Vruggebruik van 'n eiendom: daar is voordele en nadele

Wat is die vruggebruik van 'n eiendom??

Die mees algemene vorm van vruggebruik het betrekking op vaste eiendom en grond. 'n Reg van vruggebruik in 'n eiendom beteken beide 'n gebruiksreg en die reg op vrugte. Laasgenoemde hou verband met die huur- of huurinkomste. Trouens, die begunstigde eienaar is die begunstigde eienaar.
In die reël word 'n vruggebruiksreg gratis verleen. Dit is egter ook moontlik om gedeeltelike fooie of fooie ooreen te kom. In hierdie geval betaal die vruggebruiker 'n eenmalige of herhalende fooi aan die eienaar in ruil vir die vruggebruik.
In die meeste gevalle stem beide partye ooreen oor vruggebruik lewenslank. Maar dit is ook moontlik om 'n tydperk in die kontrak te definieer nadat die vruggebruik verstryk het.

Watter tipes vruggebruik is daar in vaste eiendom??

• Voordelige voordeel - hier verleen die eienaar 'n vruggebruik sonder om die eiendom prys te gee. Byvoorbeeld, die eienaar van 'n gehuurde woonstel besluit op 'n tien jaar vruggebruik ten gunste van sy studentedogter. Aangesien sy buiten die huurinkomste geen inkomste het nie, is die belastinglas vir haar laer as vir hom.
• Voorbehou vruggebruik - die eienaar gee die eiendom weg, maar behou 'n reg van vruggebruik voor. Dit is gewoonlik die geval in die konteks van verwagte opvolging wanneer ouers hul kinders die woonstel of huis gee terwyl hulle nog lewe.
• Erfenis vruggebruik - In hierdie geval verleen die eienaar van die saak 'n vruggebruiksreg ten gunste van derde partye in sy testament. Byvoorbeeld, 'n egpaar bepaal dat hul kinders 'n stuk eiendom na hul dood erf, maar dat die huurinkomste aan die tannie te danke is.
• Vruggebruik - hier dien die vruggebruik as waarborg. Sulke kontrakte is die algemeenste in die geval van lenings. Indien die eienaar nie meer in staat is om sy finansiële verpligtinge na te kom nie, tree die reg van vruggebruik vir die verpligte in werking. Tot dan het dit geen belastinggevolge nie.
• Ondergeskikte vruggebruik - die vruggebruiker en die eienaar ooreenkom oor 'n vruggebruik. Terselfdertyd bepaal hulle een of meer persone aan wie die vruggebruikereg oorgedra word na die dood van die vruggebruiker. Dit kan byvoorbeeld die maat of die kinders wees.
• Kwota vruggebruik - dit bestaan ​​wanneer die vruggebruiksreg slegs 'n deel van die eiendom raak. Hy ontvang byvoorbeeld 40 persent van die huurinkomste uit 'n woonstel.
• Fraksionele vruggebruik - Ook hier het die geregtigde 'n vruggebruiksreg op slegs 'n deel van die eiendom, maar op die totale kwota van 'n deeleienaar. Drie broers erf byvoorbeeld elk 'n derde van 'n gehuurde woonstel. Een van hulle gun sy dogter 'n beperkte vruggebruik. Die dogter ontvang al die inkomste uit haar pa se aandeel, maar slegs 'n derde van die totale huurinkomste.

U kan ook die reg van vruggebruik aan slegs 'n deel van die eiendom toestaan. 

Foto: iStock / Puttachat Kumkrong

Wat is die verskil tussen vruggebruik, verblyfreg en annuïteit?

Ouers gee dikwels hul eiendom aan hul kinders weg terwyl hulle nog leef om erfbelasting te vermy. Hulle het 'n lewenslange verblyfreg wat in die skenkingsooreenkoms aangegaan is om hulself wettig te beveilig.
Nog 'n opsie vir huiseienaars is die lewensannuïteit. Sodoende verkoop hulle gewoonlik hul huis aan 'n maatskappy of 'n stigting. In plaas daarvan om die koopprys op een slag te ontvang, ontvang hulle 'n maandelikse betaling bykomend tot hul verblyfreg tot hul dood.

