Reg van eerste weiering word verstaan as dat 'n sekere persoon die reg het om iets voor ander belanghebbende partye te koop - gewoonlik 'n stuk grond of vaste eiendom. Jy kan amper "vooruitstoot". Hierdie persoon kan egter slegs hul eis laat geld as die huiseienaar reeds 'n koopkontrak met 'n derde party gesluit het (§ 463 BGB).
In konkrete terme beteken dit: Sodra 'n koper en 'n verkoper 'n regsgeldige koopkontrak onderteken het, kan die persoon wat op voorkoop geregtig is dit veto. Hy stoot die koper uit die verkoopskontrak en neem sy plek in.
Ongeag of dit 'n woonstel, 'n losstaande enkelgesinshuis of 'n drieverdieping woonstelgebou is - die reg van eerste weiering geld vir alle soorte eiendom. Die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, kry egter slegs die eiendom as die huidige eienaar dit werklik verkoop. Omgekeerd beteken dit: In die geval van erfenis, beslaglegging of skenking kan die persoon wat op voorkoop geregtig is nie sy of haar reg uitoefen nie.
Watter tipes voorkoopreg is daar??
Die regsgrondslag vir die reg van eerste weiering word verskaf deur die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB) en die Boukode (BauGB). Die wetgewer onderskei tussen vier verskillende regte van eerste weiering:
Die wetgewer onderskei tussen vier verskillende regte van eerste weiering wanneer vaste eiendom gekoop word.
Foto: iStock / peterschreiber.mediaVariant 1: Die saaklike reg van eerste weiering
As jy die Duitse Burgerlike Wetboek (BGB) oopmaak, sal jy die sogenaamde saaklike reg van eerste weiering in Boek 3, Afdeling 5 (§§ 1094 tot 1104) vind. Dit raak net eiendomme en word in die grondregister aangeteken. Dit word dus as 'n bindende voorbehoud beskou. Die saaklike reg van eerste weiering is nie oorerflik nie (§ 473). Die enigste uitsondering: erfenis word uitdruklik in die grondregister aangeteken.
Aandag: Die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, ontvang die eiendom indien 'n ander koper reeds in die grondregister is as die nuwe eienaar. Dit is 'n bietjie soos Monopoly: die persoon wat geregtig is op voorkoop kan verby die koper trek en die eiendom beveilig. As 'n koper sal jy dan met leë hande wegkom en moet teruggaan op die pad - dit wil sê, jy moet jou soektog van voor af begin so naby aan jou bestemming. Om onaangename verrassings te vermy, moet u beslis voordat u koop uitklaar of u gewenste eiendom met 'n saaklike reg van eerste weiering beswaar is.
Variant 2: Die reg van eerste weiering ingevolge die verpligtingsreg
Volgens §§ 463 -473 BGB is die reg van eerste weiering kragtens die verpligtingsreg van toepassing op beide roerende en onroerende eiendom. Die wetgewer verstaan, paradoksaal genoeg, roerende eiendom as vaste eiendom. Onroerende goed, aan die ander kant, is grond. In teenstelling met die saaklike reg van eerste weiering, is die reg van voorkoop ingevolge die verpligtingsreg gewoonlik nie in die grondregister nie. Dit word in die kontrak gestipuleer.
En daar is nog ’n deurslaggewende verskil: as jy as koper reeds die koopkontrak vir die huis geteken het, kan jy dit behou – al is die persoon wat op voorkoopreg geregtig is omseil. Want die fout lê by die verkoper. Die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, het dan egter die opsie om die verkoper vir skadevergoeding te dagvaar.
Variant 3: Die reg van eerste weiering ingevolge publiekreg
Volgens die Boukode is die reg van eerste weiering onder publiekreg voorbehou vir stede en munisipaliteite (Artikel 24 tot 28). Om dit te kan uitoefen, moet die stad geldige redes aantoon – byvoorbeeld dat die betrokke eiendom of gebou die gemeenskaplike belang dien.
Die volgende wette kan byvoorbeeld verband hou met 'n reg van eerste weiering ingevolge publiekreg:
- Die Natuurbewaringswet
- Die Monumentbeskermingswet
- Die Spoorwegwet
- Die Ryksvestigingswet
- Die waterwet
In die reël is dit gebiede wat vir openbare doeleindes in die stad se ontwikkelingsplan bedoel is. Eiendomme wat in 'n sogenaamde hertoewysingsgebied of 'n formeel gedefinieerde herontwikkelingsgebied geleë is, kan egter ook geraak word.
