Radyse: Die federale, staats- en plaaslike regerings het sedert die einde van die 1990's ongeveer twee miljoen woonstelle verkoop. Boonop is die nie-winsgewende status van die woonstel afgeskaf. Munisipale behuisingskoöperasies, wie se wins volgens wet in die opknapping of nuwe bou van woonstelle moes vloei, is in privaatsektormaatskappye omskep, en die munisipaliteite kon sedertdien hul winste vir ander uitgawes aanwend. Ook groot pensioenfondse is sedert die 1990's in die mark. Hierdie fondse het in vaste eiendom belê om hul pensioene te verseker, wat aanvanklik baie welkom was. Maar toe het hierdie beleggings die vraag gestimuleer sodat pryse gestyg het. Dit is byvoorbeeld 'n paradoks dat baie Duitsers ook in sulke fondse belê om hul pensioene te verseker en sodoende onbewustelik bydra tot grond- en huurverhogings.
En rentekoerse, wat die afgelope jare skerp gedaal het...
...het ook hul deel. As jy kyk na die kurwes van die ontwikkeling van lae rentekoerse en dié van die pryse vir bougrond, kan jy sien dat dit amper presies parallel loop. Ons finansier die redding van banke en lidlande in nood 'n bietjie deur ons grondpryse.
Wat kan die openbare sektor tans aan die behuisingstekort doen??
'n Voorbeeld: Federale Eiendom word geadministreer deur die Federale Agentskap vir Eiendomstake. Die gepaardgaande wet bepaal dat die BImA onnodige vaste eiendom teen die maksimum prys moet verkoop. Daar was reeds 'n regulasie dat munisipaliteite goedkoper toegang kon kry, maar die volume was heeltemal te nou. Daarom het ek saam met my kollegas Frauke Burgdorff en Jochen Lang 'n konsep ontwikkel sodat die openbare sektor (die federale regering) die openbare sektor (die munisipaliteite) gratis van dringend benodigde bougrond kan voorsien.
Hoe moet dit in detail gereguleer word?
Ons het voorgestel dat die federale regering 'n grondstigting moet oprig en sy eiendomme moet inbring wat geskik is vir residensiële konstruksie - 'n paar jaar gelede was dit nog 35.000 hektaar. Die stigting is om permanent bekostigbare leefruimte op grond in staatsbesit te voorsien met behulp van oorerflike bouregte. Dit is hoe jy voorbeeldige behuisings- en stedelike ontwikkelingsprojekte kan implementeer. Dit moet reageer op plaaslike en streekshuismarktoestande en bekostigbare behuising moontlik maak.
Waarom moet 'n stigting teen die behuisingstekort help??
As die doel van die stigting "bekostigbare behuising" is, dan is die eiendomme permanent veilig. Andersins kan die munisipaliteite ook die grond vir ander projekte gebruik of dit aan derde partye verkoop. Ons het ook gedink aan 'n soort internasionale bou-uitstalling oor hierdie gebiede, waar baie nuwe idees vir maatskaplike behuising getoets kan word: Hoe gaan jy om met oorerflike bouregte? Soos met die toekenning van grond volgens beplanningskonsepte? Watter sosiale mengsels maak sin? Aangesien dit in verskillende munisipaliteite sou plaasvind, sou 'n netwerk van kundiges geskep word wat by mekaar kan leer.
Politici het 'n oor daarvoor gehad?
Ons het baie agtergrondgesprekke gevoer en indirek die gesprek oor kommunale erflike bouregte en 'n verandering by BImA geïnisieer.
Die munisipaliteite doen self genoeg teen die behuisingstekort?
Byna alle groot stede het 'n bougrondmodel. In die geval van nuwe projekte beteken dit dat sekere aandele vasgestel word vir maatskaplike behuising of koöperatiewe konstruksie sowel as die medefinansiering van die infrastruktuur deur die beplanningsbegunstigdes, dit wil sê die beleggers. Die besonderhede verskil van stad tot stad. Maar dit werk net op gemeenskaplike gebiede - en dit het baie skaars geword. Die stede kan slegs die sosiale verpligting vir konstruksie afdwing as die grond gemeenskaplik is, as nuwe bougrond geskep word of as daar veranderinge in gebruik is.
Wat word gedoen aan die behuisingstekort in binneontwikkeling?
