Met die ondertekening van die huurooreenkoms tree die huurder en die verhuurder 'n regsverhouding aan. Hierdie huurperiode is gebaseer op die feit dat beide partye hul verpligtinge nakom: die huurder betaal gereeld huur en die verhuurder verseker dat die woonstel bewoonbaar is. Die huurder hou egter nie altyd by die ooreenkoms wat gemaak is nie. Soms kan of wil hy nie die huur betaal nie. In hierdie geval laat die Duitse Burgerlike Wetboek die verhuurder toe om beslag te lê op die huurder se voorwerpe (Artikel 562 BGB). Die verhuurder se retensiereg is 'n statutêre retensiereg. Dit beteken: Sodra die huurooreenkoms onderteken is, bestaan dit outomaties. Die retensiereg is van toepassing op beide residensiële en kommersiële huur. Die uitstaande eise moet egter direk met die huurkontrak verband hou. Byvoorbeeld, as die verhuurder sy huurder geld privaat leen, mag hy dit nie invorder deur die verhuurder se retensiereg te gebruik nie.
Hoe werk die verhuurder se retensiereg?
Met die verhuurder se retensiereg beskerm die wetgewer verhuurders teen finansiële verliese wat voortspruit uit wanbetalende huurders. Indien die huurder nie sy huur kan of wil betaal nie, het die verhuurder die reg om sy geld op 'n ander manier in te vorder - naamlik deur verpanding. Dit beteken: Hy mag alle roerende voorwerpe wat nie onderhewig is aan beslagleggingsbeskerming uit die huurder se woonstel skuif en dit laat opveil. Die opbrengs vergoed dan vir die uitstaande fakture. Terloops: die verhuurder se retensiereg is nie van toepassing op onderhuurders nie. Omdat die onderhuurooreenkoms gewoonlik met die hoofhuurder loop en nie by die verhuurder nie.
Die verhuurder se retensiereg geld byvoorbeeld vir uitstaande huureise.
Foto: iStock / erdikocakWanneer kan die verhuurder verpand?
Die mees algemene rede vir 'n beslaglegging is uitstaande huureise. As 'n verhuurder het jy ook 'n retensiereg in die volgende situasies:
- Die huurder wil nie die bykomende koste betaal nie.
- Jy het eise vir versuim om defekte aan te meld.
- Daar is eise vir skadevergoeding omdat die huurder skade aan die huureiendom aangerig het.
- Die huurder moet jou vergoed vir 'n verlies aan huur – byvoorbeeld omdat hy die woonstel so verlaat dat dit aanvanklik onbewoonbaar is.
- Die huurder weier om die woonstel te verlaat ten spyte daarvan dat hy kennis gegee het. Dan is jy geregtig op vergoeding vir gebruik.
- Die huurder betaal nie die koste wat in verband met die beëindiging ontstaan nie.
Let wel: As jy van jou retensiereg gebruik maak, is dit in baie gevalle nie moontlik om ’n bykomende uitsettingsaksie te bring nie. Die huurder mag in die woonstel bly totdat die uitstaande eise deur die retensiereg afgehandel is.
Watter voorwerpe kan die verhuurder beslag lê en watter nie?
Die wetgewer het dit duidelik gereguleer. Gevolglik, as die verhuurder, word u slegs toegelaat om beslag te lê op items wat bewys kan word dat dit die eiendom van die huurder is. Alle goed wat in die woonstel is, wat deur die huurder in die woonstel ingebring is en wat roerbaar is, kan ook beslag gelê word. Die bewyslas lê by die verhuurder.
Die verhuurder se retensiereg is in beginsel 'n soort beslaglegging. Soortgelyke reëls geld dus hier. Maar daar is ook dinge waarop nie volgens wet beslag gelê kan word nie en dus nie onderhewig is aan die verhuurder se retensiereg nie. Uitsonderings is byvoorbeeld:
- Alledaagse items (bv. klere of meubels)
- Items wat die huurder moet oefen
- Eiendom of grond
- Gehuurde of gehuurde items
- Eiendom wat buite die huureiendom is (byvoorbeeld motors)
- Geleende items
- Items wat aan die vennoot behoort (indien dit nie by die huurooreenkoms ingesluit is nie)
- Eiendom van onderhuurders of woonsteldeellede
- Items waarvoor nog nie betaal is nie maar reeds afgelewer is
- Skoolboeke en godsdienstige boeke
- Persoonlike waardevolle besittings (bv. trouring, sertifikaat, medalje)
- Spaarrekeninge
Hoe werk die verhuurder se retensieregprosedure??
