Wat is die verskil tussen 'n uitsluitingsveiling en 'n afdelingsveiling?
Die afdelingsveiling is in beginsel 'n negatiefveiling - maar 'n spesiale vorm. Die verskil is onder meer dat daar verskillende oorsake vir die onderskeie veiling is: In die "normale" negatiefveiling word die huis opgeveil omdat die eienaar nie meer sy skuld kan betaal nie. Die afdelingsveiling gaan meer oor geskille tussen twee of meer mense. Die betrokke partye kan eenvoudig nie ooreenkom oor wat met die huis moet gebeur nie. Die resultaat: 'n afdelingsveiling. In teenstelling met 'n uitsluitingsveiling, word geen afdwingbare titel hiervoor vereis nie (Artikel 181 Para. Ek ZVG). Vir beide prosedures geld egter oor die algemeen vergelykbare wetlike regulasies.
Wanneer vind die afdelingsveiling plaas??
'n Afdelingsveiling word slegs gebruik indien 'n ooreenkoms tussen die partye nie moontlik is nie. Dit word as 'n laaste uitweg beskou wanneer alle pogings in 'n doodloopstraat eindig. Dit is gereeld die geval in twee situasies:
1. egskeiding
Baie gades deel 'n huis of woonstel. As die egpaar skei, moet hulle tot 'n vergelyk kom: Wat moet met die gemeenskaplike huis gebeur? As nie een van hulle wil ingee nie, lei dit dikwels tot 'n argument. ’n Afdelingsveiling is dikwels die laaste uitweg. In die geval van 'n egskeiding is hierdie prosedure slegs moontlik onder die volgende voorwaardes:
- Albei gades moet as eienaars in die grondregister geregistreer wees. Een van die twee moet minstens tien persent van die eiendom besit.
- Die getroude paartjie woon in 'n gemeenskap van wins. Dit beteken: daar is geen huwelikskontrak nie.
- ’n Skikking buite die hof was nie moontlik nie.
Ná ’n egskeiding is die opveil van die gedeelde eiendom soms die laaste uitweg.
Foto: iStock / PeopleImages2. erfenis
Gemeenskappe van erfgename kan ook ontbind deur 'n delingsveiling. Dit is gewoonlik die geval wanneer die testateur nie 'n testament nagelaat het nie. ’n Vermiste testament is ’n werklike probleem vir gemeenskappe van erfgename. Hierdie verenigings bestaan immers uit verskeie erfgename. Dié moet nou onder mekaar uitklaar wat met die huis moet gebeur. Die eiendom uit die boedel mag slegs aan een erfgenaam toegeken word. In hierdie geval is hy verplig om die oorblywende erfgename te betaal ooreenkomstig die statutêre verpligte gedeelte. Of die gemeenskap van erfgename verkoop die huis aan 'n derde party.
Die verdeling van die boedel verloop egter selde so glad. Omdat die geld op die spel is, is dispute onvermydelik in die meeste gemeenskappe van erfgename - en 'n ooreenkoms is ver weg. ’n Afdelingsveiling kan dan nie meer afgeweer word nie.
Wat is die voor- en nadele van 'n afdelingsveiling?
’n Afdelingsveiling van die gemeenskaplike huis is gewoonlik moeilik vir die betrokkenes – dit gaan immers oor ’n gedwonge verkoop van die eiendom. Dit is egter gewoonlik die enigste uitweg uit 'n hopelose situasie. Verdere voordele is:
- Ná ’n lang gesukkel verseker ’n afdelingsveiling dat die situasie duidelik is.
- Dit is die enigste manier om die verkoop af te dwing teen die wil van die ander eienaars.
- Die koste van die afdelingsveiling is dikwels goedkoper as om deur 'n eiendomsagent te verkoop.
- Waarborgeise word gewoonlik uitgesluit.
'n Afdelingsveiling het egter ook nadele:
- Hulle weet nie watter prys werklik voor die veiling behaal gaan word nie. Dit is heeltemal moontlik dat jou huis "onder waarde" verkoop sal word.