Die algemeenste geval waarin 'n publiekregtelike voorkoopreg in werking tree, is onontwikkelde gebiede in die buitegebied, wat in die soneringplan bedoel is as 'n uitbreiding van die nedersettingsgebied, dit wil sê toekomstige nuwe ontwikkelingsgebiede. Met hul reg van eerste weiering verseker die onderskeie stad of munisipaliteit toegang tot hierdie eiendomme sodat dit nie voorwerpe van spekulasie word nie.
As jy 'n stuk grond wil koop, kan jy dit net koop as die munisipaliteit afstand doen van sy reg van eerste weiering. Om dit te doen, moet sy 'n sogenaamde afstanddoening van die voorkoopreg (negatiewe sertifikaat) indien.
Wenk vir verkopers: Voordat jy jou eiendom verkoop, versoek 'n negatiewe sertifikaat van die stad vir jou eiendom. Dit spaar jou onnodige moeite en tyd. Want op die laatste by die notaris-aanstelling word dit duidelik of die munisipaliteit 'n reg van voorkoop het of nie. Die notaris is verplig om 'n sogenaamde voorkoopversoek by die verantwoordelike stad of munisipaliteit in te dien.
En wat van die publiekregtelike reg van eerste weiering met 'n reg op vergoeding? Dit word ook deur die wet gereguleer: “Indien die munisipaliteit die reg van voorkoop uitgeoefen het en ’n derde party het finansiële nadele as gevolg daarvan gely, moet hy vergoeding daarvoor betaal, mits die derde party geregtig was op ’n kontraktuele reg om te koop. die eiendom voor die munisipaliteit het 'n statutêre reg van eerste weiering op grond van hierdie Statutêre Kode of sodanige staatswetlike bepalings wat herroep is deur Artikel 186 van die Federale Bouwet "(Artikel 28 BauGB, Para. 6).
Variant 4: Die statutêre reg van eerste weiering
Huurders het ook 'n reg van eerste weiering (Artikel 577 BGB). Jy kan dit eis as jou woonstel in ’n woonstel omskep en verkoop gaan word. Dit beteken jou verhuurder is verplig om eers die woonstel vir jou te koop aan te bied. Jy het gewoonlik twee maande om te besluit.
Geen wetlike regulasie sonder uitsondering nie: As jou verhuurder die woonstel aan 'n familielid wil oordra, het jy geen kans nie ten spyte van die reg van eerste weiering.
Mede-erfgename van 'n gemeenskap van erfgename het ook 'n statutêre reg van voorkoop. Dit tree in werking wanneer 'n erfgenaam sy deel van die boedel aan die gemeenskap verkoop. Die enigste voorwaarde: die erfgename moet die aandele in gelyke dele verkry.
Huurders kan hul reg van eerste weiering uitoefen as hul woonstel in 'n woonstel omskep en verkoop gaan word.
Foto: iStock / NikadaHoe lank geld die reg van eerste weiering??
Die reg van eerste weiering duur nie vir ewig nie. Dit gaan uit wanneer
- die sperdatum verstryk (twee maande, tensy uitdruklik anders ooreengekom).
- die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, is 'n natuurlike persoon en sterf.
- die persoon wat op voorkoop geregtig is, se voorkoopreg word deur 'n notaris geskrap.
- die inligting in die grondregister is nie meer korrek nie (byvoorbeeld omdat die eiendom geërf is).
'n Voorkoopreg word altyd in die grondregister aangeteken?
geen. Dit hang af van die tipe eerste weieringsreg. 'n Inskrywing in die grondregister word gewoonlik slegs gemaak in die geval van 'n saaklike voorkoopreg. Jy kan die inskrywing in Departement 2 vind.
Vir die reg van eerste weiering ingevolge die verpligtingsreg word 'n kontrak met een of meer persone opgestel - soos hierbo genoem. Jy kan in die volgende afdeling uitvind wat in so 'n kontrak staan.
Die publiekreg en die statutêre reg van eerste weiering hoef nêrens ingeskryf te word nie. Albei word deur die wet vereis.