Dit is hoe die verblyfreg en annuïteit van 'n vruggebruik verskil:

• Daar is geen regte op die inkomste uit die eiendom met betrekking tot óf die verblyfreg óf die annuïteit nie. Byvoorbeeld, as die eienaars die huis verhuur omdat die begunstigdes in die ouetehuis intrek, behou hulle ook die huurinkomste. In die geval van vruggebruik sou die vruggebruik egter daarop geregtig wees.
• Beide verblyfreg en annuïteit is nie oorerflik nie. ’n Vruggebruik kan ook nie bemaak word nie, maar dit kan aan derde partye oorgedra word.
• As 'n reël bly beide verblyfreg en vruggebruik en annuïteit in plek in die geval van 'n verandering van eienaarskap. Indien daar 'n uitsluitingsveiling is omdat die eienaar insolvent is, is die volgorde (tyd) van die inskrywings deurslaggewend. Indien die reg van die vruggebruiker voorrang geniet bo die reg van die skuldeisers, bly dit voortbestaan, anders verval dit.
• Al drie regsvorme verminder die waarde van die eiendom, aangesien die nuwe eienaar nie vrylik daaroor kan beskik nie. By almal speel die verwagte lewensverwagting van die begunstigde 'n rol.
• Watter variant die moeite werd is hang af van die spesifieke situasie. Indien die eienaar nie 'n verkoop uitsluit nie, is lewenslange verblyfreg voordeliger, aangesien die koper geregtig is op enige huurinkomste. Dit laat die verkoper toe om 'n hoër prys te vra. As verkoop aan die ander kant nie ter sprake is nie, is vruggebruik goedkoper omdat dit die waarde van die eiendom meer verlaag. Dit beteken dat enige geskenkbelasting heeltemal uitgeskakel of verminder word.

Vruggebruik

Verblyfreg

Annuïteit

Gemagtigde persone mag
Woon in eiendom

Reg op huurinkomste

Oorerflik

Bly in die geval van 'n verandering van eienaarskap
bestaan

Verminder die waarde van
Eiendom

Moontlikheid van tydelike
Tydsbeperking

Gemagtigde persoon moet
gewone
Dra onderhoudskoste

Ja	Ja	Ja
Ja	geen	geen
Nee, maar oordraagbaar (sien ondergeskikte vruggebruik)	geen	geen
Ja	Ja	Ja
Ja	Ja	Ja
Ja	Ja	Ja
Ja	Ja	Nee indien nie anders in die kontrak Gedefinieer word

Aandag:

Indien die eiendom met ’n lening gefinansier is en die eienaar kan weens bankrotskap nie meer die lening diens nie, is die volgorde waarin die grondregister ingeskryf word belangrik. Indien die vruggebruiksreg voorrang geniet bo die reg van die skuldeisers, bly dit voortbestaan, anders verval dit.

Watter regte en verpligtinge het die vruggebruiker en eienaar van 'n eiendom??

'n Vruggebruik beteken nie net die reg op inkomste en die gebruiksreg nie, maar ook, veral in die geval van vaste eiendom, sekere verpligtinge:

• Volgens artikel 1041 van die Duitse Burgerlike Wetboek moet die begunstigde "verseker dat die item in sy ekonomiese bestaan ​​bewaar word". Hy sorg vir die instandhouding van die eiendom en dra die koste vir normale herstelwerk soos kosmetiese herstelwerk of tuinmaak. Hy moet ook die eiendom versigtig behandel en nie oorbenut nie.
• Volgens § 1047 BGB moet hy ook die "openbare laste wat op die saak rus" dra sowel as die privaatregtelike laste wat aan die begin van die vruggebruik bestaan. Die eiendomsbelasting is byvoorbeeld een van die openbare laste. Laste onder privaatreg sluit in die verpligting om sneeu skoon te maak en die verpligting om rommel in die winter te strooi.
• Indien die eiendom steeds met 'n lening beswaar is, moet die eienaar voortgaan om die terugbetalingspaaiemente aan die bank te betaal. Daarteenoor word die uitleenrente gedra deur die persoon wat geregtig is op vruggebruik ooreenkomstig Artikel 1047 van die Duitse Burgerlike Wetboek.
• Tensy anders kontraktueel bepaal, betaal die eienaar vir buitengewone maatreëls, herstelwerk en innovasies. Hy moet byvoorbeeld vir nuwe sanitêre geriewe betaal as die oues nie meer funksioneel is nie. Hy dra ook die koste in die geval van stormskade aan die dak. In die geval van uitgebreide opknappings benodig hy die toestemming van die vruggebruiker.
• Die vruggebruiker is verantwoordelik vir die versekering wat met die eiendom verband hou (soos residensiële gebouversekering en natuurlike gevaarversekering) in ooreenstemming met Artikel 1045 van die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB).
• Die voordelige eienaar mag nie die eiendom herbou, verander of as waarborg vir 'n lening gebruik nie. Hy mag byvoorbeeld nie die solder laat verwyder sonder die eienaar se toestemming nie.
• Danksy die reg van toelating mag nie net die begunstigde in die eiendom woon nie, maar ook sy lewensmaat, sy gesin of sy versorger.
• Die vruggebruiker word nie toegelaat om die vruggebruik te verkoop nie, maar kan dit aan derde partye oordra (bv. aan die gade).
• Indien die eiendom verhuur word, is die begunstigde eienaar aanspreeklik vir belasting. Aangesien hy geen beskikking of produksiekoste het nie, mag hy nie die waardevermindering gebruik of advertensiekoste van toepassing maak nie. ’n Uitsondering geld as hy weens ’n ander ooreenkoms byvoorbeeld self vir opknappings betaal.
• Die eienaar stem in tot die vruggebruik. Indien hy die vruggebruiker verhinder om die eiendom te gebruik of hom die inkomste weier, is hy aanspreeklik vir skadevergoeding volgens BGB § 1036.