- Die prosedure neem soms lank (gewoonlik ongeveer 'n jaar).
- Die hofkoste is ook verskuldig indien die veiling misluk.
- Die hof administreer die opbrengs. Dit sal eers opgedeel word sodra almal betrokke oor die verdeling ooreengekom het.
- Die aansoeker moet 'n groot deel van die koste vooruit betaal. Dit kan 'n paar duisend euro in een klap wees.
'n Afdelingsveiling bring duidelike resultate, maar kan met bykomende koste vir die betrokkenes geassosieer word.
Foto: iStock / skynesherHoe werk 'n afdelingsveiling??
'n Afdelingsveiling vind in verskeie stappe plaas:
1. Dien 'n aansoek by die plaaslike hof in
Elkeen van die betrokke partye is geregtig om 'n aansoek om 'n verdelingsveiling by die plaaslike hof in te dien. Sonder om die ander mense daaroor in te lig. Die persoon in wie se distrik die huis geleë is, is verantwoordelik. Die informele aansoek moet die volgende punte bevat:
- Naam en adres van almal betrokke
- Beskrywing van die eiendom
- Verhouding tussen die eienaars (bv. gemeenskap van erfgename)
- In die geval van erfenis: Bewys van mede-eienaarskap (ongemagtigde uittreksel uit die grondregister plus sertifikaat van erfporsie)
- In die geval van egskeiding: Bewys van mede-eienaarskap (uittreksel uit die grondregister nie ouer as ses maande nie)
2. Ondersoek van die aansoek
Die hof ondersoek die aansoek om veiling. Met dien verstande dat alle nodige dokumente beskikbaar is, kan dit die aansoek toestaan en 'n bevelbesluit uitreik.
3. Kennisgewing van alle betrokke partye
Die hof lig die ander mede-eienaars (respondente) in oor die aansoek om 'n verdelingsveiling. Indien die respondente nie saamstem nie, kan hulle aansoek doen dat die verrigtinge opgeskort word. Jy het 14 dae vanaf die tyd van aflewering om dit te doen.
4de. Bepaling van die markwaarde
As die mede-eienaars nie beswaar maak nie, is die volgende stap om die markwaarde van die eiendom te bepaal. Daar is twee maniere om dit te doen:
- Die applikant laat óf self 'n aanslag gee. Om dit te doen het hy egter die toestemming van die ander eienaars nodig.
- Of die hof stel 'n waardeerder aan om die waarde van die eiendom te bepaal.
In beide gevalle geld die volgende: Die koste van die waardasie word deur die aansoeker gedra.
'n Beoordeling van die eiendom word vereis vir die verdelingsveiling.
Foto: iStock / Chainarong Prasertthai5. Hof bepaal "laagste bod "
Die hof stel 'n sogenaamde "laagste bod". Dit word verstaan as 'n minimum bod wat op die veiling behaal moet word. Hiermee wil die hof verseker dat beide die koste van die verrigtinge en die eise van alle eienaars uit die opbrengs betaal kan word.
6de. Die hof stel 'n veilingsdatum vas en plaas advertensies
Die hof bepaal wanneer die veiling sal plaasvind en verseker dat soveel mense as moontlik van die veiling uitvind - hetsy deur koerantadvertensies of internetadvertensies.
7de. Veiling aan die hoogste bieër in die "bieduur "
'n Afdelingsveiling vind in die openbaar plaas. Dit beteken: Enigeen kan bie – beide derde partye en die eienaars self. Maar: Die applikant kan nie besluit wie mag bie en wie nie. Die sogenaamde boduur duur 30 minute. Indien die huis nie gedurende hierdie tyd opgeveil is nie, sal die veiling voortgaan totdat geen meer bod ingedien word nie. As 'n groot aantal mense in die huis belangstel, kan die boduur tot 'n uur duur. As die hamer val, word die huis aan die hoogste bieër verkoop. Goed om te weet: Slegs bod wat ten minste 50 persent van die markwaarde beloop, sal aanvaar word.