Ongelukkig kan 'n mens nie die sosiale verpligting in die middestad se ontwikkeling toepas nie. 'n Belegger hoef slegs die tipe en omvang van gebruik by die omgewing aan te pas. As die stad nie self die eienaar is nie, kan dit nie bepaal dat maatskaplik gebonde behuising daar geskep moet word nie. Baie kenners wil dit vir 'n lang tyd wil verander. Ulm het 'n interessante konsep hier vir 'n honderd jaar: die stad betaal 'n groot begroting vir tussentydse verkrygings, koop baie van die eiendomme wat op die mark aangebied word en ontwikkel dit eers wanneer dit honderd persent munisipale eiendom is. Dit het meegebring dat grondpryse in Ulm baie stadiger styg as in die naburige stad Neu-Ulm. Dit sal 'n goeie idee wees om die munisipaliteite in staat te stel om bougrond so te berg wanneer belastinginkomste nog borrel. Die stigting van 'n munisipale grondfonds, waarop die stede kan terugval vir die tussentydse verkryging van grond, word dus bespreek.
Is dit die enigste voorbeeld van 'n suksesvolle grondbeleid?
geen. Die stad Amsterdam het 80 persent van die munisipale oppervlakte en staan huurgrond toe. Daar is historiese redes hiervoor: In Nederland moet die grond keer op keer teen oorstromings beveilig word, en dikwels is dit net geskep danksy openbare dreinering. Indien die erflike gebou op die oomblik verval, tans na vyftig jaar, kan die stad met die eienaar van die eiendom heronderhandel en nuwe voorwaardes stel.
Ken jy ander interessante modelle teen die heersende behuisingstekort?
Singapoer finansier behuising deur die staat se maatskaplike begroting. Almal wat werk betaal nie net ’n pensioen- en werkloosheidsversekering nie, maar ook in een pot vir behuising. Almal bo 'n sekere ouderdom het 'n reg op die woonstelle wat saam met hulle gebou is. In plaas daarvan om die solo's by ons af te skaf, sou daar die geleentheid wees om aan te dring op deurlopende behuisingsbou. Dit sal deur die burgers aanvaar word en sal ook 'n strukturele probleem oplos: Tot dusver het ons meestal siklies gebou, naamlik net wanneer daar 'n groot behoefte was. As dit nie gebeur het nie, het konstruksie-aktiwiteit weer aan die slaap geraak - tot die volgende oplewing in aanvraag. Deurlopende behuisingskonstruksie sal situasies soos vandag s'n demp.
In Duitsland kom innovasies in die mark heel waarskynlik van stigtings wat toegewy is aan sosiale grondgebruik: byvoorbeeld die Trias-stigting en die Edith Maryon-stigting met ExRotaprint in Berlyn of die Montag-stigting met die fluweelweefmeule in Krefeld (in Das) Haus 12/2018). Daar word maatskaplike projekte gefinansier wat slegs aan gebruikers op lang huurkontrakte gegee word. Hierdie modelle kan as modelle vir 'n moderne grond- en subsidiebeleid dien.
Hoe is die behuisingstekort in ons metropole?
München het 'n resolusie aanvaar dat grond voortaan slegs as erflike boureg toegestaan sal word. Dit is interessant dat die stede wat onder die grootste prysdruk verkeer en hulself die meeste met beperkings teen spekulasie moet verdedig, terselfdertyd steeds die aantreklikste is vir beleggers. Dit is 'n dwaling dat stede kapitaal afskrik deur voorwaardes te stel. Duidelike regulasies is belangrik vir gebou-eienaars – dan kan hulle bereken.
Wenk: Lees die artikel Eiendomspryse in Duitsland in vergelyking met 2019.
Waaraan werk jy tans?
Die munisipaliteite besit nouliks meer grond. Ons is dus besig om te karteer waar grond in stede net op die punt is om verouderd te raak, dit wil sê oorbodig. Wanneer 'n stuk grond braak word, is dit gewoonlik goedkoop om mee te begin. As die munisipaliteite in 'n vroeë stadium betrokke raak, kan hulle laekosteprojekte inisieer wat gemik is op die gemeenskaplike belang en bekostigbare behuising daar.
So jy ondersoek waarna 'n slim belegger kyk?
Presies. Dit het alles begin by die motorvriendelike stad, wat in die toekoms nie meer so sal bestaan nie. Dit sal groot gebiede bevry. Een voorbeeld is die verhewe pad op die B44 in Ludwigshafen am Rhein. Dit word nou afgebreek, ander sulke aftakeling sal volg. Dit kan ruimte in die stede skep vir sosiale inisiatiewe – en nuwe bougrond vir woonstelle.