Aandag:

Watter dienste tel as instandhouding en watter as buitengewone maatreëls veroorsaak gereeld dispute. Dit is dus raadsaam om in die vruggebruikooreenkoms te spesifiseer wie watter koste sal betaal.

Hoe word die waarde van die vruggebruik van 'n eiendom bereken?

'n Vruggebruik verminder die waarde van 'n eiendom, aangesien die eienaar nie toegelaat word om dit te gebruik nie en ook geen huurinkomste het nie. Om die netto huidige waarde van die vruggebruik te ken, is om baie redes belangrik. Aan die een kant moet die eienaar die waarde in geval van 'n verkoop aandui, en aan die ander kant, in die geval van 'n skenking, moet die vruggebruikwaarde van die waarde van die eiendom afgetrek word. Gevolglik word die geskenkbelasting dikwels heeltemal uitgeskakel vir die ontvanger.
Die basis vir die berekening van die vruggebruikwaarde is die verwagte lewensverwagting van die vruggebruiker en die fiktiewe huur van die eiendom.

Dit is hoe jy die netto huidige waarde van die vruggebruik bepaal

1. Bereken die jaarlikse waarde

Indien die begunstigde self in die eiendom woon, is die jaarlikse waarde van die vruggebruik 12 keer die fiktiewe maandelikse huur, wat hy as gevolg daarvan spaar. Die belastingkantoor aanvaar die huur vir 'n vergelykbare eiendom in 'n soortgelyke ligging. Indien die eiendom verhuur word, word die jaarlikse waarde uit die jaarlikse huur bereken na aftrekking van inkomsteverwante uitgawes. Volgens Artikel 16 van die Waardasiewet (BewG) mag die jaarlikse waarde egter nie die markwaarde van die eiendom met 'n faktor van 18,6 oorskry nie.
2. Bepaal die duplikator

Om die waarde van die vruggebruik uit die jaarlikse waarde te bereken, word die verwagte oorblywende lewensduur van die begunstigde in ag geneem. Die sterftetabelle, wat die Federale Statistiese Kantoor elke twee jaar verskaf, dien as basis.

Met die oorblywende dienslewe so bepaal, kan die duplikator bepaal word ooreenkomstig Artikel 14 (1) sin 4 BewG. Die Federale Ministerie van Finansies publiseer die tabel wat hiervoor benodig word op 'n gereelde basis. In die geval van 'n vruggebruik vir 'n beperkte tydperk is die tabel in Bylaag 9 tot Artikel 13 BewG van toepassing.
3. Bepaal die netto huidige waarde van die vruggebruik

Met die jaarlikse waarde en die vermenigvuldiger kan die waarde van die vruggebruik deur die volgende formule bereken word:
Netto huidige waarde van vruggebruik = jaarlikse waarde x vermenigvuldiger
4de. Voorbeeld van berekening

Me Mustermann (70) besit en woon in 'n huis met 'n markwaarde van 500.000 euro. Na die dood van haar man gee sy dit aan haar 40-jarige seun en het 'n lewenslange vruggebruik. Ná die uitsending sal sy in haar huis bly woon. Die huur vir 'n vergelykbare eiendom in die streek is 1.500 euro per maand. Volgens die tabel vir § 14 BewG is die duplikator vir 'n 70-jarige vrou 11 171.
Die netto huidige waarde van die vruggebruik word soos volg bereken:
1.€ 500 x 12 x 11 171 = 201.€ 078
Die waarde van die eiendom minus vruggebruik is dus 298.922 euro. Die seun hoef geen geskenkbelasting te betaal nie, aangesien die belastingvrystelling vir kinders 400 is.000 euro.