8ste. Verspreiding van opbrengs
Nou gaan dit oor die verdeling van die opbrengs. Die hof onttrek. Die betrokke partye moet duidelik maak wie hoeveel geld kry. In die geval van 'n egskeiding ontvang almal gewoonlik die helfte. In die geval van vererwing, reguleer die statutêre erfporsiekwota op hoeveel elke mede-erfgenaam geregtig is.
Jy sal dalk ook belangstel in Regte en Belasting Huwelik, Egskeiding en Huwelikskontrak vir Huiseienaars Eiendomskennisadvertensie Hoe om 'n huis teen die hoogste prys te verkoop in samewerking met
Afdelingsveiling: wat kos dit?
Die koste van 'n verdelingsveiling hang grootliks af van die markwaarde van die eiendom. Hulle bestaan uit verskeie posisies:
- Aansoekkoste: Dit sluit alle koste in wat die hof aangaan vir die hofbevel en kennisgewing van die mede-erfgename. Hulle is ongeveer 50 tot 200 euro.
- Prosedurekoste: Die bedrag hang af van die beraamde markwaarde van die eiendom en moet vooraf deur die aansoeker betaal word. Na afloop van die veiling sal die prosedurele koste van die opbrengs afgetrek word.
- Deskundige koste: Dit is moeilik om te sê hoe hoog hierdie kostepoel gaan wees. Die meeste beoordelaars betaal vir hul werk per uur. Volgens die Wet op Geregtelike Besoldiging en Vergoeding (JVEG) is die uurlikse loon vir eiendomswaardeerders 90 euro.
- Advertensiekoste: Aanlynadvertensies kos ongeveer 150 euro, publikasies in koerante 1.000 tot 1.500 euro.
- Koste vir 'n prokureur: 'n Prokureur is nie 'n moet in 'n afdelingsveiling nie. Maar dit maak volkome sin om 'n kenner aan jou sy te hê. ’n Prokureur kan tussen 150 en 500 euro per uur vra.
- Opvolgkoste: Ná ’n suksesvolle veiling kan bykomende koste ontstaan – byvoorbeeld as die betrokke partye nie kan ooreenkom oor hoe die geld verdeel gaan word nie. In die ergste geval word dit opgevolg deur nog 'n regsdispuut met regs- en hofkoste.
Belangrike nota Die hofkoste word slegs van die opbrengs afgetrek in die geval van 'n suksesvolle veiling en word dus deur alle betrokke partye gedra. Indien die veiling aan die ander kant misluk, byvoorbeeld omdat die laagste bod nie bereik is nie, sit die applikant met die koste.
Hoe kan jy 'n afdelingsveiling voorkom?
Soos hierbo beskryf, het die mede-eienaars twee weke om aansoek te doen vir 'n tydelike opskorting van die verrigtinge. Daar moet egter goeie redes hiervoor wees. In die geval van egskeiding sou dit byvoorbeeld 'n bedreiging vir die kind se welsyn inhou. Want dikwels woon nie net die getroude paar nie, maar ook kinders in die huis. In die geval van vererwing verwerp mede-erfgename gereeld 'n delingsveiling as hulle 'n toename in die waarde van die eiendom aanvaar.
Die verrigtinge kan normaalweg vir 'n maksimum van ses maande uitgestel word. In uitsonderlike gevalle kan 'n verdelingsveiling vir vyf jaar uitgestel word. Ideaal gesproke behoort die betrokke partye binne hierdie tydperk tot 'n ooreenkoms te kom. In beginsel geld die volgende: Die hof moet die tydelike beëindiging van die verrigtinge toelaat.
Daar is 'n tweede moontlikheid om 'n verdelingsveiling te voorkom: die reg van eerste weiering. Dit geld egter net vir erfenis. Binne 'n gemeenskap van erfgename kan elke mede-erfgenaam sy reg van voorkoop uitoefen, indien enige. In die geval van 'n egskeiding is dit nie moontlik sonder 'n huwelikskontrak nie.
