgewing, afhangend van die ooreenkoms. Daar is geen spesiale huurderbeskerming met 'n aparte motorhuishuurooreenkoms nie. Die motorhuishuurooreenkoms verskil van 'n residensiële eiendom huurooreenkoms hoofsaaklik in terme van beskerming teen ontslag en die kennistydperke.
Daar is dikwels 'n gesamentlike huurooreenkoms vir die motorhuis en woonstel. Dit gebeur egter ook dat die motorhuis deur 'n aparte motorhuishuurooreenkoms verhuur word.
Foto: Anka100Huurooreenkomste: Gegradueerde huurooreenkoms
Met 'n gegradueerde huurkontrak bepaal die verhuurder nie net die aanvanklike huur nie, maar ook die toekomstige huurverhogings - 'n soort individuele huurrem wat in die huurkontrak gestel word. Die jaarlikse huurverhoging of die onderskeie totaal in euro's moet uitdruklik in die kontrak vermeld word. As daar in die huurkontrak staan dat die huur jaarliks met vyf persent styg, is die ooreenkoms oneffektief. As die plaaslike vergelykbare huur vinniger as die huurskaal styg, mag die verhuurder steeds nie die huur verhoog nie. Neem asseblief ook kennis dat daar volgens die huurwetgewing ten minste een jaar tussen twee gegradueerde huurgeld moet wees voordat nog 'n huurverhoging moontlik is.
Gegradueerde huurkontrakte is dikwels vastetermynhuurkontrakte. Dit beteken: Die verhuurder kan nie die kontrak gedurende die termyn van die kontrak beëindig nie. Die huurder het egter 'n spesiale reg op beëindiging. Hy mag eers aan die einde van die vierde jaar beëindig, daarna altyd met die statutêre kennistydperk.
Huurkontrakte: indekshuur
In 'n indekshuurkontrak koppel die verhuurder die huurprys aan die prysindeks vir lewenskoste vir private huishoudings in Duitsland, wat deur die Federale Statistiese Kantoor bepaal word. As die indeks verander, verhoog die huur nie outomaties nie. Eerstens moet die vorige huurgeld vir minstens 'n jaar onveranderd gewees het. Dan moet die verhuurder die huurder skriftelik van die ou en die huidige indeks in kennis stel, die verskil in persent omskakel en die nuwe indekshuur in euro toon. Die hoër huur is vir die eerste keer betaalbaar twee maande na die verhuurder se skriftelike verklaring.
Voorbeeld: As die verhuurder die huurder skriftelik op 15 van 'n effektiewe huurverhoging in kennis stel. Januarie met, betaal die huurder vanaf Maart meer huur. Huurverhogings voor die einde van die tydperk van een jaar is slegs moontlik indien die bedryfskoste styg of die verhuurder strukturele veranderinge aanbring waarvoor hy nie verantwoordelik is nie - byvoorbeeld oorskakeling van dorpsgas na aardgas of tegnies nodige heraanpassing van die hysbakstelsel.
Waar kan ek 'n huurkontrak vandaan kry??
Die Duitse Huurdersvereniging, huis- en grondeienaarsverenigings en verskeie uitgewers reik geldige vorms vir huurooreenkomste uit. Verhuurders kan die vorms in die skryfbehoeftewinkel koop, dit by die vereniging aanvra of 'n voorafgedrukte vorm vir huurooreenkomste aflaai. Jy kan egter ook self huurooreenkomste skryf of sluit. Geskrewe huurkontrakte is algemeen in die alledaagse lewe. 'n Huurooreenkoms is geldig as dit spesifiseer wie die huurder en wie die verhuurder is, watter woonstel verhuur word, teen watter prys en wanneer die huur moet begin.