Wat bevat die reg van eerste weiering ooreenkoms?
In Duitsland geld die sogenaamde kontrakvryheid in beginsel. Dit beteken dat jy, as eienaar van 'n eiendom of huis, die kontrak vrylik kan ontwerp volgens jou wense en ook die kontraktuele vennoot kies, dit wil sê die begunstigde. Benewens die gewone inligting (name en adresse van die kontraktuele vennote), is daar 'n paar punte wat jy nietemin moet let op:
- Beskryf die huis en eiendom so presies moontlik: Pakkienommer, tipe eiendom, ligging - hoe meer presies die beskrywing van die eiendom is, hoe beter.
- Bepaal of die reg van eerste weiering oorerfbaar is: Gewoonlik is 'n private voorkoopreg nie oorerflik nie. As jy wil hê dit moet oordraagbaar wees, moet jy hierdie klousule by die kontrak insluit.
- Moenie die sperdatums vergeet nie: Verleen 'n tydelike of 'n onbeperkte reg van eerste weiering? Watter spertye moet die persoon wat op voorkoopvoorkoop geregtig is, nakom as hy die huis wil koop? Hoe lank het jy self tyd om die persoon wat op voorkoopreg geregtig is in te lig oor die beplande verkoop van die eiendom?? Oop vrae wat uitgeklaar moet word.
- Definieer kontraktuele boetes, indien van toepassing: Wat gebeur as die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, oorgedra word wanneer die eiendom verkoop word? As 'n reël het hy dan 'n eis vir skadevergoeding.
- Laat die kontrak notariseer: Om te verseker dat alles waterdig is, moet jy 'n notaris raadpleeg. Dit adviseer die betrokke partye en sertifiseer die kontrak.
Wenk vir diegene wat geregtig is om vooraf te koop: As jy 'n keuse het, moet jy die saaklike reg van eerste weiering bo die reg van verpligting verkies. Die vereiste inskrywing in die grondregister beskerm jou reg om die huis te koop.
In Duitsland geld die sogenaamde vryheid van kontrak.
Foto: iStock / guvendemirHoe werk 'n huisverkoping met die reg van voorkoop??
By die verkoop van 'n huis met die reg van eerste weiering speel drie mense 'n rol:
- Die pre-emptor
- Die verkoper
- Die eerste keer koper
So 'n verkoop vind gewoonlik in vier stappe plaas.
Stap 1: Die verkoper sluit 'n verkoopskontrak met die eerste koper
Soos met 'n gewone huisverkoping, soek die verkoper 'n koper (eerstekeerkoper) vir sy huis. Hy onderhandel die voorwaardes met hom en stel 'n verkoopskontrak op.
Stap 2: Die verkoper stel die persoon wat op voorkoop geregtig is in kennis
Sodra die kontrak droog is, vind die sogenaamde voorkomende saak plaas. Die verkoper is verplig om die persoon wat geregtig is op voorkoopvoorkoop onmiddellik skriftelik oor die beplande verkoping in kennis te stel.
Stap 3: Die persoon wat op voorkoop geregtig is, moet besluit
Van nou af loop die tyd aan: die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, het gewoonlik twee maande om oor die saak te dink. As hy hierdie spertyd laat verbygaan, kan hy nie meer sy reg uitoefen nie. Die eerste koper het geen ander keuse as om te wag nie.
Stap 4.1: Die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, wil die eiendom koop
Die besluit word geneem: die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, wil die eiendom koop. Om dit te doen, moet hy 'n skriftelike verklaring indien. Belangrik: Hierdie verklaring is onherroeplik. Die eerste koper is nou met leë hande, want die koopkontrak tussen hom en die verkoper bars. 'n Nuwe kontrak sal opgestel word vir die persoon wat op voorkoopreg geregtig is onder dieselfde voorwaardes. ’n Herroepingsreg in die kontrak beskerm die verkoper teen skadevergoedingseise deur die eerste koper. In die afwesigheid van so 'n klousule moet die verkoper vergoeding betaal.
Daar is situasies wat die eerstekoper se kaarte inspeel en hom tog die kans gee om by die huis uit te kom: Dit is byvoorbeeld die geval wanneer hy verneem dat die persoon wat op voorkoop geregtig is, insolvent is. Of as die persoon wat op voorkoop geregtig is, belowe het om afstand te doen van sy voorkoopreg. Die eerste koper moet egter albei kan bewys.