In die geval van agterstallige huur, moet jy eers met die huurder daaroor praat. Gee hom dan ’n spertyd waarin hy sy skuld kan betaal. Drie weke is algemeen. As niks gedurende hierdie tyd gebeur nie, kan jy jou retensiereg afdwing. Om dit te kan doen, het jy die hulp van 'n balju nodig. Hy is daarop geregtig om in die woonstel rond te kyk, alle aanhegbare voorwerpe te lys en 'n deposito-bewys aan te heg. Jy doen dan aansoek om 'n afdwingingsbevel by die bevoegde hof. Die balju sorg dan vir die verwydering van die goed. Dit word in die openbaar opgeveil, hetsy op die internet of op 'n veiling. Die Duitse kode vir siviele proses bepaal dat die balju besluit oor die plek van die veiling (§ 814 ZPO). Die opbrengs is bedoel om jou huurder se skuld te delg. Indien die opbrengs egter die uitstaande eise (oortollige opbrengs) oorskry, is verhuurders verplig om die verskil aan hul huurders te betaal.
Terloops: al is jy die eienaar van die woonstel, word jy nie toegelaat om dit te betree sonder die toestemming van jou huurder nie. Jy maak jouself aanspreeklik vir vervolging. Meer hieroor in ons artikel Verhuurder se toegangsregte.
Wat kan 'n verhuurder doen as 'n huurder items verwyder het?
As verhuurder kan jy net beslag lê op eiendom wat op die eiendom of in die huurder se woonstel is. As die huurder dinge laat verdwyn, het jy nie meer 'n retensiereg daarop nie. Die goeie nuus: dit word nie toegelaat nie. Die sogenaamde "Pfandkehr " is selfs 'n kriminele oortreding (Artikel 289 van die Strafwetboek). Voordat 'n huurder voorwerpe waarop beslag gelê gaan word uit die woonstel verwyder, moet hy die verhuurder hiervan in kennis stel. Indien dit weier, moet die items tot die veiling in die huureiendom bly. As jou huurder nie daarby hou nie en items in die geheim verwyder in 'n nag-en-mis-operasie, kan jy die items terugeis (oorgawe-eis) en dit rapporteer. Belangrik: Jy moet die strafregtelike klag binne een maand indien. Die tydperk begin op die dag waarop jy verneem het van die verdwyning van die goed. Andersins verval jou retensiereg. Afhangende van waar jy woon, is die polisie, staatsaanklaer se kantoor of plaaslike hof verantwoordelik.
Wanneer verval die verhuurder se retensiereg?
Die verhuurder se retensiereg verval indien
- die huurder die items van die eiendom verwyder het, die verhuurder het daarvan geweet en nie beswaar aangeteken nie. Die verhuurder het een maand om beswaar te maak.
- die huurder het die items teen die wil of sonder die medewete van die verhuurder verwyder en die verhuurder het nie sy eis in die hof aangevoer nie op die laatste een maand nadat hy verneem het van die verwydering van die items.
- die verhuurder het ingestem dat aanhegbare voorwerpe van die huureiendom verwyder mag word.
- die items wat agterbly is voldoende om die verhuurder te beveilig (§562 a BGB).
Terloops: As jou huurder sy eiendom net tydelik saamneem en dit dan weer in die woonstel inbring, word jou retensiereg hernu.
Verhuurder se retensiereg: Wat is die alternatiewe??
Indien die huurder vir twee maande nie huur betaal nie, is dit 'n kontrakbreuk. Dit word dikwels gevolg deur die beëindiging van die huurooreenkoms sonder kennisgewing. Teoreties, as 'n verhuurder, kan jy dan gebruik maak van jou retensiereg. Omdat die verhuurder se retensiereg bly, selfs na die beëindiging. Of jy kan 'n geriefliker roete volg: jy hou die huurdeposito. Die huurder het gewoonlik reeds hiervoor betaal en jy hoef nie agter die geld aan te jaag nie.
As jy net van ’n onbetroubare huurder ontslae wil raak en so gou moontlik ’n nuwe huurder wil kry, kan jy ook ’n kwytskelding van die verhuurder se retensiereg indien. So 'n ooreenkoms is 'n gee en neem: jy laat die uitstaande huurinkomste af. In ruil daarvoor moet die huurder die woonstel betyds ontruim.