Wie die vruggebruik in die grondregister inskryf?

Volgens § 873 BGB moet 'n notaris die vruggebruik in die grondregister aanteken en notariseer. Die notariskoste is ongeveer 0,4 tot 0,6 persent van die eiendomswaarde. Die volgende punte moet nie in die vruggebruikooreenkoms ontbreek nie:

• Persoonlike data van beide partye (voor- en van, geboortedatum, adres)
• Die onderwerp van die kontrak
• Ooreenkoms oor die duur van die vruggebruiksreg indien dit nie lewenslank moet geld nie
• Ooreenkoms oor die deel van vragte soos buitengewone herstelwerk
• Ooreenkoms oor moontlike fooie vir vruggebruik
• Datum en handtekening van beide partye asook handtekening van die notaris

Kan 'n vruggebruikereg geskrap word?

Indien die kontrak nie 'n tydsbeperking vir die vruggebruik stel nie, verval dit met die dood van die vruggebruiker. Daar is egter situasies waarin een of albei partye geskrap wil word. Die volgende moet dan in ag geneem word:

• Indien die vruggebruiker die vruggebruik wil laat skrap, reik hy 'n skrappermit uit waarin hy verklaar dat hy afstand doen van sy vruggebruikreg. Die notaris sertifiseer hulle en verwyder die vruggebruikereg uit die grondregister.
• Indien die vruggebruiker nie saamstem nie, is dit feitlik onmoontlik om die vruggebruikereg te skrap. Daar is 'n uitsondering indien die partye wat bekend staan ​​as 'n kennisgewing van afstanddoening in die vruggebruikooreenkoms omskryf het. Dit bepaal byvoorbeeld dat die vruggebruik gekanselleer sal word indien die vruggebruikgewer in finansiële moeilikhede beland en van die vrugte afhanklik is.
• Die vruggebruiker kan die kwytskelding van die vruggebruik laat uitbetaal. Indien hy vrywillig en gratis afstand doen van sy reg op vruggebruik, aanvaar die belastingkantoor 'n geskenk wat aan geskenkbelasting onderhewig kan wees. Dieselfde gebeur as die begunstigde eienaar die huur sonder oorweging aan die eienaar oorlaat.
• Indien die begunstigde sy vruggebruiksreg laat skrap al is hy van oordragbetalings afhanklik, kan die verantwoordelike kantoor sy besluit betwis.

Vruggebruik van 'n eiendom: vrae en antwoorde

Hoe beïnvloed die vruggebruik belasting??

In die geval van 'n voorwaardelike vruggebruik is geen belasting verskuldig indien die begunstigde in die eiendom woon nie. Hy moet egter inkomstebelasting betaal op enige huurinkomste. Hy kan slegs advertensiekoste eis as hy werklik uitgawes vir die herstel aangaan. As die eienaar van 'n eiendom 'n gratis vruggebruik toestaan, hanteer die belastingkantoor die proses as 'n geskenk. 'n Geskenkbelasting is verskuldig na gelang van die markwaarde van die item.

Kan 'n vruggebruik verkoop, geërf of oorgedra word?

'n Vruggebruik kan nie bemaak of verkoop word nie; dit verval met die dood van die geregtigde persoon. In die konteks van 'n ondergeskikte vruggebruik is dit egter moontlik om 'n derde persoon aan te stel aan wie alle regte oorgedra sal word na die dood van die vruggebruiker.

Hoe beïnvloed die vruggebruik die eis op 'n verpligte gedeelte?

In die geval van 'n skenking gedurende 'n mens se leeftyd, verloor die wettige erfgename hul aanspraak op 'n bykomende verpligte gedeelte na 'n tydperk van tien jaar. Indien daar egter 'n vruggebruik is, loop die sperdatum nie uit nie omdat die ou eienaars en vruggebruikers nie die eiendom heeltemal prysgegee het nie. Alle erfgename is dus geregtig op hul verpligte deel by hul dood.