Diegene wat op voorkoopreg geregtig is, moet 'n skriftelike verklaring indien indien hulle die eiendom wil koop.
Foto: iStock / wichayada suwanachunMaar dit kan ook heel anders uitdraai:
Stap 4.2: Die persoon wat op voorkoopreg geregtig is, wil nie die eiendom koop nie
Indien die persoon wat op voorkoop geregtig is afstand doen van sy voorkoopsreg, kan hy die eienaar skriftelik in kennis stel of bloot die sperdatum laat verbygaan. Dan - indien beskikbaar - word die ooreenstemmende inskrywing in die grondregister geskrap. Die eerste koper ontvang die huis soos kontraktueel ooreengekom en word as die nuwe eienaar in die grondregister aangeteken.
Lees meer interessante artikels hier Eiendomskennis Onteiening van vaste eiendom en grond Boubeplanning Hoe om 'n bouperseel te vind: Belangrike wenke en kontrolelyste Eiendomskennis advertensie Hoe om die markwaarde van 'n eiendom te bepaal in samewerking met
Wat is die punt van 'n reg van eerste weiering?
Dit hang af van watter kant jy is. Vir jou as eerste koper hou die reg van eerste weiering, soos hierbo beskryf, hoofsaaklik nadele in. Die risiko om sonder 'n eiendom te eindig, is groot.
Selfs as 'n verkoper trek jy selde voordeel uit 'n reg van eerste weiering. Tensy die pre-emptor bereid is om jou geld te betaal om die eiendom te bespreek. Hierdie deposito tel as "inkomste uit die verkoop van vaste eiendom" en hoef nie belas te word as jy die eiendom vir meer as tien jaar besit nie. Daar is ook die opsie om die bedrag wat betaal is as deel van die koopprys te wys.
As jy die persoon is wat op voorkoopreg geregtig is, geniet jy baie voordele: Die eiendom is feitlik vir jou gereserveer en jy kan die koopkontrak oorneem onder dieselfde voorwaardes as die eerste koper. Die enigste vangplek: Dit kan gebeur dat die eerste koper bereid is om 'n baie hoë prys vir die eiendom te betaal. As jy jou reg van eerste weiering wil uitoefen, moet jy vasbyt en hierdie prys betaal – die mark alleen reguleer die koopprys. Uitsondering: Die verkoper het jou 'n reg van eerste weiering tot 'n kontraktueel ooreengekome bedrag gewaarborg. Hierdie geval is egter baie skaars aangesien eiendomspryse op lang termyn styg en niemand gewilliglik 'n eiendom onder sy waarde verkoop nie.
Huurders is ook bly oor die reg van eerste weiering, waarop hulle sedert 2015 geregtig is (uitspraak van die Federale Hof van Justisie van 21).1.2015, saaknr. 51/14). Dit beskerm hulle om uit hul huis gestoot te word. Vir baie eienaars is dit nou meer winsgewend om huurwoonstelle in condominiums te omskep en dit te verkoop – veral as die huurkontrak al vir baie jare in plek is en die huur nie gereeld verhoog is nie. Danksy die reg van eerste weiering kom die huurder eerste as die persoon wat geregtig is om te koop. Indien 'n huurder sterf, neem die een wat in die woonstel intrek die reg van voorkoop oor.
Indien 'n reg van voorkoop 'n vermindering in die waarde van die eiendom veroorsaak?
Dit is omstrede: Aan die een kant sê baie kenners dat 'n reg van eerste weiering nie die markwaarde van 'n eiendom beïnvloed nie. Jou argument: Die reg van eerste weiering is bloot die reg om 'n bestaande verkoopskontrak te sluit teen 'n prys wat deur die markekonomie gereguleer word.
Aan die ander kant is die banke. U is van mening dat die reg van eerste weiering 'n waardeverminderende effek het. Omdat die verkoop van 'n eiendom wat met 'n eerste weiering beswaar is, met meer moeite gepaard gaan.
Een ding is seker: 'n reg van eerste weiering is geneig om potensiële kopers af te skrik, so die vraag daal. Dit word gewoonlik in die koopprys van die huis weerspieël.
